Acte sous seing privé : définition et règles en 2026

Que dit le code civil de l'acte sous signature privée ?

Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2016, le code civil parle d'acte sous signature privée. L'expression acte sous seing privé reste employée par de nombreux textes, comme l'article 710-1 du code civil ou l'article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Les deux désignent la même chose : un écrit signé par les parties, sans intervention d'un officier public.

L'article 1372 fixe sa force. L'acte, reconnu par la partie à laquelle on l'oppose ou légalement tenu pour reconnu à son égard, fait foi entre ceux qui l'ont souscrit et à l'égard de leurs héritiers et ayants cause. Selon l'article 1373, la partie à laquelle on l'oppose peut désavouer son écriture ou sa signature, et il y a alors lieu à vérification d'écriture. C'est la différence majeure avec l'acte authentique, qui fait foi jusqu'à inscription de faux.

L'article 1377 ajoute une règle de date. L'acte sous signature privée n'acquiert date certaine à l'égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d'un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique. Entre les parties, la date écrite vaut. Face à un tiers, il faut l'une de ces trois circonstances.

Les règles de forme à respecter

L'article 1375 vise les contrats synallagmatiques, comme le compromis ou le bail. L'acte ne fait preuve que s'il a été fait en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct, sauf si les parties conviennent de remettre l'unique exemplaire à un tiers. Chaque original doit mentionner le nombre des originaux. Celui qui a exécuté le contrat, même partiellement, ne peut plus opposer ce défaut.

Pour les actes électroniques, l'exigence de pluralité d'originaux est réputée satisfaite lorsque l'acte est établi et conservé conformément aux articles 1366 et 1367 du code civil, et que le procédé permet à chaque partie de disposer d'un exemplaire sur support durable ou d'y avoir accès. La signature électronique d'un compromis répond donc à la même logique.

L'article 1376 vise l'engagement unilatéral de payer une somme d'argent. L'acte ne fait preuve que s'il porte la signature de celui qui s'engage et la mention, écrite par lui-même, de la somme en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, la somme écrite en toutes lettres l'emporte. L'article 1374 donne enfin une force particulière à l'acte contresigné par avocat : il fait foi de l'écriture et de la signature des parties et il est dispensé de toute mention manuscrite.

Les limites de l'acte sous seing privé en immobilier

L'acte sous seing privé ne permet pas la publicité foncière. L'article 710-1 du code civil exige un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, une décision juridictionnelle ou un acte authentique administratif. Le dépôt d'un acte sous seing privé au rang des minutes d'un notaire, même avec reconnaissance d'écriture et de signature, ne suffit pas. La vente d'un immeuble se réitère donc chez le notaire.

Certaines promesses imposent une formalité supplémentaire. L'article 1589-2 du code civil déclare nulle la promesse unilatérale de vente d'un immeuble si elle n'est pas constatée par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire. Le compromis, promesse synallagmatique, n'est pas visé par cette règle.

D'autres promesses ne peuvent pas être sous seing privé du tout. L'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation impose l'acte authentique pour la promesse de vente d'un immeuble consentie par une personne physique pour plus de dix-huit mois, ou prorogée au-delà de cette durée.

Qui peut rédiger un acte sous seing privé dans une agence ?

L'article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 répond pour les collaborateurs. Toute personne habilitée par le titulaire de la carte à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte ne peut ni donner de consultations juridiques, ni rédiger des actes sous seing privé, à l'exception des mandats conclus au profit du titulaire de la carte. Le négociateur salarié et l'agent commercial peuvent donc rédiger un mandat au profit du titulaire. La rédaction du compromis relève du titulaire lui-même.

L'article 6 de la même loi impose l'écrit pour les conventions conclues avec le professionnel, dont le mandat, et précise que les dispositions de l'article 1375 du code civil leur sont applicables. Le mandat se fait donc en autant d'originaux que de parties ayant un intérêt distinct, avec la mention du nombre d'originaux.

Le compromis remis en main propre à un acquéreur de logement suit en outre l'article D. 271-6 du code de la construction et de l'habitation. L'acte reproduit l'article L. 271-2, et l'acquéreur y inscrit de sa main le nom du professionnel, le lieu et la date de remise, ainsi que la phrase par laquelle il déclare connaître son délai de rétractation de dix jours.

Ce que l'agent immobilier doit vérifier avant de faire signer

Avant la signature, l'agent vérifie l'identité et la capacité de chaque signataire, et le pouvoir de celui qui signe pour une société ou une indivision. Il compte les originaux et fait porter leur nombre sur chacun. Il vérifie les annexes : en copropriété à usage d'habitation, les documents de l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation doivent être remis au plus tard à la signature de la promesse ; si ceux des 1° et 2° de son II manquent, l'article L. 721-3 reporte le délai de rétractation.

Il fait écrire de la main des parties les mentions que la loi exige : la remise en main propre de l'article D. 271-6, la mention de l'acquéreur qui achète sans prêt prévue par l'article L. 313-42 du code de la consommation, le montant en lettres et en chiffres de tout engagement unilatéral de payer. Il date l'acte et indique le lieu de signature.

Il organise enfin les formalités qui suivent : enregistrement dans les dix jours pour une promesse unilatérale, transmission au notaire, conservation d'un original au dossier. Les risques d'une négligence sont lourds : nullité de la promesse, délai de rétractation qui ne court pas, preuve impossible d'un engagement, et responsabilité de l'agence envers le client lésé.

Exemple : une promesse unilatérale oubliée dans un tiroir

Exemple fictif. Une promesse unilatérale de vente d'un appartement est signée en agence le mardi 5 mai 2026, et le bénéficiaire l'accepte le même jour. Le dossier part en congés avec le négociateur. La promesse n'est présentée à l'enregistrement que le 20 mai, quinze jours après l'acceptation.

Selon l'article 1589-2 du code civil, cette promesse est nulle et de nul effet. Le bénéficiaire, qui avait obtenu son prêt, lève l'option le 10 juin : sa levée ne forme aucune vente, et le promettant peut vendre à un autre acquéreur. L'agence perd la vente et s'expose à la mise en cause de sa responsabilité par le bénéficiaire.

Si les parties avaient signé un compromis, promesse synallagmatique, la règle de l'article 1589-2 ne se serait pas appliquée. Si la promesse unilatérale avait été reçue par le notaire en la forme authentique, la question de l'enregistrement dans les dix jours ne se serait pas posée. Le choix de la forme se fait avant la signature, pas après.

Questions fréquentes : acte sous seing privé

Les textes de référence

• Article 1372 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 1375 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 1377 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 1589-2 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article D. 271-6 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 721-3 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr