Fiscalité immobilière : l'essentiel pour conseiller

Ce que ce dossier fait, et ce qu'il ne fait pas

Il faut poser une limite avant d'entrer dans la matière, parce qu'elle commande la façon de lire ce qui suit. Ce dossier informe, il ne conseille pas. Il présente le cadre général de la fiscalité immobilière tel qu'il résulte des textes, afin qu'un professionnel de la transaction comprenne les questions que ses clients lui posent et sache les orienter.

Il ne contient aucune recommandation applicable à une situation particulière, et il ne doit pas être utilisé comme tel. Le calcul d'une plus-value, le choix entre un régime forfaitaire et un régime réel, l'opportunité d'un montage ou l'appréciation d'une exonération dépendent de données individuelles que seul l'examen du dossier complet permet de réunir.

Pour toute situation individuelle, le client doit être renvoyé vers un professionnel du chiffre : son expert-comptable, un avocat fiscaliste, ou le notaire chargé de la vente, qui est en pratique celui qui liquide la plus-value immobilière des particuliers. Un professionnel de l'immobilier qui se hasarde à chiffrer un impôt engage sa responsabilité sans y être tenu, et prive son client de l'analyse dont il a besoin.

Pourquoi la matière est nécessaire malgré tout

Un vendeur qui ignore qu'une exonération pourrait lui être applicable renonce parfois à mettre son bien en vente. Un autre qui sous-estime l'imposition d'une résidence secondaire détenue depuis dix ans découvre le montant au moment de l'acte et remet en cause l'opération. Dans les deux cas, la difficulté vient de ce que la question n'a pas été posée assez tôt.

Le rôle du professionnel n'est donc pas de répondre, mais de faire poser la question au bon moment. Savoir qu'un abattement dépend de la durée de détention, qu'une exonération existe pour la résidence principale, ou qu'un régime particulier s'applique à la location meublée, suffit à déclencher le réflexe d'orientation.

La plus-value immobilière des particuliers, champ d'application

Le champ est défini par l'article 150 U du code général des impôts. Il vise les plus-values réalisées par les personnes physiques ou par certaines sociétés relevant de l'impôt sur le revenu, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers ou de droits relatifs à ces biens.

Il faut signaler que l'article 150 U a été modifié par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, dont les dispositions sont entrées en vigueur le 21 février 2026. Nous n'avons pas pu déterminer avec certitude la portée exacte de cette modification, et nous ne l'énonçons donc pas. C'est un point à faire vérifier sur le texte en vigueur.

Le calcul, prix d'acquisition et forfaits

La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, tels que le code les définit. Le prix d'acquisition peut être majoré de certains éléments, et ce sont ces majorations que les clients connaissent le moins.

L'article 150 VB prévoit deux forfaits qui évitent d'avoir à produire des justificatifs. Les frais d'acquisition à titre onéreux peuvent être retenus pour un forfait de sept et demi pour cent du prix d'acquisition. Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent être retenues pour un forfait de quinze pour cent du prix d'acquisition, lorsque le contribuable ne peut pas les justifier et que l'immeuble est détenu depuis plus de cinq ans.

Les abattements pour durée de détention

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est nul pendant les cinq premières années, puis de six pour cent par année de détention de la sixième à la vingt et unième année, et de quatre pour cent pour la vingt-deuxième année. L'exonération d'impôt sur le revenu est donc acquise au terme de vingt-deux ans de détention.

Pour les prélèvements sociaux, la cadence est plus lente. L'abattement est nul pendant les cinq premières années, puis de un virgule soixante-cinq pour cent par an de la sixième à la vingt et unième année, de un virgule soixante pour cent pour la vingt-deuxième année, puis de neuf pour cent par an au-delà. L'exonération de prélèvements sociaux n'est acquise qu'au terme de trente ans.

Il en résulte une zone que les vendeurs comprennent mal : entre vingt-deux et trente ans de détention, la plus-value n'est plus soumise à l'impôt sur le revenu mais reste soumise aux prélèvements sociaux. Ces cadences figurent à l'article 150 VC du code général des impôts et n'ont pas été modifiées en 2025 ni en 2026.

Les taux et la taxe sur les plus-values élevées

Le taux de l'impôt sur le revenu applicable aux plus-values immobilières des particuliers est un taux forfaitaire de dix-neuf pour cent, fixé par l'article 200 B du code général des impôts. Il ne s'agit pas d'une imposition au barème progressif.

S'y ajoutent les prélèvements sociaux, dont le taux global est de dix-sept virgule deux pour cent, composé de la contribution sociale généralisée, de la contribution pour le remboursement de la dette sociale et du prélèvement de solidarité.

Une taxe additionnelle s'applique aux plus-values élevées, sur le fondement de l'article 1609 nonies G du code général des impôts. Elle est due à raison des plus-values imposables supérieures à cinquante mille euros, selon un barème progressif par tranches allant de deux à six pour cent, avec des mécanismes de lissage aux frontières de tranches. Les terrains à bâtir en sont expressément exclus.

L'exonération de la résidence principale et les autres

L'exonération la plus large est celle de la résidence principale, prévue au 1° du II de l'article 150 U. Elle vise les immeubles qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession, ainsi que leurs dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément.

La formule au jour de la cession est celle qui pose le plus de difficultés en pratique, notamment lorsque le vendeur a déménagé avant la vente. C'est une question d'appréciation qui doit être soumise au notaire, et sur laquelle il ne faut jamais rassurer un client de façon péremptoire.

Le II de l'article 150 U prévoit d'autres exonérations que les professionnels connaissent moins. Celle de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et de remployer le prix dans un délai de vingt-quatre mois. Celle des cessions dont le prix n'excède pas quinze mille euros. Et celles bénéficiant aux cessions réalisées au profit d'organismes de logement social ou de collectivités, dont le bénéfice a été prorogé jusqu'à la fin de l'année 2027.

Les revenus fonciers, micro-foncier et régime réel

Le régime micro-foncier, prévu à l'article 32 du code général des impôts, s'applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel n'excède pas quinze mille euros. Il ouvre droit à un abattement forfaitaire de trente pour cent représentatif des charges, sans possibilité de déduire les charges réelles. L'option pour le régime réel reste ouverte, et elle est irrévocable pendant trois ans.

Le régime réel permet de déduire les charges effectivement supportées, énumérées à l'article 31 du code général des impôts. Il est obligatoire au-delà du seuil et il est souvent plus favorable lorsque le bien supporte des travaux ou des intérêts d'emprunt importants.

Le déficit foncier

La limite de droit commun d'imputation sur le revenu global est de dix mille sept cents euros par an. Elle est portée à quinze mille trois cents euros dans certaines situations particulières prévues par l'article 31. La fraction excédentaire n'est pas perdue : elle est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Un dispositif majoré existe pour les travaux de rénovation énergétique. Lorsque les dépenses permettent au bien de passer d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, la limite d'imputation sur le revenu global est portée à vingt et un mille quatre cents euros par an. Ce dispositif, issu de la loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022 de finances rectificative pour 2022, devait s'éteindre fin 2025 : il a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par l'article 47 de la loi de finances pour 2026.

Le bénéfice de l'imputation sur le revenu global est subordonné à une condition de maintien en location, dont le non-respect entraîne une remise en cause. C'est une contrainte que le vendeur d'un bien récemment rénové doit connaître avant de mettre en vente, et c'est typiquement une question à faire vérifier par son conseil.

La location meublée et le micro-BIC

Ce régime a connu des modifications importantes et rapprochées, qu'il faut situer dans le temps. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a modifié les seuils et abattements applicables aux meublés de tourisme, pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2025. Les seuils ont ensuite fait l'objet d'une revalorisation, applicable depuis le 1er juillet 2026.

Pour les revenus de 2026, la location meublée de longue durée, ainsi que les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes, relèvent d'un seuil de recettes de quatre-vingt-trois mille six cents euros avec un abattement de cinquante pour cent. Pour les revenus de 2025, ce seuil était de soixante-dix-sept mille sept cents euros, avec le même abattement.

Les meublés de tourisme non classés obéissent à un régime nettement plus restrictif, avec un seuil de quinze mille euros et un abattement de trente pour cent, inchangé entre 2025 et 2026. C'est l'écart le plus significatif créé par la loi de 2024, et il concerne directement les propriétaires de locations saisonnières non classées.

Les amortissements du meublé dans le calcul de la plus-value

Historiquement, le loueur en meublé non professionnel pouvait amortir le bien pour réduire son résultat imposable, sans que ces amortissements soient repris lors de la cession, la plus-value étant calculée selon le régime des particuliers. L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a mis fin à cette situation en créant un III à l'article 150 VB du code général des impôts.

Le mécanisme est le suivant : le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements admis en déduction. La plus-value imposable s'en trouve mécaniquement augmentée. Ces dispositions s'appliquent aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025.

Des exclusions sont prévues, qui visent notamment certaines résidences relevant du code de la construction et de l'habitation, comme les résidences universitaires et les résidences-services pour personnes âgées, ainsi que certains établissements sociaux, médico-sociaux et de soins de longue durée. La loi de finances pour 2026 a par ailleurs étendu le mécanisme de minoration aux amortissements pratiqués au titre du nouveau dispositif d'amortissement en location nue. Le régime de la location meublée non professionnelle n'est pour autant ni supprimé ni restreint au-delà de cette mesure.

Les droits de mutation et le nouveau dispositif d'amortissement

Les droits de mutation à titre onéreux relèvent de l'article 1594 D du code général des impôts, qui fixe un taux de droit commun modulable par les conseils départementaux à l'intérieur d'une fourchette dont le plafond codifié est de quatre et demi pour cent.

Une dérogation non codifiée permet aux départements de dépasser ce plafond. Issue de l'article 116 de la loi de finances pour 2025 et modifiée par la loi de finances pour 2026, elle autorise un relèvement au-delà de quatre et demi pour cent sans excéder cinq pour cent, pour les actes passés et conventions conclues au cours d'une période courant jusqu'au 31 mars 2028.

Cette dérogation comporte une exception importante pour la primo-accession : elle ne s'applique pas lorsque le bien acquis constitue pour l'acquéreur une première propriété au sens du code de la construction et de l'habitation et qu'il est destiné à l'usage de sa résidence principale. Par ailleurs, l'article 1594 F septies permet aux conseils départementaux de réduire le taux ou d'exonérer les acquisitions constituant une première propriété, sous condition d'affectation à la résidence principale pendant une durée minimale.

Ces repères, la lecture des textes fiscaux et le réflexe d'orientation vers un professionnel du chiffre figurent au programme de la formation ALUR, dans les modules consacrés au droit et au conseil au vendeur. Ils y sont enseignés comme des repères de reconnaissance, jamais comme une compétence de conseil fiscal.