Indemnité d'éviction : définition et règles en 2026

Que dit l'article L145-14 du code de commerce ?

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. C'est son droit. Mais, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, il doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Le texte en donne le contenu, avec le mot « notamment » : la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Le propriétaire peut faire la preuve que le préjudice est moindre. L'article ne fixe pas de méthode pour cette preuve : elle se discute au cas par cas, par exemple quand le fonds peut être réinstallé à proximité.

Comment se calcule l'indemnité d'éviction ?

Le poste principal est la valeur marchande du fonds, évaluée selon les usages de la profession concernée. Ce n'est pas la valeur des murs : c'est celle de l'activité exploitée, clientèle, droit au bail et éléments du fonds.

S'y ajoutent, selon le cas, les frais normaux de déménagement et de réinstallation, puis les frais et droits de mutation qu'il faudrait payer pour acquérir un fonds de même valeur. Pour ces droits, l'article 719 du code général des impôts fixe un barème : 0 % jusqu'à 23 000 €, 2 % de 23 000 à 107 000 €, 0,60 % de 107 000 à 200 000 €, 2,60 % au-delà. Mais selon service-public.gouv.fr, le droit d'enregistrement dû sur une cession de fonds est de 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 000 à 200 000 € et 5 % au-delà : c'est ce taux qui chiffre le coût réel.

Le montant se fixe à l'amiable ou par le juge, souvent après expertise. Ni l'agent immobilier ni le gestionnaire ne le fixent : ils réunissent les pièces qui permettent de l'évaluer.

Quand le bailleur peut-il refuser sans indemnité ?

L'article L145-17 prévoit deux cas. Le premier est le motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. S'il s'agit de l'inexécution d'une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation, l'infraction ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure.

Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être faite par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l'alinéa. Une lettre recommandée ne suffit pas.

Le second cas est l'immeuble à démolir totalement ou partiellement pour insalubrité reconnue par l'autorité administrative, ou qui ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. En cas de reconstruction comprenant des locaux commerciaux, le locataire a un droit de priorité pour louer dans le nouvel immeuble, dans les conditions des articles L145-19 et L145-20.

Délais : congé, deux ans pour agir, maintien dans les lieux

Le congé du bailleur se délivre par acte extrajudiciaire, avec ses motifs, et indique que le locataire doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (article L145-9). En réponse à une demande de renouvellement, le refus se fait aussi par acte extrajudiciaire, et le délai de deux ans court alors de sa signification (article L145-10). L'article L145-60 soumet les actions du statut à une prescription de deux ans.

Tant qu'il n'a pas été payé, le locataire qui peut prétendre à l'indemnité ne peut pas être obligé de quitter les lieux (article L145-28). Seule exception : pour les travaux en secteur de restauration immobilière du deuxième alinéa de l'article L145-18, il part dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire. Il s'y maintient aux conditions du bail expiré et verse une indemnité d'occupation, déterminée selon les sections 6 et 7 du chapitre, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Une fois l'indemnité versée au locataire, ou son versement à un séquestre notifié, les lieux doivent être remis au bailleur dans un délai de trois mois (article L145-29). Le séquestre paie le locataire sur sa quittance, contre remise des clés du local vide, s'il n'y a pas d'opposition des créanciers.

Le droit de repentir du bailleur

L'article L145-58 laisse au propriétaire une porte de sortie. Jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, il peut se soustraire au paiement de l'indemnité.

Le prix est double : il supporte les frais de l'instance et il consent au renouvellement du bail, dont les conditions sont fixées selon les règles réglementaires en cas de désaccord.

Ce droit n'existe que si le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. Un locataire qui s'est réinstallé ailleurs ferme donc cette porte.

Ce que l'agent immobilier et le gestionnaire doivent faire

Quand un bailleur veut récupérer un local commercial, ou vendre des murs libres, posez d'abord la question de l'indemnité d'éviction. Elle conditionne le prix, le calendrier et parfois la faisabilité même de l'opération.

Réunissez les pièces : bail, renouvellements, congé ou refus délivrés, chiffres de l'exploitation si le locataire les communique. Ne qualifiez pas vous-même un motif grave et légitime et n'annoncez pas de montant d'indemnité : orientez le bailleur vers son avocat et, si besoin, vers un expert.

En gestion, vérifiez la forme de chaque acte avant qu'il parte : le congé se donne par acte extrajudiciaire, et un congé sans motifs ou sans la mention du délai de deux ans est nul. Il ne produit alors pas l'effet voulu par le bailleur, et votre responsabilité peut être recherchée.

Exemple chiffré

Exemple fictif : un fonds de commerce est évalué à 300 000 € selon les usages de sa profession. Les frais de déménagement et de réinstallation sont estimés à 25 000 €.

Les droits de mutation d'un fonds de même valeur se calculent par tranches, au taux indiqué par service-public.gouv.fr : 0 € sur les 23 000 premiers euros, 5 310 € à 3 % sur la tranche de 23 000 à 200 000 €, 5 000 € à 5 % sur les 100 000 € restants. Total : 10 310 €. Le seul barème de l'article 719 donnerait 4 838 €, ce qui sous-estime le coût.

L'indemnité d'éviction serait ainsi de l'ordre de 335 310 €, avant frais d'acte et sous réserve de la preuve, par le bailleur, d'un préjudice moindre. Ce chiffre illustre la méthode, pas une évaluation.

Questions fréquentes : indemnité d'éviction

Les textes de référence

• Article L145-14 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article L145-17 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article L145-28 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article L145-58 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article 719 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article L145-18 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, cession du fonds de commerce à un tiers (fiche F37197)entreprendre.service-public.gouv.fr