LMNP (loueur en meublé non professionnel) : définition et règles en 2026

LMNP ou LMP : que dit l'article 155 du code général des impôts ?

L'article 35, I, 5° bis classe la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés dans les bénéfices industriels et commerciaux, même pour un particulier qui loue un seul studio. Le statut professionnel ou non professionnel dépend ensuite de l'article 155, IV, 2.

L'activité est exercée à titre professionnel lorsque deux conditions sont réunies : les recettes annuelles de location meublée de l'ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 €, et elles dépassent les revenus du foyer tirés des traitements et salaires, des autres bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des rémunérations de gérant. Si l'une des deux manque, le loueur est non professionnel.

La location est réputée commencer à la date d'acquisition du local, ou à son achèvement s'il est acheté sur plan. L'année du début et celle de la cessation totale, les recettes sont ramenées à douze mois pour apprécier les seuils. Le LMNP n'est donc pas une option que l'on coche : c'est la conséquence de chiffres, à vérifier chaque année.

Micro-BIC ou régime réel : comment est imposé le LMNP ?

Par défaut, le LMNP relève du micro-BIC (article 50-0) lorsque ses recettes de l'année précédente ou de la pénultième année ne dépassent pas le seuil applicable. Pour 2026 à 2028, le BOFiP (BOI-BAREME-000044) retient 83 600 € pour la location meublée d'habitation, avec un abattement de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil est de 15 000 € et l'abattement de 30 %.

Le loueur peut opter pour un régime réel (article 50-0, 4). L'option vaut un an et se reconduit tacitement. Au réel, il déduit ses charges réelles et amortit l'immeuble et le mobilier. L'article 39 C, II, 2 limite l'amortissement déductible au montant du loyer diminué des autres charges : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. La fraction non déduite se reporte sur les exercices suivants.

Le loueur ne doit pas confondre ces seuils avec celui du micro-foncier, qui ne concerne que la location nue. Un même foyer peut relever du micro-foncier pour un appartement loué nu et du micro-BIC pour un studio meublé.

Que devient un déficit de location meublée non professionnelle ?

L'article 156, I, 1° ter interdit d'imputer sur le revenu global les déficits de location meublée non professionnelle. Ils s'imputent exclusivement sur les revenus de cette même activité, au cours des dix années suivantes pendant lesquelles elle reste non professionnelle.

Ce déficit vient des charges, pas de l'amortissement, puisque l'article 39 C empêche l'amortissement de créer ou d'augmenter une perte. En pratique, un LMNP au réel paie souvent peu d'impôt sur ses loyers pendant plusieurs années, sans pouvoir réduire l'impôt sur ses salaires.

La revente : réintégration des amortissements depuis 2025

Les plus-values réalisées par un LMNP relèvent du régime des particuliers, articles 150 U à 150 VH (article 151 septies, VII). Le vendeur bénéficie donc de l'abattement pour durée de détention.

Depuis la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, le III de l'article 150 VB minore le prix d'acquisition du montant des amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C. Cette règle s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de cette loi, soit le 15 février 2025. Plus le loueur a amorti, plus la plus-value brute est élevée.

Le texte écarte cette minoration pour les biens situés dans certaines résidences : résidences destinées aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux personnes âgées de plus de 65 ans, établissements pour personnes âgées ou handicapées, établissements de soins de longue durée. Pour les autres meublés, le gain fiscal de l'amortissement est en partie repris à la revente.

Ce qui change en 2026

Le seuil du micro-BIC pour la location meublée d'habitation passe de 77 700 € (2025) à 83 600 € pour 2026 à 2028, selon le BOFiP publié le 19 août 2026. Le seuil de 15 000 € des meublés de tourisme non classés est inchangé : l'article 50-0 l'exclut de l'actualisation triennale.

La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 porte à 10,6 % la CSG sur les revenus du patrimoine pour les revenus de 2026 et des années suivantes (article L. 136-8 du code de la sécurité sociale). Les bénéfices de location meublée non professionnelle relèvent du f du I de l'article L. 136-6, qui ne figure pas parmi les exceptions maintenues à 9,2 %, contrairement aux revenus fonciers. La location nue et la location meublée ne supportent donc plus le même taux de CSG.

Ce que l'agent et le gestionnaire doivent dire, et ne pas dire

La location meublée entre dans le champ de la loi Hoguet : l'article 1er de la loi n° 70-9 vise la location, en nu ou en meublé, d'immeubles bâtis ou non bâtis. Le professionnel qui loue ou gère des meublés pour autrui agit donc avec sa carte et un mandat écrit, mais il ne choisit pas le régime fiscal de son mandant. Il lui fournit des recettes annuelles exactes, utiles pour vérifier les seuils de 23 000 € et du micro-BIC.

Le transactionnaire qui vend un bien loué meublé doit poser une question précise : le vendeur était-il au réel, et quel montant d'amortissements a-t-il déduit ? La réponse peut alourdir sa plus-value. Un net vendeur calculé sans cette information est faux.

Dans vos annonces et vos échanges avec un investisseur, évitez les formules du type « zéro impôt grâce au LMNP ». Le résultat dépend du régime, des charges, de la durée de détention et des règles de revente. Une promesse fiscale non vérifiée peut vous être reprochée par le client.

Exemple chiffré

Exemple fictif : un studio loué meublé à l'année rapporte 12 000 € de recettes. Au micro-BIC, le bénéfice imposable est de 6 000 €. Au réel, avec 3 000 € de charges et 7 000 € d'amortissements calculés, la limite de l'article 39 C est de 9 000 € : tout l'amortissement est déductible et le bénéfice imposable tombe à 2 000 €.

Dix ans plus tard, le studio acheté 200 000 € est revendu 240 000 €. Le loueur a déduit 60 000 € d'amortissements. Avant forfaits et abattements, le prix d'acquisition retenu est de 140 000 € au lieu de 200 000 €. La plus-value brute passe de 40 000 € à 100 000 €, puis l'abattement pour durée de détention s'applique.

Questions fréquentes : lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Les textes de référence

• Article 155 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 50-0 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 39 C du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 150 VB du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article L. 136-8 du code de la sécurité socialelegifrance.gouv.fr