Déficit foncier : définition et règles en 2026

Que dit l'article 156 du code général des impôts ?

En principe, l'article 156, I, 3° impute les déficits fonciers exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le texte prévoit ensuite une exception : cette règle ne s'applique pas aux déficits qui résultent de dépenses autres que les intérêts d'emprunt. Ces déficits s'imputent sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.

La fraction du déficit supérieure à 10 700 € et la fraction qui provient des intérêts d'emprunt suivent la règle de principe : elles s'imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La limite de 10 700 € est portée à 15 300 € pour un logement bénéficiant de certaines déductions spécifiques mentionnées au f ou au o du 1° du I de l'article 31.

Le déficit foncier suppose le régime réel. Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % ne peut jamais créer de déficit. Il ne concerne pas la location meublée, dont les déficits suivent les règles des bénéfices industriels et commerciaux (article 156, I, 1° ter).

Pourquoi les intérêts d'emprunt sont-ils traités à part ?

Le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30-20) précise l'ordre de calcul : le revenu brut est réputé compenser en priorité les intérêts d'emprunt. On impute d'abord les intérêts sur les loyers, puis les autres charges. Seule la part du déficit qui provient des autres charges peut descendre sur le revenu global.

Concrètement, un bailleur dont le déficit n'est dû qu'aux intérêts d'un crédit ne réduit pas son revenu global. Il crée un stock de déficit, utilisable sur ses revenus fonciers des dix années suivantes. Le déficit imputable sur le revenu global vient surtout des travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration.

La condition de location pendant trois ans

Le déficit imputé sur le revenu global n'est définitivement acquis que si le bien reste loué. Le BOFiP exige que l'immeuble soit donné en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation.

Si le propriétaire cesse de louer, ou si le porteur de parts d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés les vend, le revenu foncier et le revenu global des trois années précédentes sont reconstitués (article 156, I, 3°). Le déficit imputé à tort ne peut plus servir que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le texte écarte cette reprise en cas d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune.

Le dernier alinéa du 3° interdit aussi de cumuler, pour un même logement, certaines réductions d'impôt outre-mer des articles 199 undecies et 199 undecies A avec l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global.

Le plafond rehaussé à 21 400 € pour la rénovation énergétique

L'article 156, I, 3°, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, rehausse la limite de 10 700 €, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique. Ces travaux doivent faire passer le bien d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027, dans des conditions définies par décret. Le BOFiP précise que ce rehaussement est optionnel : il se choisit sur la déclaration n° 2044 de l'année du déficit.

À défaut de justifier le nouveau classement au plus tard le 31 décembre 2027, le revenu foncier et le revenu global des années de déduction sont reconstitués selon les règles ordinaires. Le BOFiP publié le 16 septembre 2025 visait encore des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, sur devis accepté à compter du 5 novembre 2022. Vérifiez la période de paiement applicable dans la version à jour du BOFiP avant de présenter ce plafond à un client.

Ce que l'agent et le gestionnaire doivent vérifier

Le transactionnaire doit penser à la reprise. Un propriétaire qui met en vente un bien loué peut avoir imputé un déficit foncier sur son revenu global au cours des trois dernières années. Une vente, ou une reprise du logement pour l'occuper, peut alors remettre en cause cet avantage. Posez la question dès la prise de mandat et orientez le vendeur vers son conseil avant de fixer le calendrier.

Le gestionnaire doit fournir une ventilation précise : intérêts d'emprunt d'un côté, autres charges de l'autre, et travaux classés par nature. Les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles (article 31, I, 1°, b). Une erreur de qualification transforme un déficit attendu en rappel d'impôt.

Pour le plafond de 21 400 €, conservez le DPE avant travaux, les factures et le DPE après travaux. Sans preuve du changement de classe dans le délai, l'avantage est repris. Le bailleur vous en voudra si vous avez présenté le plafond comme acquis.

Exemple chiffré

Exemple fictif : un bailleur au régime réel perçoit 8 000 € de loyers. Il paie 3 000 € d'intérêts d'emprunt et 20 000 € de travaux et autres charges déductibles. Les loyers absorbent d'abord les intérêts : il reste 5 000 € de loyers face à 20 000 € d'autres charges. Le déficit hors intérêts est de 15 000 €.

Le bailleur impute 10 700 € sur son revenu global de l'année. Les 4 300 € restants s'imputeront sur ses revenus fonciers des dix années suivantes. S'il vend le bien deux ans plus tard sans motif d'exception, son revenu global des trois années précédentes est reconstitué et les 10 700 € déduits sont repris.

Variante fictive : 12 000 € de ces dépenses sont des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement de la classe F à la classe C. Sur option, la limite est alors rehaussée à hauteur de ces dépenses, sans dépasser 21 400 € : les 15 000 € de déficit hors intérêts peuvent être imputés en totalité sur le revenu global. Ce résultat suppose que les dépenses entrent dans la période d'application du dispositif et que le nouveau classement soit justifié dans le délai.

Questions fréquentes : déficit foncier

Les textes de référence

• Article 156 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 31 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20 : modalités d'imputation des déficits fonciersbofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30 : détermination du résultat foncierbofip.impots.gouv.fr