Arrhes : définition et règles en 2026

Que dit l'article 1590 du code civil ?

L'article 1590 est resté inchangé depuis 1804. Il prévoit que, si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s'en départir. Celui qui les a données s'en départ en les perdant. Celui qui les a reçues s'en départ en restituant le double.

Les arrhes sont donc le prix d'une liberté. Elles ne sanctionnent pas une faute : elles permettent à chacun de renoncer sans avoir à se justifier, moyennant un coût connu d'avance. L'acquéreur qui renonce abandonne la somme. Le vendeur qui renonce rend la somme reçue et en paie autant de sa poche.

Ce mécanisme s'oppose à celui de l'acompte, qui est un premier paiement d'un prix dû en totalité et n'ouvre aucune faculté de dédit. Il s'oppose aussi à la clause pénale, qui fixe à l'avance des dommages et intérêts pour le cas où une partie n'exécute pas son engagement.

La présomption d'arrhes du code de la consommation

L'article L. 214-1 du code de la consommation pose une règle simple pour tout contrat de vente ou de prestation de services conclu entre un professionnel et un consommateur. Sauf stipulation contraire, les sommes versées d'avance sont des arrhes, au sens de l'article 1590 du code civil. Chacun peut alors revenir sur son engagement : le consommateur en perdant les arrhes, le professionnel en les restituant au double.

La règle a une conséquence pratique. Un professionnel qui veut encaisser un acompte, c'est-à-dire une somme qui engage définitivement son client, doit le stipuler expressément. À défaut, il a reçu des arrhes, et il ne peut pas exiger le solde du client qui renonce.

L'article L. 214-2 du même code complète le dispositif pour les ventes de biens mobiliers et les prestations de services : les sommes versées d'avance produisent des intérêts au taux légal à l'expiration d'un délai de trois mois. Ce texte ne vise pas la vente d'un immeuble. Il concerne en revanche les prestations de services qu'un professionnel de l'immobilier peut vendre à un consommateur.

Arrhes, clause pénale, indemnité d'immobilisation : ne pas confondre

La clause pénale est régie par l'article 1231-5 du code civil. Elle fixe la somme que paiera celui qui manquera d'exécuter le contrat. Le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire, et sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue qu'après mise en demeure. Rien de tel n'est prévu pour les arrhes : l'article 1590 fixe lui-même la conséquence du dédit.

L'indemnité d'immobilisation appartient à la promesse unilatérale de vente. Elle rémunère l'exclusivité que le promettant consent pendant le délai d'option. Pour une promesse de plus de dix-huit mois consentie par une personne physique, l'article L. 290-2 du code de la construction et de l'habitation impose une indemnité d'au moins 5 % du prix, versée ou cautionnée chez le notaire.

Ces trois sommes peuvent avoir le même montant et ne produire aucun des mêmes effets. Le rédacteur de l'avant-contrat choisit la qualification en connaissance de cause, puis l'écrit avec ses conséquences, au lieu de reprendre un mot par habitude.

Les arrhes dans une vente immobilière : une porte de sortie

Un compromis assorti d'arrhes donne à chaque partie une porte de sortie. L'acquéreur peut partir en perdant la somme, le vendeur peut accepter une meilleure offre en restituant le double. Un vendeur qui recherche la sécurité d'un engagement ferme a donc intérêt à mesurer ce choix.

Les arrhes ne priment jamais sur les protections légales de l'acquéreur. Pour l'achat d'un logement par un acquéreur non professionnel, l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation interdit tout versement avant l'expiration du délai de rétractation, sauf, lorsqu'un professionnel mandaté est intervenu, entre les mains d'un professionnel garanti, qui restitue les fonds dans les vingt et un jours si l'acquéreur se rétracte. L'acquéreur qui se rétracte dans les dix jours ne perd donc rien.

De même, si la condition suspensive de prêt n'est pas réalisée, l'article L. 313-41 du code de la consommation rend toute somme versée d'avance immédiatement et intégralement remboursable, sans retenue ni indemnité. Le nom d'arrhes ne permet pas au vendeur de conserver la somme dans ce cas.

Ce que le professionnel doit faire

En transaction, l'agent qui rédige l'avant-contrat qualifie expressément la somme versée et décrit ses effets : faculté de dédit ou non, pénalité éventuelle, cas de restitution. Il explique ce choix aux deux parties avant la signature, et il conserve une trace écrite de cette explication.

En gestion et dans les prestations vendues à des consommateurs, il se souvient de la présomption de l'article L. 214-1 : une somme versée d'avance sans stipulation contraire constitue des arrhes. S'il veut un engagement ferme, il écrit le mot acompte et ses conséquences dans le contrat.

Dans tous les cas, il respecte les règles de détention des fonds. Seul le titulaire de la carte disposant d'une garantie financière peut recevoir des sommes ; l'article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 l'interdit au collaborateur habilité. L'article 5 impose registres et reçus, et l'article 16 punit les manquements de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende.

Exemple : un dédit chiffré

Exemple fictif. Un compromis porte sur une maison vendue 300 000 euros, avec 15 000 euros d'arrhes versés au notaire après le délai de rétractation. Un mois plus tard, l'acquéreur trouve un autre bien et renonce. Il perd les 15 000 euros, qui reviennent au vendeur. Il n'a pas à justifier sa décision.

Variante : c'est le vendeur qui reçoit une offre à 320 000 euros et renonce. Il doit restituer le double des arrhes, soit 30 000 euros, dont les 15 000 euros reçus. Son gain net sur la nouvelle vente est de 5 000 euros, avant tout autre frais. La clause d'arrhes lui a permis de partir, au prix fixé d'avance.

Seconde variante : l'acquéreur obtient un refus de prêt sur une demande conforme au compromis. La condition suspensive défaille, et les 15 000 euros lui sont restitués intégralement. La qualification d'arrhes ne change rien à la règle de l'article L. 313-41 du code de la consommation.

Questions fréquentes : arrhes

Les textes de référence

• Article 1590 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article L. 214-1 du code de la consommationlegifrance.gouv.fr
• Article 1231-5 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 313-41 du code de la consommationlegifrance.gouv.fr
• Article 1188 du code civillegifrance.gouv.fr