Nue-propriété : définition et règles en 2026

Que possède vraiment le nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire est propriétaire du bien, mais sans en avoir l'usage ni les revenus, qui appartiennent à l'usufruitier selon l'article 578 du code civil. Il ne peut ni habiter le logement, ni le louer, ni encaisser les loyers tant que l'usufruit dure.

Ce qu'il détient, c'est la substance du bien et la certitude de le recueillir en pleine propriété. L'article 617 du code civil énumère les causes d'extinction de l'usufruit : décès de l'usufruitier, arrivée du terme fixé, réunion des deux qualités sur la même tête, non-usage pendant trente ans, perte totale du bien. À ce moment, l'usufruit rejoint la nue-propriété.

Le nu-propriétaire doit aussi respecter la jouissance de l'autre. L'article 599 lui interdit de nuire, par son fait ou de quelque manière que ce soit, aux droits de l'usufruitier. Il ne peut donc pas, par exemple, s'installer dans les lieux ou en modifier l'usage sans l'accord de l'usufruitier.

Les grosses réparations : une charge du nu-propriétaire

L'article 605 du code civil laisse les grosses réparations à la charge du propriétaire, c'est-à-dire du nu-propriétaire. L'article 606 en donne la liste fermée : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien et pèsent sur l'usufruitier.

Cette charge a une portée particulière. La Cour de cassation a jugé que l'article 605 n'autorise pas l'usufruitier à agir contre le nu-propriétaire pour le contraindre à exécuter les grosses réparations nécessaires à la conservation de l'immeuble, en l'absence de clause dérogatoire (troisième chambre civile, 9 octobre 1985, n° 84-13.548). Dans l'affaire jugée, une telle clause existait dans l'acte de vente.

Quand le bien appartient en nue-propriété à plusieurs personnes, elles sont entre elles en indivision. L'article 815-2 du code civil permet alors à chacune de prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien, et précise que ces pouvoirs sont opposables à l'usufruitier dans la mesure où il est tenu des réparations.

Comment calculer la valeur de la nue-propriété ?

Pour les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière, l'article 669 du code général des impôts exprime la valeur de la nue-propriété en pourcentage de la pleine propriété. Elle dépend de l'âge de l'usufruitier : 10 % avant 21 ans révolus, puis dix points de plus par tranche de dix ans, jusqu'à 90 % au-delà de 91 ans révolus. Seuls comptent les usufruits ouverts au jour de la mutation de la nue-propriété.

Exemple fictif : un appartement vaut 250 000 € et l'usufruitier a 85 ans. Il a dépassé 81 ans révolus sans atteindre 91 ans révolus. La nue-propriété vaut 80 % de la pleine propriété, soit 200 000 €, et l'usufruit 20 %, soit 50 000 €.

L'usufruit à durée fixe suit une autre règle. Le II de l'article 669 l'estime à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de sa durée, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier. Pour un usufruit de vingt ans sur le même appartement, l'usufruit vaut 46 %, soit 115 000 €, et la nue-propriété 54 %, soit 135 000 €.

Peut-on vendre la nue-propriété seule ?

Oui. Le nu-propriétaire peut céder son droit sans l'accord de l'usufruitier. L'acquéreur devient nu-propriétaire à sa place et attend l'extinction de l'usufruit pour entrer en jouissance. L'article 621 du code civil confirme que la vente du bien sans l'accord de l'usufruitier ne modifie pas le droit de ce dernier.

Le nu-propriétaire ne peut pas, en revanche, forcer la vente de la pleine propriété. L'article 815-5 du code civil interdit au juge d'ordonner, à la demande d'un nu-propriétaire, la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier. Et l'article 815-5-1 écarte les biens démembrés de la vente judiciaire à la majorité des deux tiers.

Si usufruitier et nus-propriétaires vendent ensemble, l'article 621 répartit le prix selon la valeur respective de chaque droit, sauf accord pour reporter l'usufruit sur le prix. Dans ce second cas, l'usufruitier encaisse tout le prix en quasi-usufruit, et les nus-propriétaires ne gardent qu'une créance de restitution, exigible à la fin de l'usufruit.

La réunion de l'usufruit et de la nue-propriété

Au décès de l'usufruitier, ou à l'arrivée du terme d'un usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein propriétaire de plein droit. Aucun acte de transmission n'est nécessaire pour que l'usufruit s'éteigne : c'est l'effet de l'article 617 du code civil.

L'article 1133 du code général des impôts prévoit que cette réunion ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsqu'elle a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier, sous réserve des dispositions de l'article 1020. C'est l'un des ressorts de la donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit.

Pour l'impôt sur la fortune immobilière, l'article 968 du même code impose en principe le bien démembré chez l'usufruitier, pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'est imposé sur sa part que dans les cas énumérés par ce texte, avec la répartition du barème de l'article 669.

Ce que l'agent immobilier doit faire

Avant tout mandat, identifiez chaque nu-propriétaire sur le titre de propriété ou l'acte de notoriété. Ils sont souvent plusieurs, frères et sœurs, parfois mineurs ou protégés. Pour vendre la nue-propriété, tous doivent signer le mandat. Pour vendre la pleine propriété, l'usufruitier signe en plus.

Si vous commercialisez la nue-propriété seule, l'annonce et le compromis doivent le dire clairement : l'acquéreur n'aura ni l'usage du bien ni ses revenus avant l'extinction de l'usufruit. Indiquez l'identité du droit restant, son terme si l'usufruit est temporaire, et précisez que le prix ne porte que sur la nue-propriété.

Côté estimation, ne présentez jamais le pourcentage de l'article 669 comme un prix de marché. Le barème fixe une valeur fiscale, figée par tranche d'âge. Le prix réel d'une nue-propriété se négocie selon la durée probable de l'usufruit, le rendement attendu et l'état du bien. Mentionnez votre méthode dans l'avis de valeur.

Questions fréquentes : nue-propriété

Les textes de référence

• Article 606 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 617 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 815-5 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 669 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 1133 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr