Séquestre : définition et règles en 2026

Que dit le code civil du séquestre ?

L'article 1955 du code civil distingue deux formes : le séquestre est conventionnel ou judiciaire. Le premier est choisi par les parties, dans le contrat. Le second est ordonné par un juge. Dans une vente immobilière, c'est presque toujours un séquestre conventionnel, désigné par une clause du compromis ou de la promesse.

L'article 1956 le définit comme le dépôt fait par une ou plusieurs personnes d'une chose contentieuse entre les mains d'un tiers, qui s'oblige à la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l'obtenir. Le séquestre n'est donc ni le mandataire du vendeur, ni celui de l'acquéreur : il garde la somme pour le compte de celui qui y aura droit.

L'article 1960 fixe la règle qui guide toute la pratique. Le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la fin de la contestation que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime. Concrètement, le séquestre ne libère jamais les fonds sur la demande d'une seule partie.

Qui peut être séquestre lors d'une vente ?

Le notaire est un séquestre d'usage : service-public.gouv.fr décrit le dépôt de garantie bloqué sur son compte séquestre jusqu'à la vente. La loi le désigne même dans un cas : pour une promesse de vente de plus de dix-huit mois consentie par une personne physique, l'article L. 290-2 du code de la construction et de l'habitation impose une indemnité d'immobilisation d'au moins 5 % du prix, versée ou cautionnée entre les mains du notaire.

L'agent immobilier peut aussi l'être, à des conditions strictes. Pour l'achat d'un logement par un acquéreur non professionnel, l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation n'autorise un versement pendant le délai de rétractation, lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté, qu'entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés, sauf disposition législative expresse contraire. Une agence sans garantie financière ne peut pas recevoir ce versement, ni être désignée séquestre.

Le collaborateur de l'agence ne peut jamais l'être. L'article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 interdit à la personne habilitée par le titulaire de la carte de recevoir ou détenir, directement ou indirectement, des sommes d'argent à l'occasion des opérations de la loi. Le négociateur salarié ou l'agent commercial transmet le chèque, il ne le garde pas.

Quand les fonds peuvent-ils être versés ?

Le principe est posé par l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation : nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel d'un logement un versement, à quelque titre que ce soit, avant l'expiration du délai de rétractation. Les seules exceptions sont les dispositions législatives expresses, notamment pour les contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire, et le versement à un professionnel garanti.

Si les parties conviennent d'un versement après le délai, et en fixent le montant, l'acte est conclu sous la condition suspensive de la remise des sommes à la date convenue. Si l'acquéreur se rétracte après avoir versé entre les mains d'un professionnel garanti, celui-ci lui restitue les fonds dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation.

Le non-respect de ces règles est pénalement sanctionné. Le même article punit de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou de recevoir un versement, ou même un engagement de versement, en méconnaissance de ces règles. Un chèque remis le jour du compromis, sans garantie affectée, suffit à constituer l'infraction.

Comment le séquestre libère les fonds

Si la vente se réalise, la somme séquestrée est remise au notaire et s'impute sur le prix. Service-public.gouv.fr le rappelle pour l'indemnité d'immobilisation, qui est déduite du prix de vente. Le séquestre se décharge alors avec l'accord des deux parties, que matérialise la signature de l'acte.

Si une condition suspensive de prêt défaille, l'article L. 313-41 du code de la consommation rend toute somme versée d'avance immédiatement et intégralement remboursable, sans retenue ni indemnité. Le séquestre restitue sur justificatifs, en principe avec l'accord du vendeur, que la clause du compromis peut organiser à l'avance.

Si les parties se disputent, par exemple sur l'application d'une clause pénale, le séquestre conserve les fonds. L'article 1960 du code civil ne lui permet de se dessaisir qu'avec le consentement de toutes les parties ou pour une cause jugée légitime. Le juge tranche, et il peut, selon l'article 1231-5 du même code, modérer une pénalité manifestement excessive.

Les obligations de l'agent qui détient des fonds

L'article 5 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 soumet le professionnel qui reçoit ou détient des sommes ne constituant ni une rémunération ni des honoraires aux conditions fixées par décret, notamment la tenue des registres et la délivrance de reçus, ainsi qu'aux autres obligations découlant du mandat. L'article 55 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 impose, lorsque la garantie est donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance, un compte spécialement affecté à ces fonds, et l'article 51 leur mention immédiate sur le registre-répertoire.

L'agent vérifie avant d'encaisser : carte professionnelle en cours de validité, garantie financière en cours et suffisante, mandat qui l'autorise à recevoir des sommes, clause de séquestre signée par les deux parties. Il délivre un reçu à chaque versement, et il ne libère rien sans un accord écrit des deux parties ou une décision de justice.

Les sanctions sont pénales. L'article 16 de la même loi punit de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende le fait de recevoir ou de détenir des fonds en violation de l'article 3, qui pose les conditions de la carte, ou en violation des conditions de l'article 5 sur les documents et les reçus. Une restitution faite à la demande d'une seule partie peut aussi engager la responsabilité civile de l'agence envers l'autre.

Exemple : un compromis qui échoue

Exemple fictif. Une maison est vendue 300 000 euros. Le compromis, signé en agence le 5 mai, prévoit le versement de 15 000 euros entre les mains de l'agence, titulaire d'une carte avec garantie financière affectée, et désigne l'agence comme séquestre. Le versement est fait le 18 mai, après l'expiration du délai de rétractation, et l'agence remet un reçu.

Premier scénario : la banque refuse le prêt le 20 juin, sur une demande conforme au compromis. La condition suspensive défaille. Les 15 000 euros sont restitués immédiatement et intégralement à l'acquéreur, comme l'impose l'article L. 313-41 du code de la consommation.

Second scénario : l'acquéreur renonce sans motif le 25 juin. Le vendeur réclame les 15 000 euros au titre de la clause pénale, l'acquéreur s'y oppose. L'agence ne verse rien à personne. Elle attend un accord écrit signé des deux parties ou une décision de justice, conformément à l'article 1960 du code civil.

Questions fréquentes : séquestre

Les textes de référence

• Article 1956 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 1960 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article 5 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 16 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Fiche « Acte de vente d'un logement existant », service-public.gouv.frservice-public.gouv.fr
• Fiche « Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis », service-public.gouv.frservice-public.gouv.fr
• Article 55 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 51 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr