Estimation immobilière (avis de valeur) : définition et règles en 2026

Que dit le code de déontologie sur l'avis de valeur ?

Le code de déontologie des professionnels de l'immobilier est annexé au décret n° 2015-1090 du 28 août 2015. Il ne définit pas l'estimation et n'impose aucune méthode. Il pose en revanche trois règles qui encadrent chaque avis de valeur que vous signez.

Première règle, la transparence. L'article 6 vous oblige, lorsque vous êtes sollicité pour établir un avis de valeur, à informer votre client que cet avis ne constitue pas une expertise. Le texte ne fixe pas la forme de cette information : l'écrire sur le document lui-même vous en garde la preuve.

Deuxième règle, la compétence. L'article 4 exige que vous connaissiez les conditions des marchés sur lesquels vous intervenez. Il vous oblige aussi à refuser les missions pour lesquelles vous n'avez pas les compétences requises, ou à recourir à une personne extérieure qualifiée en informant votre client. Un bien atypique hors de votre secteur relève exactement de ce cas.

Troisième règle, l'absence de conflit d'intérêts. L'article 9 vous interdit d'accepter d'évaluer un bien dans lequel vous possédez ou envisagez d'acquérir des intérêts, sauf à en faire état dans votre avis de valeur. Le même article vous interdit d'acquérir un bien dont vous avez reçu le mandat sans informer votre mandant de votre projet.

Avis de valeur ou expertise : quelle différence ?

L'avis de valeur est un document commercial. Il sert à préparer une mise en vente et à fixer un prix de présentation avec le vendeur. Il peut être remis avant la signature d'un mandat, et il engage votre parole professionnelle.

Le code de déontologie ne définit pas l'expertise. Il interdit seulement de laisser croire que votre avis en est une. Si votre client destine la valeur à un tiers, par exemple pour un partage entre héritiers, une séparation, un contrôle fiscal ou une procédure judiciaire, rappelez-lui que votre avis n'est pas une expertise.

La distinction protège les deux parties. Votre client sait ce qu'il peut faire du document. Vous délimitez la portée de ce que vous avez signé, ce qui compte le jour où un chiffre est contesté.

Les trois méthodes d'estimation : comparaison, rendement, coût

La méthode par comparaison part de ventes réellement intervenues sur des biens proches. Vous sélectionnez les références, vous les nettoyez, puis vous corrigez chacune pour la ramener aux caractéristiques du bien estimé : étage, exposition, état, annexes, performance énergétique. Chaque correction porte un sens et une raison écrite.

La méthode par le rendement part du loyer. Elle sert lorsque les acheteurs qui feront le prix sont des investisseurs, par exemple pour un bien loué. Elle ne vaut que ce que vaut le loyer retenu : un loyer en place éloigné du marché déforme toute la valeur.

La méthode par le coût additionne la valeur du terrain et le coût de reconstruction, diminué de l'usure. Elle sert quand il n'existe ni comparable ni marché locatif observable, sur un bien atypique par exemple. Retenez une méthode principale et utilisez les autres en contrôle. Ne faites jamais la moyenne de trois méthodes qui ne mesurent pas la même chose.

Où trouver des prix de vente réels ?

Une annonce porte un prix demandé, jamais un prix payé. Les annonces servent à mesurer l'offre concurrente, pas à fixer une valeur.

L'article L. 112 A du livre des procédures fiscales oblige l'administration fiscale à rendre librement accessibles au public, sous forme électronique, les valeurs foncières déclarées lors des mutations des cinq dernières années. C'est la base que la pratique appelle DVF, pour demandes de valeurs foncières. Votre client y a accès comme vous : votre valeur ajoutée tient dans la lecture.

Cette base donne une valeur d'acte, pas un prix au mètre carré prêt à l'emploi. Une mutation portant sur plusieurs lots apparaît sous une valeur globale : écartez-la ou retraitez-la. La base ne couvre ni le Bas-Rhin, ni le Haut-Rhin, ni la Moselle, ni Mayotte, et elle est mise à jour par actualisations semestrielles. Elle ne dit rien de l'étage, de l'état ou de la vue.

Ce que l'agent immobilier doit faire et conserver

Écrivez votre avis de valeur. Datez la visite, identifiez chaque référence et sa source, indiquez la nature de la donnée et notez chaque correction avec son sens. Écrivez aussi ce que vous n'avez pas pu vérifier, par exemple une surface non mesurée ou un diagnostic absent.

Portez sur le document la mention imposée par l'article 6 du code de déontologie : cet avis ne constitue pas une expertise. Présentez une fourchette et distinguez le prix de présentation du prix probable.

L'article 8 du même code vous oblige à faire preuve de prudence et à communiquer à vos mandants les informations utiles à une décision libre et éclairée. Accepter un mandat à un prix que vous savez intenable ne respecte pas cette obligation. Fixez dès la signature une date de révision du prix.

Conservez le dossier d'estimation complet, ordonné et retrouvable, aussi longtemps que votre responsabilité peut être recherchée. Le jour où un vendeur vous reproche une vente trop basse, seul ce dossier montre comment vous avez raisonné.

Les erreurs qui coûtent cher

Faire la moyenne des annonces du quartier. Vous estimez alors des intentions de vendeurs, pas des prix payés. Le prix qui en sort risque d'être trop haut, et vous le paierez en durée de commercialisation.

Diviser la valeur globale d'une mutation de plusieurs lots par la surface bâtie, ou reprendre la surface d'une annonce comme si c'était la superficie privative mesurée. Ces deux raccourcis produisent un prix au mètre carré faux.

Ajouter au prix le coût des travaux réalisés par le vendeur. Une rénovation se constate dans l'état du bien, elle ne s'additionne pas. Présenter un pourcentage de correction comme un barème officiel est une autre faute : le code de déontologie n'impose aucune méthode d'estimation.

Minimiser la classe énergétique. Le classement énergétique figure obligatoirement dans l'annonce, selon l'article L. 126-33 du code de la construction et de l'habitation, et peut peser sur le prix comme sur la cible d'acquéreurs. Comparez des biens de même étiquette ou corrigez sur un coût de remise à niveau documenté.

Exemple chiffré d'estimation par comparaison

Exemple fictif : un trois pièces de 64 m² au troisième étage avec ascenseur, classé D. Vous retenez trois ventes récentes de la même rue, issues de la base des valeurs foncières et vérifiées sur place : 245 000 € pour 61 m², 262 000 € pour 66 m², 238 000 € pour 63 m² au rez-de-chaussée.

Vous corrigez la troisième référence pour l'étage, après avoir constaté qu'elle est sombre et bruyante, et vous la portez à 248 000 €. Ramenées au mètre carré, les trois références donnent environ 4 016 €, 3 970 € et 3 937 €. Appliquées à 64 m², elles situent le bien entre 252 000 € et 257 000 €.

Vous écrivez une fourchette de 250 000 € à 258 000 €, un prix de présentation à 259 000 €, la raison de chaque correction, et la mention selon laquelle cet avis ne constitue pas une expertise.

Questions fréquentes : estimation immobilière (avis de valeur)

Les textes de référence

• Articles 4, 6, 8 et 9 du code de déontologie annexé au décret n° 2015-1090 du 28 août 2015legifrance.gouv.fr
• Article L. 112 A du livre des procédures fiscaleslegifrance.gouv.fr
• Article 1112-1 du code civillegifrance.gouv.fr
• Jeu de données « Demandes de valeurs foncières », data.gouv.frdata.gouv.fr
• Article L. 126-33 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr