Abattement pour durée de détention : définition et règles en 2026

Que prévoit l'article 150 VC du code général des impôts ?

L'article 150 VC, I réduit la plus-value brute réalisée sur les biens ou droits immobiliers d'un abattement de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, puis de 4 % au titre de la vingt-deuxième année. Seize années à 6 % donnent 96 %, la vingt-deuxième ajoute 4 % : la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention.

Cette rédaction est issue de la loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 et vise les cessions réalisées depuis le 1er septembre 2013. Le BOFiP précise que les terrains à bâtir suivent le même barème pour les cessions réalisées depuis le 1er septembre 2014. L'abattement vise les plus-values de l'article 150 U, c'est-à-dire celles des particuliers et des sociétés soumises à l'impôt sur le revenu. Il ne joue pas pour un bien vendu dans le cadre d'une activité professionnelle ou par une société soumise à l'impôt sur les sociétés.

Le barème propre aux prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux suivent une cadence plus lente, décrite par le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-20) et par la fiche F10864 de service-public.gouv.fr. L'abattement est de 1,65 % par année de la sixième à la vingt-et-unième, de 1,60 % pour la vingt-deuxième, puis de 9 % par année au-delà. L'exonération totale n'est atteinte qu'après trente ans.

On calcule donc deux bases différentes à partir de la même plus-value brute : une base pour l'impôt sur le revenu, taxée à 19 %, et une base pour les prélèvements sociaux, taxée à 17,2 %. Entre la vingt-deuxième et la trentième année, le vendeur ne paie plus d'impôt sur le revenu mais reste redevable de prélèvements sociaux sur une base qui décroît chaque année.

Comment se compte la durée de détention ?

Le BOFiP retient des périodes de douze mois décomptées de la date d'acquisition à la date de la cession. Seules les années pleines comptent : un bien détenu cinq ans et onze mois n'ouvre encore droit à aucun abattement.

Le point de départ dépend de l'origine de propriété. Pour un achat, c'est la date de l'acte qui constate la vente, et non celle de son enregistrement. Pour une succession, c'est la date d'ouverture de la succession, soit le décès. Pour une donation, c'est la date de l'acte. Pour une vente en l'état futur d'achèvement, c'est la date du contrat. Pour une acquisition sous condition suspensive, c'est la date de réalisation de la condition.

Pour un immeuble construit par le vendeur, le BOFiP distingue le terrain, compté depuis son acquisition, et la construction, comptée depuis le début des travaux. Pour un bien acquis par fractions, chaque fraction a sa propre date. Ces règles expliquent qu'un même bien puisse porter plusieurs taux d'abattement dans un seul calcul.

Les abattements cumulés aux étapes clés

Après dix ans de détention, l'abattement atteint 30 % pour l'impôt sur le revenu et 8,25 % pour les prélèvements sociaux. Après quinze ans, il atteint 60 % et 16,5 %. Après vingt ans, 90 % et 24,75 %. Après vingt-et-un ans, 96 % et 26,4 %.

Après vingt-deux ans, l'impôt sur le revenu est à 100 % et les prélèvements sociaux à 28 %. Chaque année suivante ajoute 9 % sur les prélèvements sociaux : 55 % après vingt-cinq ans, 82 % après vingt-huit ans, 100 % après trente ans. Ces pourcentages se calculent sur la plus-value brute, jamais sur le prix de vente.

Ce que l'agent immobilier doit vérifier

Lisez l'origine de propriété dans le titre du vendeur dès la prise de mandat. Une date d'acquisition proche d'un anniversaire change le calcul : quelques semaines de plus peuvent faire gagner une année d'abattement. Vous pouvez le signaler au vendeur et l'inviter à faire confirmer par le notaire la date de cession retenue, sans promettre un résultat.

Méfiez-vous des cas complexes : bien hérité puis complété par un rachat de parts d'indivision, terrain acheté puis maison construite, bien démembré. Plusieurs dates coexistent. Dans ces situations, orientez le vendeur vers son notaire avant d'annoncer un net vendeur.

L'abattement réduit aussi la base de la surtaxe : l'article 1609 nonies G calcule cette taxe sur le montant imposable à l'impôt sur le revenu, donc après abattement. Un vendeur qui dépasse 50 000 € de plus-value imposable à quinze ans peut repasser sous ce seuil quelques années plus tard. C'est une information utile pour un vendeur qui hésite sur le calendrier, à condition de la présenter comme une piste à vérifier.

Exemple chiffré

Exemple fictif : une maison dégage une plus-value brute de 100 000 € après dix-huit années pleines de détention, soit treize années au-delà de la cinquième. Abattement pour l'impôt sur le revenu : 13 × 6 % = 78 %. Base de 22 000 €, impôt de 4 180 €. Abattement pour les prélèvements sociaux : 13 × 1,65 % = 21,45 %. Base de 78 550 €, prélèvements de 13 510,60 €. Total : 17 690,60 €.

Si la même vente avait eu lieu un an plus tôt, après dix-sept années pleines, les abattements auraient été de 72 % et 19,8 %. L'impôt aurait été de 5 320 € et les prélèvements de 13 794,40 €, soit 19 114,40 €. L'année supplémentaire fait économiser 1 423,80 €. Dans les deux cas, la plus-value imposable reste sous 50 000 € : pas de surtaxe.

Les limites de l'abattement

L'abattement ne sert à rien pour une résidence principale, déjà exonérée. Il ne s'applique pas non plus à un bien affecté à une activité professionnelle, comme celle d'un loueur en meublé professionnel, dont la plus-value relève d'un autre régime et d'un autre abattement (article 151 septies B), ni à un immeuble détenu par une société à l'impôt sur les sociétés.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits par un loueur en meublé non professionnel minorent le prix d'acquisition (article 150 VB, III), sauf dans certaines résidences pour étudiants ou personnes âgées et certains établissements médico-sociaux. La plus-value brute augmente d'autant, puis l'abattement pour durée de détention s'applique à cette plus-value brute. La durée de détention atténue donc la reprise, sans l'effacer avant vingt-deux et trente ans.

Questions fréquentes : abattement pour durée de détention

Les textes de référence

• Article 150 VC du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20 : détermination de la plus-value imposablebofip.impots.gouv.fr
• Article 1609 nonies G du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, fiche F10864 sur la plus-value immobilière (vérifiée le 15 avril 2026)service-public.gouv.fr
• Article 150 VB du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 151 septies B du code général des impôtslegifrance.gouv.fr