Colocation : définition et règles en 2026

Quelle définition la loi donne-t-elle de la colocation ?

Le I de l'article 8-1 définit la colocation comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale. Elle se formalise soit par un contrat unique, soit par plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. La location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, au moment de la conclusion initiale du contrat, en est exclue.

Chaque contrat de colocation respecte le titre Ier de la loi si le logement est loué vide, ou le titre Ier bis s'il est loué meublé. Les règles de durée, de dépôt de garantie et de congé sont donc celles du régime applicable au logement. Le III de l'article 8-1 impose en outre un contrat type de colocation, fixé par décret.

La colocation n'est pas une catégorie de bail à part. C'est une façon d'organiser la location d'un logement entre plusieurs occupants, avec des règles propres sur le loyer, les charges, l'assurance et la solidarité.

Bail unique ou baux multiples : deux montages, deux régimes

Avec un bail unique, tous les colocataires signent le même contrat pour l'ensemble du logement. C'est le seul montage dans lequel une clause de solidarité a du sens : elle permet au bailleur de réclamer la totalité du loyer à n'importe lequel des signataires.

Avec des baux multiples, chaque colocataire signe un contrat pour sa partie privative et l'usage des parties communes. Le II de l'article 8-1 qualifie ce montage de division du logement, soumise aux articles L. 126-17, L. 126-18 et L. 126-21 du code de la construction et de l'habitation. Par dérogation, chaque local privatif doit offrir au moins 9 mètres carrés de surface habitable et 20 mètres cubes de volume habitable.

Pour apprécier la décence au sens de l'article 6, le texte précise qu'il est tenu compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement. Les normes de peuplement prises en application de l'article L. 822-10 du même code s'imposent aussi aux logements loués en colocation.

Loyer, charges et assurance en colocation

La somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement en vertu des articles 17 ou 25-9. Multiplier les contrats ne permet donc pas de contourner les règles de fixation du loyer. Les articles 17-1 et 17-2, sur la révision et le renouvellement, s'appliquent.

Les charges se récupèrent au choix des parties, fixé au contrat. Soit par des provisions, régularisées selon l'article 23. Soit par un forfait versé avec le loyer, dont le montant et la périodicité figurent au contrat. Le forfait ne donne lieu à aucun complément ni régularisation. Il peut être révisé chaque année comme le loyer, et ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges payées par le locataire ou par le précédent locataire.

Les parties peuvent aussi convenir que le bailleur souscrit une assurance pour le compte des colocataires, récupérable auprès d'eux dans les conditions du g de l'article 7. Les colocataires peuvent provoquer la résiliation de cette assurance dans les mêmes conditions.

Le départ d'un colocataire : congé, solidarité et dépôt de garantie

Un colocataire peut donner congé pour lui seul, avec le préavis du régime applicable au logement. Son départ ne met pas fin au bail des autres. Le VI de l'article 8-1 règle le sort de sa solidarité : elle prend fin, avec celle de sa caution, à la date d'effet du congé régulièrement délivré lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. À défaut de remplaçant, elle s'éteint au plus tard six mois après la date d'effet du congé.

L'acte de cautionnement doit identifier, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution. Un acte qui garantit « les colocataires » sans désigner personne expose le bailleur à perdre cette garantie.

Le dépôt de garantie d'un bail unique se restitue en fin de bail, selon l'article 22, après la remise des clés du logement. Le colocataire sortant règle sa part avec les colocataires restants ou avec son remplaçant. Ce départ partiel n'ouvre pas de nouveaux honoraires à la charge des locataires, en dehors des prestations limitativement prévues par l'article 5.

Ce que le gestionnaire doit vérifier en colocation

Avant la mise en location, le professionnel choisit le montage avec le bailleur et l'écrit au mandat. En baux multiples, il mesure chaque local privatif et vérifie les 9 mètres carrés et 20 mètres cubes. Il vérifie que la somme des loyers ne dépasse pas le loyer applicable au logement entier.

À la sélection, il instruit le dossier de chaque candidat avec les mêmes pièces, celles de la liste fixée par décret, et les mêmes critères. Il rédige l'acte de cautionnement en nommant le colocataire garanti. Il note dans son logiciel la date d'effet de chaque congé, et la date limite des six mois qui en découle.

Les fautes de gestion sont coûteuses : loyers cumulés supérieurs au plafond et restitués, caution nulle faute de désignation du colocataire, forfait de charges contesté pour disproportion, frais facturés au locataire sans base légale. Le gestionnaire en répond envers le bailleur qui lui a confié le bien.

Exemple chiffré : le colocataire qui part sans remplaçant

Exemple fictif. Trois colocataires signent un bail unique avec clause de solidarité pour un appartement loué 1 500 € par mois hors charges. L'un d'eux donne congé, avec effet au 31 mars. Aucun remplaçant n'est inscrit au bail.

Sa solidarité, et celle de sa caution, s'éteignent au plus tard six mois après la date d'effet du congé, soit fin septembre. Si les deux colocataires restants ne paient que 1 000 € en juin, le bailleur peut réclamer les 500 € manquants au colocataire sorti ou à sa caution. Si un nouveau colocataire signe un avenant au 1er mai, le sortant et sa caution sont libérés à compter de cette entrée au bail.

Questions fréquentes : colocation

Les textes de référence

• Article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 25-13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr