IFI (impôt sur la fortune immobilière) : définition et règles en 2026

Qui doit payer l'IFI en 2026 ?

L'article 964 soumet à l'IFI les personnes dont la valeur des actifs immobiliers imposables est supérieure à 1 300 000 €. Les conditions s'apprécient au 1er janvier de chaque année : pour l'IFI 2026, au 1er janvier 2026. Ce seuil n'a pas changé depuis la création de l'impôt par la loi de finances pour 2018.

Une personne domiciliée fiscalement en France est imposée sur ses actifs immobiliers situés en France et hors de France. Une personne qui s'installe en France après cinq années civiles de domiciliation à l'étranger n'est imposée, pendant cinq ans, que sur ses biens situés en France. Une personne non domiciliée en France est imposée sur ses biens immobiliers français et sur la fraction immobilière de ses parts de sociétés.

Les couples mariés, les partenaires de pacte civil de solidarité et les personnes vivant en concubinage notoire font l'objet d'une imposition commune. Le patrimoine des enfants mineurs dont ils ont l'administration légale s'ajoute au leur (article 965, 1°).

Ce qui entre dans l'assiette

L'article 965 retient la valeur nette au 1er janvier de l'ensemble des biens et droits immobiliers, et des parts ou actions de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers. Les parts d'une SCI ou d'une société civile de placement immobilier entrent donc dans le calcul, au prorata des actifs immobiliers. Le texte écarte certaines participations minoritaires, de moins de 10 %, dans des sociétés opérationnelles, ainsi que les immeubles affectés à leur activité.

Les biens démembrés sont en principe imposés chez l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (article 968). Le partage entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 ne joue que dans des cas limités, comme l'usufruit légal du conjoint survivant ou la vente d'un bien avec réserve d'usufruit à un acquéreur qui ne fait pas partie des personnes visées à l'article 751, comme les héritiers présomptifs.

Les biens affectés à l'activité professionnelle principale du redevable sont exonérés (article 975, I). Pour la location meublée, l'article 975, V pose des conditions propres : plus de 23 000 € de recettes annuelles et plus de 50 % des revenus professionnels du foyer tirés de cette activité.

Évaluation des biens et abattement sur la résidence principale

L'article 973, I renvoie aux règles des droits de mutation par décès : les biens sont retenus pour leur valeur vénale réelle au 1er janvier. Le BOFiP la définit comme le prix auquel le bien pourrait normalement se négocier, tel qu'il résulte en particulier des prix déclarés lors des ventes de biens aux caractéristiques identiques et de même usage.

Un abattement de 30 % s'applique sur la valeur vénale réelle de l'immeuble occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. En cas d'imposition commune, un seul immeuble en bénéficie. L'abattement ne vaut pas pour une résidence secondaire ni pour un logement loué.

Quelles dettes peut-on déduire ?

L'article 974, I admet les dettes existantes au 1er janvier, contractées et effectivement supportées par le redevable, et afférentes à des actifs imposables : acquisition, réparation et entretien, amélioration, construction, agrandissement, impositions dues à raison des biens. Les impôts sur les revenus tirés des biens ne sont pas déductibles.

Pour un prêt remboursable en une fois à l'échéance, la dette déductible diminue chaque année comme si le prêt était amorti (article 974, II). Les prêts consentis par le redevable lui-même, son conjoint ou ses enfants mineurs ne sont pas déductibles, et ceux consentis par d'autres membres de la famille ne le sont qu'à des conditions normales justifiées (article 974, III).

Au-delà de 5 millions d'euros de patrimoine imposable, lorsque les dettes dépassent 60 % de sa valeur, l'excédent n'est déductible qu'à hauteur de 50 %, sauf si le redevable justifie d'un objectif qui n'est pas principalement fiscal (article 974, IV).

Le barème, la décote et le plafonnement

L'article 977 fixe un barème progressif sur la valeur nette taxable : 0 % jusqu'à 800 000 €, 0,50 % de 800 000 € à 1 300 000 €, 0,70 % jusqu'à 2 570 000 €, 1 % jusqu'à 5 000 000 €, 1,25 % jusqu'à 10 000 000 € et 1,50 % au-delà. Le barème commence à 800 000 €, mais l'impôt n'est dû que si le patrimoine dépasse 1 300 000 €.

Pour un patrimoine net taxable compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote réduit l'impôt de 17 500 € moins 1,25 % de la valeur du patrimoine. Elle évite un saut brutal au passage du seuil.

L'article 979 plafonne l'IFI d'un résident : le total de l'IFI et des impôts dus sur les revenus de l'année précédente ne peut dépasser 75 % de ses revenus mondiaux de cette même année. L'excédent vient en réduction de l'IFI.

Ce que l'agent immobilier doit savoir quand on lui demande une valeur au 1er janvier

Un client assujetti peut vous demander un avis de valeur pour sa déclaration. Datez votre avis au 1er janvier de l'année concernée et justifiez-le par des références de ventes comparables, l'état du bien et sa situation locative. L'IFI retient la valeur vénale réelle, pas la valeur la plus basse que le client souhaiterait déclarer.

Ne confondez pas un prix de présentation pour une mise en vente et une valeur fiscale. Une valeur volontairement minorée peut être remise en cause par l'administration, et le client pourrait vous reprocher de l'avoir exposé à un rappel. Conservez votre dossier de calcul.

Signalez les situations qui changent l'assiette : bien démembré, parts de SCI, location meublée avec des recettes élevées, emprunt in fine. Pour ces cas, orientez le client vers son notaire ou son conseil fiscal.

Exemple chiffré

Exemple fictif : un couple possède sa résidence principale, estimée à 800 000 € au 1er janvier 2026, et un appartement loué de 900 000 €, sur lequel reste dû un emprunt de 150 000 €. Après l'abattement de 30 %, la résidence principale compte pour 560 000 €. Le patrimoine net taxable est de 560 000 € plus 900 000 € moins 150 000 €, soit 1 310 000 €. Il dépasse le seuil.

Barème : 0,50 % sur la tranche de 800 000 € à 1 300 000 €, soit 2 500 €, et 0,70 % sur les 10 000 € suivants, soit 70 €. Total : 2 570 €. Décote : 17 500 € moins 1,25 % de 1 310 000 €, soit 1 125 €. IFI dû : 1 445 €. Avec une résidence principale estimée à 785 000 €, le patrimoine net tomberait à 1 299 500 € et l'IFI ne serait pas dû.

Questions fréquentes : ifi (impôt sur la fortune immobilière)

Les textes de référence

• Article 964 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 973 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 974 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 977 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 975 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-30-10 : évaluation des actifs imposables, valeur vénalebofip.impots.gouv.fr