LMP (loueur en meublé professionnel) : définition et règles en 2026

Les deux conditions de l'article 155 du code général des impôts

Selon l'article 155, IV, 2, la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés est exercée à titre professionnel lorsque deux conditions sont réunies. Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 €. Elles doivent aussi excéder les revenus du foyer soumis à l'impôt dans les catégories des traitements et salaires, des autres bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des rémunérations de gérants et associés de l'article 62.

L'ancienne première condition, au 1° du 2, est abrogée. Pour un non-résident, la comparaison se fait avec les revenus de même nature soumis à un impôt équivalent dans son État de résidence. La location est réputée commencer à la date d'acquisition du local ou, s'il est acheté avant son achèvement, à la date de cet achèvement. L'année du début et celle de la cessation totale de l'activité, les recettes sont ramenées à douze mois pour apprécier les deux seuils.

Le statut se constate chaque année. Un foyer peut être LMP une année, puis LMNP l'année suivante parce qu'un salaire a augmenté ou qu'un logement a été vendu. Le texte compare des recettes, c'est-à-dire des sommes encaissées, et non un bénéfice.

Un déficit imputable sur le revenu global

L'article 156, I pose le principe : le déficit d'une catégorie de revenus s'impute sur le revenu global, et l'excédent se reporte sur le revenu global des six années suivantes. Le 1° ter n'écarte ce principe que pour la location meublée exercée à titre non professionnel. Le déficit d'un LMP suit donc la règle générale.

Le même 1° ter prévoit un cas utile au début de l'activité. Lorsque l'activité est professionnelle dès le commencement de la location, la part du déficit provenant des charges engagées avant ce commencement peut être imputée par tiers sur le revenu global des trois premières années de location, tant que l'activité reste professionnelle.

L'amortissement reste encadré par l'article 39 C : pour une location consentie directement ou indirectement par une personne physique, il n'est déductible que dans la limite du loyer diminué des autres charges. Le déficit imputable vient donc des charges, l'amortissement excédentaire étant reporté.

Plus-values : régime professionnel et exonération de l'article 151 septies

Le LMP vend un actif professionnel. Sa plus-value relève du régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies, et non de celui des particuliers réservé au non-professionnel par l'article 151 septies, VII. L'abattement pour durée de détention des articles 150 U et suivants ne s'applique donc pas. Le BOFiP admet en revanche que les plus-values à long terme sur ces immeubles bénéficient de l'abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième prévu par l'article 151 septies B.

L'article 151 septies, II prévoit une exonération lorsque l'activité a été exercée pendant au moins cinq ans. Pour les entreprises qui ne vendent pas de marchandises ni ne fournissent le logement au sens du a, catégorie dont la location meublée est expressément exclue, l'exonération est totale si les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 €. Elle est partielle entre 90 000 € et 126 000 €.

En zone partielle, le taux exonéré est égal à 126 000 € moins les recettes, divisé par 36 000 €. Les recettes retenues sont la moyenne des recettes hors taxes des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la clôture de l'exercice de la cession (article 151 septies, IV).

LMP et IFI : des conditions plus strictes

L'article 975 du code général des impôts exonère d'IFI les biens immobiliers affectés à l'activité principale du redevable. Son V assimile à une activité commerciale la location de locaux d'habitation meublés, à deux conditions propres à cet impôt : plus de 23 000 € de recettes annuelles, et des revenus tirés de cette activité représentant plus de 50 % des revenus du foyer soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories professionnelles qu'il énumère.

Ces conditions ne recoupent pas exactement celles de l'article 155. Un foyer peut être LMP à l'impôt sur le revenu et ne pas bénéficier de l'exonération d'IFI, ou l'inverse, selon la façon dont les revenus sont comptés. Le bien doit en outre être affecté à l'activité principale. Faites vérifier ces deux séries de critères séparément, chaque année, avec le conseil du client : le seuil de 23 000 € est commun, mais la comparaison avec les autres revenus du foyer n'obéit pas à la même règle.

Ce que le professionnel de l'immobilier doit vérifier

Un client qui achète un troisième ou quatrième meublé peut franchir les seuils sans s'en rendre compte. Le basculement en LMP change ses déficits, ses plus-values et parfois son IFI. Si vous accompagnez ce type d'investisseur, conseillez-lui de faire vérifier sa situation par son expert-comptable avant la signature, sans vous prononcer à sa place.

En transaction, la vente d'un bien par un LMP n'obéit pas aux règles de plus-value des particuliers. Le calcul est fait par son comptable, pas seulement par le notaire. Votre estimation du net vendeur doit le mentionner.

En gestion, fournissez un relevé annuel des loyers encaissés par logement. C'est la donnée qui permet au client de vérifier le seuil de 23 000 € et la comparaison avec ses autres revenus. Une erreur dans ce relevé peut fausser son statut.

Exemple chiffré

Exemple fictif : un couple perçoit 28 000 € de salaires et 31 000 € de recettes de location meublée. Les deux conditions sont remplies : il est LMP. L'année suivante, les salaires passent à 35 000 € et les recettes à 32 000 €. La seconde condition n'est plus remplie : il redevient LMNP.

Autre exemple fictif : un LMP en activité depuis huit ans vend un appartement. Ses recettes moyennes des deux dernières années sont de 108 000 €. Le taux d'exonération est égal à 126 000 € moins 108 000 €, divisé par 36 000 €, soit 50 % de la plus-value nette. Avec des recettes moyennes de 85 000 €, l'exonération aurait été totale.

Questions fréquentes : lmp (loueur en meublé professionnel)

Les textes de référence

• Article 155 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 156 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 151 septies du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 975 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 50-0 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 151 septies B du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 : location meublée, régime fiscalbofip.impots.gouv.fr