Déplafonnement du loyer commercial : définition et règles en 2026

Le principe : le plafonnement de l'article L145-34

L'article L145-33 pose que le loyer d'un bail renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, celle-ci se détermine d'après cinq éléments : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L'article L145-34 tempère aussitôt ce principe. Pour un bail dont la durée n'est pas supérieure à neuf ans, le taux de variation du loyer lors du renouvellement ne peut excéder la variation de l'ILC ou de l'ILAT intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. C'est le plafond.

Si le bail ne fixe pas le trimestre de référence, la variation se calcule sur les neuf ans antérieurs au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date d'expiration prévue, elle se calcule sur une durée égale à celle écoulée entre la date initiale du bail et son renouvellement effectif.

Dans quels cas le loyer est-il déplafonné ?

Premier cas : une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33, c'est-à-dire les caractéristiques du local, la destination, les obligations des parties ou les facteurs locaux de commercialité. Le 5°, les prix du voisinage, n'est pas visé : une hausse des loyers du quartier ne suffit pas, à elle seule, à déplafonner.

Deuxième cas : la durée. Le plafond ne vise que le bail « dont la durée n'est pas supérieure à neuf ans ». Un bail conclu pour une durée plus longue y échappe donc par sa rédaction. Et le plafond cesse de s'appliquer lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans : douze ans de bail, prolongation comprise.

À part, certains locaux ont un prix déterminé selon des règles propres. L'article L145-36 renvoie à un décret pour les terrains, les locaux construits en vue d'une seule utilisation et les locaux à usage exclusif de bureaux. Le prix des locaux monovalents peut être déterminé selon les usages de la branche (article R145-10), celui des bureaux par référence aux prix de locaux équivalents (article R145-11). Pour ces locaux, faites vérifier par un avocat l'articulation de ces règles avec le plafond avant tout chiffrage.

Que sont les facteurs locaux de commercialité ?

L'article R145-6 les définit. Ils dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue, le lieu d'implantation, la répartition des activités dans le voisinage, les moyens de transport, l'attrait particulier ou les sujétions de l'emplacement, et les modifications durables ou provisoires de ces éléments.

Une nouvelle station de transport, la piétonnisation d'une rue, l'ouverture ou la fermeture d'une locomotive commerciale voisine sont des exemples typiques de faits à documenter. Leur caractère notable, et leur effet sur le commerce considéré, s'apprécient au cas par cas par le juge.

Pour la révision triennale, la règle est plus stricte : l'article L145-38 exige une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Le lissage : 10 % de hausse par an au plus

Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, la hausse issue d'un déplafonnement est étalée. En cas de modification notable des éléments 1° à 4°, ou d'exception au plafond résultant d'une clause relative à la durée du bail, la variation de loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (article L145-34, dernier alinéa).

Cette règle s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Le même plafond annuel de 10 % figure à l'article L145-38 pour la révision triennale déplafonnée et à l'article L145-39 pour la révision liée à une clause d'échelle mobile.

Le dernier alinéa de l'article L145-34 ne cite pas expressément le cas du bail qui dépasse douze ans par tacite prolongation. Sur ce point, ne donnez pas d'avis tranché : renvoyez le client vers son avocat.

Exemple chiffré du lissage

Exemple fictif : un bail est renouvelé en 2027 après une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Le loyer acquitté l'année précédente est de 20 000 € par an, et la valeur locative est fixée à 30 000 €.

Le lissage limite chaque hausse annuelle à 10 % du loyer de l'année précédente : 22 000 € la première année, 24 200 € la deuxième, 26 620 € la troisième, 29 282 € la quatrième, puis 30 000 € la cinquième, la valeur locative étant atteinte.

Sur ces cinq ans, le locataire paie 132 102 € au lieu de 150 000 € si la valeur locative s'était appliquée d'un coup. Un avis de valeur ou une estimation de rendement des murs doit intégrer cet étalement.

Ce que l'agent immobilier et le gestionnaire doivent vérifier

Relevez la durée contractuelle du bail, sa date d'effet, son échéance et la durée de la tacite prolongation en cours. Un bail de neuf ans prolongé depuis plus de trois ans a déjà franchi le seuil des douze ans de l'article L145-34.

Rassemblez les faits qui pourraient constituer une modification notable : travaux, changement de destination ou déspécialisation, transfert de charges entre les parties, évolution de l'environnement commercial. L'article R145-8 prévoit que les améliorations faites pendant le bail ne comptent que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement.

N'annoncez jamais un loyer déplafonné comme acquis, que vous conseilliez le bailleur ou le locataire. Présentez deux hypothèses, loyer plafonné et loyer déplafonné lissé, et orientez vers un avocat ou un expert pour la fixation. Une estimation présentée comme certaine engage votre responsabilité.

Questions fréquentes : déplafonnement du loyer commercial

Les textes de référence

• Article L145-33 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article L145-34 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article L145-36 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article R145-6 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article L145-38 du code de commercelegifrance.gouv.fr