Micro-foncier : définition et règles en 2026

Que dit l'article 32 du code général des impôts ?

L'article 32, 1 déroge aux règles de l'article 31 sur les charges déductibles. Lorsque le montant du revenu brut annuel défini aux articles 29 et 30 n'excède pas 15 000 €, le revenu imposable est fixé à ce revenu brut diminué d'un abattement de 30 %. Le propriétaire ne détaille aucune charge.

Le régime s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal, et non bien par bien (article 32, 2). Le seuil de 15 000 € s'apprécie donc sur la totalité des loyers bruts de location nue du foyer. Si le foyer détient des parts de sociétés immobilières soumises à l'impôt sur le revenu qui louent nu, ou des parts de fonds de placement immobilier, sa quote-part de revenu brut s'ajoute pour apprécier la limite.

Le contribuable porte directement le montant brut de ses loyers sur sa déclaration de revenus. L'administration applique l'abattement. Le revenu net ainsi obtenu s'ajoute au revenu global, soumis au barème, et supporte les prélèvements sociaux.

Qui est exclu du micro-foncier ?

L'article 32, 2 écarte du régime le foyer dont un membre détient certains biens. Sont visés les monuments historiques et assimilés donnés en location, les immeubles en nue-propriété mentionnés au 3° du I de l'article 156, et les logements pour lesquels une déduction au titre de l'amortissement des f, g, h, i ou j du 1° du I de l'article 31 est demandée, ainsi que ceux qui bénéficient des déductions spécifiques du k, du m ou du o, ou de la réduction d'impôt de l'article 199 tricies.

Sont aussi exclus les porteurs de parts de sociétés immobilières soumises à l'impôt sur le revenu qui louent nu, ou de parts de fonds de placement immobilier, lorsqu'ils ne sont pas eux-mêmes propriétaires d'un immeuble donné en location nue. Un foyer qui ne possède que des parts de SCI relève donc du régime réel.

Le régime ne concerne que la location nue. Les loyers d'un logement meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux et, le cas échéant, du micro-BIC prévu à l'article 50-0, avec d'autres seuils et d'autres abattements.

Micro-foncier ou réel : comment choisir ?

L'abattement de 30 % est censé couvrir toutes les charges : taxe foncière, assurance, intérêts, travaux, frais de gestion. Si les charges réelles déductibles dépassent 30 % des loyers, le régime réel est plus favorable. Il permet aussi de constater un déficit foncier, impossible au micro-foncier.

L'option pour le réel est exercée dans le délai de dépôt de la déclaration de la première année visée. Elle vaut pour trois ans et elle est irrévocable pendant cette période (article 32, 4). Elle reste valable tant que le contribuable demeure dans le champ du micro-foncier.

L'année où le seuil de 15 000 € est dépassé, ou celle où une exclusion s'applique, le revenu net foncier est déterminé au réel, sans option (article 32, 3). Un bailleur qui achète un deuxième logement en cours d'année doit donc anticiper ce basculement.

Ce qui change en 2026

La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a modifié l'article 32 : la liste des exclusions du c du 2 vise désormais les amortissements des i et j du 1° du I de l'article 31. Ces deux nouveaux dispositifs permettent d'amortir des logements neufs ou rénovés en profondeur, loués nus à titre de résidence principale sous plafonds de loyer et de ressources.

Un bailleur qui choisit ce nouvel amortissement sort donc du micro-foncier pour l'ensemble de ses revenus fonciers, même pour ses autres logements loués nus. Le seuil de 15 000 € et l'abattement de 30 % ne changent pas.

Ce que le gestionnaire ou l'agent doit savoir

Le bailleur vous demandera souvent s'il a intérêt à passer au réel. Ce choix lui appartient, et il dépend de l'ensemble de ses revenus fonciers, pas seulement du bien que vous gérez. Votre rôle est de lui transmettre des chiffres fiables : loyers encaissés, travaux payés, honoraires, provisions de copropriété.

Au moment d'une mise en location ou d'un achat locatif, rappelez que le micro-foncier se perd dès que les loyers bruts du foyer dépassent 15 000 €, ou dès qu'il détient seulement des parts de SCI. Un investisseur qui achète via une SCI familiale sans autre bien loué nu sera imposé au réel.

Ne présentez jamais le micro-foncier comme une économie garantie. Pour un bien acheté à crédit, les intérêts d'emprunt et la taxe foncière dépassent fréquemment 30 % des loyers les premières années. Une simulation faite par le conseil du bailleur évite les mauvaises surprises.

Exemple chiffré

Exemple fictif : un foyer perçoit 10 800 € de loyers bruts pour un appartement loué nu. Au micro-foncier, le revenu imposable est de 10 800 € moins 30 %, soit 7 560 €.

Premier cas : le bien est financé à crédit. Les intérêts sont de 2 400 €, la taxe foncière de 1 100 €, l'assurance de 250 €, les honoraires de gestion de 650 €, les frais forfaitaires de 20 € et les réparations de 1 500 €. Les charges atteignent 5 920 €. Au réel, le revenu net est de 4 880 €, soit 2 680 € de moins qu'au micro-foncier.

Second cas : le bien est payé comptant et les charges se limitent à 1 800 €. Au réel, le revenu net serait de 9 000 €, soit 1 440 € de plus qu'au micro-foncier. Le foyer garde alors le régime de plein droit.

Les erreurs fréquentes

Première erreur : appliquer le seuil bien par bien. L'article 32 vise l'ensemble des revenus fonciers du foyer. Deuxième erreur : déclarer un meublé au micro-foncier. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux.

Troisième erreur : opter pour le réel une année de gros travaux, puis vouloir revenir au micro-foncier l'année suivante. L'option engage pour trois ans. Quatrième erreur : oublier qu'au micro-foncier, aucune charge supplémentaire ne peut être déduite, pas même un gros sinistre ou une mise aux normes coûteuse.

Questions fréquentes : micro-foncier

Les textes de référence

• Article 32 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 31 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 28 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 35 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr