Micro-BIC : définition et règles en 2026

Que prévoit l'article 50-0 du code général des impôts ?

L'article 50-0, 1 distingue trois catégories. Le 1° vise les entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises ou de fournir le logement, à l'exclusion de la location de locaux d'habitation meublés. Le 1° bis vise la location de meublés de tourisme autres que ceux mentionnés aux 1° et 2° du I de l'article 1414 bis, c'est-à-dire les meublés de tourisme non classés. Le 2° vise les autres entreprises, dont la location meublée d'habitation.

Le résultat imposable est égal au chiffre d'affaires hors taxes diminué d'un abattement de 71 % pour le 1°, de 50 % pour le 2° et de 30 % pour le 1° bis. L'abattement ne peut être inférieur à 305 €. Il est réputé couvrir toutes les charges, amortissements compris.

Le régime s'applique lorsque le chiffre d'affaires de l'année civile précédente ou de la pénultième année n'excède pas le seuil. Il faut donc dépasser le seuil deux années de suite pour en sortir. Lorsqu'une entreprise relève de plusieurs catégories, le chiffre d'affaires global doit respecter la limite du 1° et le chiffre d'affaires des activités 1° bis et 2° leurs limites propres.

Quels seuils en 2026 pour la location meublée ?

Dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, l'article 50-0 fixe 203 100 € pour le 1°, 15 000 € pour le 1° bis et 83 600 € pour le 2°. Le barème du BOFiP (BOI-BAREME-000044, publié le 19 août 2026) applique ces montants aux années 2026 à 2028. Pour 2025, il retenait 188 700 €, 15 000 € et 77 700 €.

Le BOFiP (BOI-BIC-DECLA-10-10-20) précise le classement des meublés. Le seuil de 83 600 € vaut pour toutes les autres activités de location en meublé, y compris les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes. Le seuil de 15 000 € vise la location touristique de locaux meublés non classés. L'hôtellerie, qui fournit le logement, relève du 1°.

Les seuils du 1° et du 2° sont actualisés tous les trois ans comme la première tranche du barème de l'impôt sur le revenu, arrondis à la centaine d'euros. Le seuil du 1° bis est exclu de cette actualisation.

Qui ne peut pas utiliser le micro-BIC ?

L'article 50-0, 2 exclut notamment les sociétés de personnes imposées selon l'article 8, à l'exception de la société à responsabilité limitée dont l'associé unique est une personne physique dirigeante. Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu qui louerait en meublé ne peut donc pas bénéficier du micro-BIC. Les personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés sont aussi exclues.

Sont également exclues les opérations portant sur des immeubles, des fonds de commerce ou des parts de sociétés immobilières dont les résultats relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui vise notamment l'activité de marchand de biens. Les contribuables qui exploitent plusieurs entreprises dont le total dépasse les limites sont aussi écartés.

Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?

L'option pour un régime réel est exercée dans les délais de dépôt de la déclaration de l'année précédant celle où elle s'applique (article 50-0, 4). Elle vaut un an et se reconduit tacitement. En cas de création, elle est exercée avec la déclaration de la première période d'activité.

Au réel, le loueur déduit ses charges réelles et amortit le bien, dans la limite fixée par l'article 39 C : l'amortissement ne peut pas dépasser le loyer diminué des autres charges. Pour un bien financé à crédit, le réel fait souvent apparaître un résultat plus faible que l'abattement forfaitaire.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel minorent le prix d'acquisition lors de la revente (article 150 VB, III), sauf pour certaines résidences de services. Le choix entre micro-BIC et réel doit donc intégrer l'horizon de revente. Sans option, le loueur doit seulement tenir un livre-journal de ses recettes avec les pièces justificatives (article 50-0, 5).

Ce que le gestionnaire ou l'agent doit vérifier

Pour un meublé de tourisme, la question du classement est décisive : la même recette relève d'un seuil de 83 600 € et d'un abattement de 50 % si le meublé est classé, de 15 000 € et de 30 % s'il ne l'est pas. Le professionnel qui gère des locations saisonnières doit connaître le statut de chaque logement et le rappeler à son mandant.

Fournissez au propriétaire un relevé annuel des recettes encaissées, logement par logement et par catégorie. C'est la base de sa déclaration et de l'appréciation des seuils sur deux années. Ne vous prononcez pas sur l'intérêt d'une option pour le réel : orientez vers l'expert-comptable du client.

Dans un argumentaire d'investissement, ne présentez pas l'abattement de 50 % comme acquis. Il dépend de la catégorie, du chiffre d'affaires des deux années précédentes et de la forme de détention. Une SCI, par exemple, en est exclue.

Exemples chiffrés

Exemple fictif : un studio meublé loué à l'année rapporte 14 000 € de recettes. Au micro-BIC, l'abattement de 50 % laisse un bénéfice imposable de 7 000 €. Le même studio loué en meublé de tourisme non classé pour 14 000 € de recettes ne laisse qu'un abattement de 30 % : le bénéfice imposable est de 9 800 €.

Second exemple fictif : un meublé de tourisme non classé rapporte 16 000 € en 2026 et 13 500 € en 2025. Pour l'imposition de 2027, le chiffre d'affaires de la pénultième année (2025) reste sous 15 000 € : le micro-BIC s'applique encore. Si les recettes de 2027 dépassent à nouveau 15 000 €, le régime réel s'appliquera en 2028.

Questions fréquentes : micro-bic

Les textes de référence

• Article 50-0 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BAREME-000044 : seuils des régimes d'imposition BA, BIC et BNCbofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-10-20 : champ du régime micro-BICbofip.impots.gouv.fr
• Article 39 C du code général des impôtslegifrance.gouv.fr