Garantie financière : définition et règles en 2026

Que dit l'article 3 de la loi Hoguet sur la garantie financière ?

La carte professionnelle n'est délivrée qu'à la personne qui justifie d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés, et spécialement affectée à ce remboursement. La loi précise que la garantie couvre aussi les sommes versées au fonds de travaux de la copropriété prévu à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Une dispense existe : la personne qui déclare son intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur n'a pas à justifier de garantie. La loi l'exclut pour la gestion immobilière (6° de l'article 1er) et le syndic de copropriété (9°). Une société titulaire de la carte doit elle-même satisfaire à cette condition.

La garantie résulte d'un engagement écrit fourni par une entreprise d'assurance spécialement agréée, un établissement de crédit, une société de financement ou une institution de l'article L. 518-1 du code monétaire et financier. Seuls les garants qui ont mis en place des procédures de contrôle interne, avec un référentiel et des modèles de suivi des risques, peuvent la délivrer.

Comment se calcule le montant de la garantie ?

Le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pose trois règles. La garantie est au moins égale au montant maximal des fonds que le professionnel envisage de détenir (article 28). Elle n'est jamais inférieure au montant maximal des sommes dont il reste redevable à tout moment (article 29). Sauf circonstances particulières justifiées, elle ne descend pas sous le maximum des sommes détenues pendant la période de garantie précédente.

Un plancher s'ajoute : 110 000 € (article 30). Pour les deux premières années d'exercice, ce minimum est ramené à 30 000 € (article 32). Cette réduction ne joue pas pour une société dont un représentant légal ou statutaire a déjà été soumis à la loi Hoguet.

Deux règles de fonctionnement complètent le calcul. L'article 27 impose un seul mode de garantie pour l'ensemble des opérations d'une même catégorie d'activités. L'article 36 interdit de recevoir ou d'accepter des versements au-delà du montant garanti.

Quand et comment la garantie joue-t-elle ?

L'article 39 du décret couvre toute créance née d'un versement ou d'une remise effectués à l'occasion d'une opération de l'article 1er de la loi. La garantie produit effet sur deux justifications : une créance certaine, liquide et exigible, et la défaillance de la personne garantie. Le garant ne peut pas exiger que le créancier poursuive d'abord le professionnel.

La défaillance peut résulter d'une sommation de payer suivie d'un refus, ou restée sans effet pendant un mois à compter de sa signification. Si une action en justice est engagée, le demandeur avise le garant de l'assignation par lettre recommandée avec avis de réception. Si le garant conteste le droit au paiement ou le montant, le créancier peut l'assigner directement.

Que se passe-t-il quand la garantie cesse ?

L'article 44 liste les causes de cessation : démission de l'adhérent d'une société de caution mutuelle, dénonciation ou expiration du contrat, fermeture d'établissement, décès, cessation d'activité, mise en location-gérance du fonds. Un avis est publié dans un quotidien du département, et la garantie ne peut cesser avant trois jours francs suivant cette publication. En cas de décès, elle peut être prorogée au plus un an si un autre titulaire de la même catégorie, garanti par le même garant, reprend la direction.

L'article 45 oblige alors le garant à prévenir par lettre recommandée les personnes qui ont fait des versements depuis moins de dix ans et figurent au registre-répertoire, ainsi que les mandants qui lui ont confié la gestion de leurs immeubles et figurent au registre des mandats. Pour un syndic, il prévient aussi le président du conseil syndical. Les créances antérieures à la cessation restent couvertes si elles sont produites dans les trois mois de la lettre ou de l'avis.

Sans garantie, la carte ne peut pas être renouvelée : l'article 80 du décret exige l'attestation de garantie à chaque renouvellement, sauf déclaration de non-détention de fonds lorsque l'activité le permet.

Ce que le professionnel doit faire et surveiller

Gardez l'attestation délivrée par le garant selon le modèle prévu à l'article 37 du décret, et communiquez les coordonnées du garant à première demande, comme l'exige l'article 6 du code de déontologie. Suivez chaque mois le pic de fonds détenus, activité par activité, puisque l'article 26 du décret calcule la garantie séparément pour la transaction, la gestion, le syndic et les listes : loyers encaissés non reversés, dépôts de garantie, provisions de copropriété, sommes séquestrées. C'est ce pic, et non la moyenne, qui doit rester sous le plafond.

Si vous exercez la transaction sous déclaration de non-détention de fonds, ne recevez rien d'autre que votre rémunération : ni acompte, ni dépôt, ni chèque à l'ordre de l'agence. L'article 16 de la loi punit de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende le fait de recevoir ou de détenir des fonds en violation de l'article 3.

Tenez à jour les registres. Le registre-répertoire et le registre des mandats servent au garant pour informer les clients en cas de cessation : un registre incomplet laisse des créanciers sans information et complique la sortie de la garantie.

Exemple chiffré : une agence de gestion qui grandit

Exemple fictif. Une agence exerce la gestion depuis cinq ans, avec une garantie de 110 000 € pour cette activité, le minimum de l'article 30. Elle gère 60 logements loués en moyenne 700 € : au pic du mois, elle détient 42 000 € de loyers non reversés. Elle conserve aussi 35 000 € de dépôts de garantie. Total : 77 000 €, sous le plafond. Si elle exerce aussi la transaction, les sommes séquestrées sur ses ventes relèvent d'une garantie calculée à part (article 26).

L'agence signe un portefeuille de 40 logements supplémentaires au même loyer moyen. Les loyers au pic passent à 70 000 € et les dépôts à environ 58 000 €, soit un pic de 128 000 €. Au-delà de 110 000 €, l'article 36 interdit de recevoir les versements : l'agence doit relever sa garantie avant la reprise du portefeuille, pas après.

Questions fréquentes : garantie financière

Les textes de référence

• Article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 30 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 36 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 45 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 26 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr