Plus-value immobilière : définition et règles en 2026

Que dit l'article 150 U du code général des impôts ?

L'article 150 U, I vise les plus-values réalisées par les personnes physiques et par les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter du code général des impôts, c'est-à-dire principalement les sociétés civiles soumises à l'impôt sur le revenu. Il couvre la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis et des droits relatifs à ces biens.

Le même texte réserve les règles propres aux bénéfices industriels et commerciaux, agricoles et non commerciaux. Un marchand de biens ou un loueur en meublé professionnel relève donc d'un autre régime. Une société soumise à l'impôt sur les sociétés est aussi hors du champ de l'article 150 U.

La plus-value imposable est taxée à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % (article 200 B). S'y ajoutent les prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 % indiqué par la fiche service-public.gouv.fr vérifiée le 15 avril 2026. Une moins-value brute n'est pas prise en compte (article 150 VD, I). Seule exception : en cas de vente par un même acte d'un immeuble acquis par fractions successives, la moins-value d'une fraction s'impute sur la plus-value d'une autre (article 150 VD, II).

Comment se calcule la plus-value imposable ?

La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, chacun corrigé. Le prix de cession est le prix réel stipulé dans l'acte (article 150 VA, I). Il est majoré des charges mises à la charge de l'acquéreur et réduit, sur justificatifs, des frais supportés par le vendeur à l'occasion de la vente.

Ces frais de cession sont limités par l'article 41 duovicies H de l'annexe III. On y trouve les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire, les diagnostics obligatoires, l'indemnité d'éviction versée au locataire pour vendre libre, certains honoraires d'architecte et les frais de mainlevée d'hypothèque.

Le prix d'acquisition est le prix effectivement payé, tel qu'il figure dans l'acte. Pour un bien reçu par donation ou succession, c'est la valeur retenue pour les droits de mutation à titre gratuit (article 150 VB, I). Il est majoré des frais d'acquisition réels, ou d'un forfait de 7,5 % du prix pour un achat à titre onéreux, et des travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés par une entreprise, s'ils n'ont pas déjà été pris en compte pour l'impôt sur le revenu et ne sont pas des dépenses locatives.

Faute de factures, une majoration forfaitaire de 15 % du prix d'acquisition s'applique aux immeubles bâtis cédés plus de cinq ans après leur acquisition (article 150 VB, II, 4°). La plus-value brute est ensuite réduite de l'abattement pour durée de détention, qui fait l'objet d'une entrée distincte.

Quelles ventes sont exonérées ?

La première exonération vise la résidence principale du cédant au jour de la cession (article 150 U, II, 1°), avec ses dépendances immédiates et nécessaires si elles sont vendues en même temps (3°). Le BOFiP admet que l'exonération demeure si le logement a été occupé jusqu'à sa mise en vente, vendu dans un délai normal et ni loué ni prêté entre-temps. Il précise qu'un délai d'une année constitue en principe le délai maximal dans un contexte normal.

D'autres cas sont exonérés : une cession dont le prix ne dépasse pas 15 000 €, seuil apprécié par quote-part en indivision (6°), la vente consécutive à une déclaration d'utilité publique avec remploi de l'indemnité dans les douze mois (4°), et la première cession d'un logement autre que la résidence principale lorsque le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale pendant les quatre années précédentes, pour la fraction du prix remployée dans les vingt-quatre mois à l'achat de sa résidence principale (1° bis).

Les titulaires d'une pension de vieillesse ou de la carte mobilité inclusion mention invalidité sont exonérés s'ils ne sont pas passibles de l'IFI et si leur revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ne dépasse pas la limite de l'article 1417 (article 150 U, III). Les cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2027 à un organisme de logement social, ou à tout autre acquéreur, qui s'engage dans l'acte à construire ou réhabiliter des logements sociaux ou intermédiaires sont exonérées au prorata de ces surfaces (7°).

La surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 €

L'article 1609 nonies G institue une taxe supplémentaire due par le cédant lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Elle se calcule sur le montant imposable à l'impôt sur le revenu, donc après l'abattement pour durée de détention. Les terrains à bâtir en sont exclus.

Le barème va de 2 % à 6 % du montant total de la plus-value imposable, avec des formules de lissage à l'entrée de chaque tranche. Au-delà de 260 000 € de plus-value imposable, le taux est de 6 %. Elle est déclarée dans les mêmes conditions que l'impôt sur la plus-value et versée lors du dépôt de cette déclaration.

Ce que l'agent immobilier doit vérifier avant de chiffrer un net vendeur

Le vendeur raisonne en somme nette perçue. Dès la prise de mandat, demandez le titre de propriété : date et prix d'acquisition, origine (achat, donation, succession), éventuelle acquisition en plusieurs fois. Demandez aussi les factures de travaux réalisés par des entreprises et la situation du bien : résidence principale, résidence secondaire, bien loué nu ou meublé.

Les honoraires d'agence à la charge du vendeur réduisent son prix de cession imposable, parce qu'ils sont des frais versés à un intermédiaire. Conservez donc un mandat et une facture clairs. Si le bien a été loué en meublé au régime réel, interrogez le vendeur sur les amortissements déduits : depuis le 15 février 2025, ils minorent le prix d'acquisition (article 150 VB, III), sauf pour un logement situé dans certaines résidences pour étudiants ou personnes âgées et dans certains établissements médico-sociaux.

Pour une résidence principale vide au jour de la vente, vos diligences comptent. Le BOFiP apprécie le délai normal de vente au regard du marché local, du prix demandé et des démarches engagées, annonces et mandats compris. Un prix affiché sans rapport avec le marché affaiblit la position du vendeur. Gardez la trace de vos publicités et de vos baisses de prix.

En pratique, c'est le notaire qui calcule la plus-value, établit la déclaration (formulaire n° 2048-IMM-SD) et paie l'impôt auprès du service de la publicité foncière. Votre rôle est d'alerter et d'orienter vers lui, pas de remplacer son calcul. Un net vendeur annoncé sans réserve, puis contredit le jour de l'acte, peut fragiliser la vente et vous être reproché par votre mandant.

Exemple chiffré

Exemple fictif : un appartement acheté 180 000 € en mars 2012 est vendu 280 000 € en avril 2026. Le vendeur paie 10 000 € d'honoraires d'agence et n'a pas de factures de travaux. Prix de cession corrigé : 270 000 €. Prix d'acquisition majoré du forfait de 7,5 % (13 500 €) et du forfait travaux de 15 % (27 000 €) : 220 500 €. Plus-value brute : 49 500 €.

Le bien est détenu quatorze années pleines, soit neuf années au-delà de la cinquième. Abattement pour l'impôt sur le revenu : 9 × 6 % = 54 %, base de 22 770 € et impôt de 4 326,30 €. Abattement pour les prélèvements sociaux : 9 × 1,65 % = 14,85 %, base de 42 149,25 € et prélèvements de 7 249,67 €. Total : environ 11 576 €, sans surtaxe puisque la plus-value imposable reste sous 50 000 €.

Ce qui change en 2026

La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a modifié les articles 150 U et 150 VB. Le III de l'article 150 VB vise désormais aussi les amortissements du nouveau dispositif d'amortissement des logements loués nus (i et j du 1° du I de l'article 31) : à la revente, ils viennent minorer le prix d'acquisition.

La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 porte à 10,6 % la CSG sur les revenus du patrimoine et les produits de placement. Les plus-values immobilières en sont exclues : le IV de l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale maintient pour elles une CSG de 9,2 %.

Questions fréquentes : plus-value immobilière

Les textes de référence

• Article 150 U du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 150 VB du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 200 B du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 1609 nonies G du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, fiche F10864 sur la plus-value immobilière (vérifiée le 15 avril 2026)service-public.gouv.fr
• Article 150 VD du code général des impôtslegifrance.gouv.fr