Démembrement de propriété : définition et règles en 2026

Qu'est-ce qu'un bien démembré, selon le code civil ?

Un propriétaire réunit trois prérogatives sur son bien : s'en servir, en percevoir les revenus, en disposer. Le démembrement sépare ces prérogatives entre deux personnes. L'usufruitier reçoit l'usage et les revenus. Le nu-propriétaire garde le droit de disposer de la substance du bien, sans en jouir tant que l'usufruit dure.

L'article 578 du code civil définit l'usufruit comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. La nue-propriété est ce qui reste au propriétaire pendant ce temps. Les deux droits portent sur le même bien et coexistent jusqu'à l'extinction de l'usufruit.

Le mot « démembrement » figure lui-même dans la loi. L'article 815-5-1 du code civil exclut ainsi le bien dont la propriété est démembrée de la procédure de vente à la majorité des deux tiers prévue pour les indivisions. Un bien démembré n'est donc pas un bien indivis : les deux titulaires ont des droits de nature différente, et non des quotes-parts du même droit.

Comment naît un démembrement de propriété ?

La source la plus fréquente est la succession. Lorsque l'époux prédécédé laisse des enfants, l'article 757 du code civil permet au conjoint survivant, dans les cas qu'il prévoit, de choisir l'usufruit de la totalité des biens existants. Les enfants reçoivent alors la nue-propriété de la maison familiale, et le conjoint en garde la jouissance.

Le démembrement peut aussi être voulu. Un parent donne la nue-propriété de son appartement à ses enfants et s'en réserve l'usufruit. Un vendeur cède son bien en se réservant l'usufruit. Pour l'impôt sur la fortune immobilière, l'article 968 du code général des impôts vise expressément la vente avec réserve d'usufruit, lorsque l'acquéreur n'est pas l'une des personnes visées à l'article 751, mais pas la donation de la nue-propriété aux enfants. Deux acquéreurs peuvent également acheter ensemble, l'un l'usufruit, l'autre la nue-propriété.

La durée de l'usufruit varie selon l'acte. Sans terme fixé, il s'éteint au plus tard au décès de l'usufruitier ; accordé à une société ou à une autre personne qui n'est pas un particulier, il ne dure que trente ans (article 619). Il peut aussi être consenti pour une durée déterminée : l'article 617 du code civil prévoit son extinction à l'expiration du temps pour lequel il a été accordé, et l'article 669 du code général des impôts prévoit une évaluation propre pour cet usufruit à durée fixe.

Qui paie quoi entre usufruitier et nu-propriétaire ?

L'article 605 du code civil pose la règle : l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien, et les grosses réparations restent à la charge du propriétaire. Il existe une exception. Si les grosses réparations ont été rendues nécessaires par un défaut d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit, l'usufruitier en est aussi tenu.

L'article 606 donne la liste des grosses réparations : celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. La liste ne se lit pas comme une échelle de prix : une dépense élevée peut rester une réparation d'entretien.

L'article 608 met à la charge de l'usufruitier, pendant sa jouissance, toutes les charges annuelles, telles que les contributions. La taxe foncière relève de cette catégorie. La Cour de cassation a jugé que l'article 605 n'autorise pas l'usufruitier à agir contre le nu-propriétaire pour le contraindre à exécuter les grosses réparations, sauf clause contraire de l'acte (troisième chambre civile, 9 octobre 1985, n° 84-13.548).

Comment se vend un bien démembré ?

Pour vendre la pleine propriété, il faut l'accord de l'usufruitier et de tous les nus-propriétaires. Chacun ne peut céder que ce qu'il possède. L'article 595 permet à l'usufruitier de vendre ou de céder son seul droit d'usufruit. Les nus-propriétaires peuvent de même céder la nue-propriété, mais l'acquéreur n'entrera en jouissance qu'à l'extinction de l'usufruit.

L'article 621 du code civil règle la vente simultanée des deux droits. Le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix. Le même article ajoute que la vente du bien sans l'accord de l'usufruitier ne modifie pas son droit : il continue à jouir du bien s'il n'y a pas expressément renoncé.

Le juge ne peut pas contourner l'usufruitier. L'article 815-5 du code civil interdit au juge d'ordonner, à la demande d'un nu-propriétaire, la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier. Un nu-propriétaire pressé de vendre doit donc convaincre l'usufruitier, et non saisir le tribunal.

Le barème de l'article 669 du CGI : exemple chiffré

Pour les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière, l'article 669 du code général des impôts fixe la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété en pourcentage de la pleine propriété, selon l'âge de l'usufruitier. Le barème compte neuf tranches. L'usufruit vaut 90 % avant 21 ans révolus, puis perd dix points par tranche de dix ans, jusqu'à 10 % au-delà de 91 ans révolus. Cette version est en vigueur depuis le 31 décembre 2003.

Exemple fictif : une maison vaut 300 000 € en pleine propriété et l'usufruitière a 72 ans. Elle a dépassé 71 ans révolus mais n'a pas atteint 81 ans révolus. Le barème donne 30 % pour l'usufruit et 70 % pour la nue-propriété, soit 90 000 € et 210 000 €. Ce sont les valeurs retenues pour calculer les droits sur une donation ou une succession portant sur ces droits.

Le barème est un outil fiscal. Il ne fixe pas, à lui seul, la répartition du prix entre les vendeurs : l'article 621 du code civil renvoie à la valeur respective des droits, que les parties peuvent apprécier autrement, notamment avec un calcul économique. En pratique, c'est le notaire qui propose la clé de répartition, et les vendeurs qui l'acceptent.

Comment prend fin le démembrement ?

L'article 617 du code civil énumère cinq causes d'extinction de l'usufruit : la mort de l'usufruitier, l'expiration du temps pour lequel il a été accordé, la consolidation ou réunion sur la même tête des qualités d'usufruitier et de propriétaire, le non-usage du droit pendant trente ans et la perte totale de la chose.

À l'extinction, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans formalité de transmission. L'article 1133 du code général des impôts précise que la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne lieu à aucun impôt ou taxe lorsqu'elle se produit par l'expiration du temps fixé ou par le décès de l'usufruitier, sous réserve de l'article 1020 du même code.

Les baux consentis par l'usufruitier survivent en partie à l'usufruit. L'article 595 limite l'effet, à l'égard du nu-propriétaire, des baux de plus de neuf ans signés par l'usufruitier seul, et prive d'effet certains renouvellements anticipés. Un bail d'habitation en cours ne disparaît pas avec l'usufruitier : le nouveau plein propriétaire le reprend.

Ce que l'agent immobilier doit vérifier

Dès la découverte, demandez le titre de propriété et, en cas de succession, l'acte de notoriété. Ils révèlent l'existence d'un usufruit, son titulaire, sa durée et l'identité de chaque nu-propriétaire. Un vendeur qui se présente comme propriétaire peut n'être qu'usufruitier, ou ne détenir qu'une part de la nue-propriété.

Le mandat de vente de la pleine propriété doit être signé par l'usufruitier et par tous les nus-propriétaires. Un mandat signé par une seule des parties ne permet pas de vendre le bien entier, et vous expose à travailler sans pouvoir réclamer d'honoraires. Indiquez dans le mandat la nature des droits de chaque signataire et la clé de répartition du prix si elle est déjà connue.

En gestion locative, l'usufruitier peut donner seul à bail un logement, car l'article 595 l'autorise à louer. Il ne peut en revanche donner à bail un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal sans le concours du nu-propriétaire ou, à défaut, une autorisation de justice. Vérifiez ce point avant de rédiger un bail commercial : l'oubli expose le bail à une contestation.

Questions fréquentes : démembrement de propriété

Les textes de référence

• Article 578 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 605 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 621 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 669 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 octobre 1985, n° 84-13.548legifrance.gouv.fr
• Article 968 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 595 du code civillegifrance.gouv.fr