Clause résolutoire : définition et règles en 2026

Que dit l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ?

Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le I de l'article 24 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie. La clause n'est plus une option laissée aux parties sur ces causes.

La clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Elle ne joue donc jamais par le seul fait de l'impayé. Il faut un commandement délivré par commissaire de justice, puis l'expiration du délai sans paiement intégral.

Il existe deux voies pour mettre fin au bail d'un locataire défaillant. La résiliation judiciaire de droit commun laisse le juge apprécier la gravité du manquement. La clause résolutoire, elle, conduit le juge à constater que la résiliation est acquise, s'il vérifie que ses conditions sont réunies. C'est pourquoi elle est la voie privilégiée en cas d'impayé.

Pour quels manquements la clause peut-elle jouer ?

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite la clause qui prévoit la résiliation de plein droit pour un motif autre que ceux qu'il énumère : non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, non-souscription d'une assurance des risques locatifs, non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. S'y ajoute, pour les logements soumis à l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, le non-respect de l'obligation de les occuper exclusivement à titre de résidence principale, la résiliation n'intervenant alors qu'après l'expiration d'un délai de mise en demeure fixé par le maire.

Le défaut d'assurance obéit à un délai propre. Selon l'article 7, g, la clause qui le sanctionne ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, et ce commandement reproduit le texte à peine de nullité. Le bailleur peut aussi, après une mise en demeure restée un mois sans effet, souscrire une assurance pour le compte du locataire : cette mise en demeure vaut alors renonciation à la clause.

Le même article 4 interdit la clause qui permettrait d'obtenir la résiliation au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel. Une clause qui viserait le retard dans l'entretien, la sous-location ou le bruit sans décision de justice n'a aucun effet.

Le délai de six semaines et les baux signés avant le 29 juillet 2023

Avant la loi du 27 juillet 2023, le délai légal était de deux mois. La réduction à six semaines a soulevé une question : s'applique-t-elle aux baux en cours, dont la clause mentionne souvent deux mois ?

La Cour de cassation a répondu par un avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002, publié au bulletin. Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire après un commandement visant la clause résolutoire, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Concrètement, regardez la date du bail avant de compter. Pour un bail en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, c'est le délai écrit dans la clause qui s'applique, et un commandement fondé sur six semaines serait prématuré. L'avis ne tranche pas le cas d'un bail reconduit tacitement ou renouvelé après cette date : la Cour a jugé ces questions irrecevables. Faites confirmer le calcul par le commissaire de justice qui instrumente.

Le juge peut suspendre les effets de la clause

La clause acquise n'est pas une fin automatique. Selon le V de l'article 24, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Le VII organise la suite. Saisi par le bailleur ou le locataire, le juge peut suspendre les effets de la clause pendant les délais accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou si le locataire ne respecte pas l'échéancier. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Des règles particulières s'appliquent quand une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'il a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l'audience : le juge accorde alors des délais jusqu'à l'issue de la procédure, ou ceux prévus par le plan ou par les mesures de la commission. Un locataire en surendettement se repère avant de lancer la procédure, pas à l'audience.

Ce que le gestionnaire doit vérifier

Relisez la clause du bail avant tout acte. Elle doit viser clairement le défaut de paiement du loyer et des charges, et ne pas être contredite par une autre stipulation. Sur un bail ancien, vérifiez le délai qu'elle mentionne.

Contrôlez le décompte transmis au commissaire de justice : loyers et charges dus, sans frais de relance, que l'article 4 interdit de faire supporter au locataire. Identifiez tous les cotitulaires, et la caution, à qui le commandement doit être signifié dans les quinze jours de sa signification au locataire.

Après le commandement, n'encaissez pas sans réserve pendant des mois avant de vous prévaloir de la résiliation : ce comportement peut être présenté comme une renonciation. Encaissez avec une réserve expresse de tous droits, écrite, et faites valider la stratégie par le bailleur.

Ce qui change en 2026 pour le bail commercial

En bail commercial, l'article L. 145-41 du code de commerce prévoit que la clause résolutoire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, qui doit mentionner ce délai à peine de nullité. Le juge saisi dans les formes de l'article 1343-5 du code civil peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause tant que la résiliation n'est pas constatée par une décision définitive.

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a durci ce pouvoir. Dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026, l'article L. 145-41 conditionne l'octroi de délais et la suspension de la clause pour non-paiement des loyers à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience.

Cette règle s'applique aux demandes de suspension introduites à compter de l'entrée en vigueur de la loi. Le gestionnaire de locaux commerciaux doit donc vérifier, avant l'audience, si le preneur a repris le paiement du loyer courant : c'est désormais une condition, comme en bail d'habitation.

Questions fréquentes : clause résolutoire

Les textes de référence

• Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article L. 145-41 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Cour de cassation, troisième chambre civile, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002legifrance.gouv.fr