Révision du loyer : définition et règles en 2026

Que dit l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 ?

Le I de l'article 17-1 commence par une condition : « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer ». Sans clause de révision, le loyer reste fixe pendant le bail et pendant ses reconductions. Il est trop tard pour ajouter la clause une fois le bail signé, sauf accord du locataire par avenant.

Quand la clause existe, la révision intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation de l'indice de référence des loyers. Une clause qui prévoit une augmentation forfaitaire ne produit pas plus que l'indice.

La révision est un droit contractuel du bailleur. Elle ne suppose aucun accord du locataire au moment où elle est appliquée, à condition que la clause existe, que la date soit respectée et que le calcul soit juste.

Comment calculer la révision avec l'IRL ?

Le calcul compare deux valeurs du même trimestre de l'indice, à un an d'intervalle. Nouveau loyer = loyer en vigueur × indice du trimestre de référence de l'année en cours ÷ indice du même trimestre de l'année précédente. La base est le loyer en vigueur, jamais le loyer d'origine du bail.

Le trimestre de référence est celui que désigne le bail. À défaut de clause fixant cette date, l'article 17-1 retient le dernier indice publié à la date de signature du contrat. Ne confondez pas le trimestre auquel l'indice se rapporte et la date à laquelle l'Insee le publie : un indice du deuxième trimestre est publié en juillet.

La révision porte sur le loyer principal. Les provisions sur charges suivent leur propre logique, celle de la régularisation annuelle de l'article 23. Indexer les provisions sur l'indice est une erreur, qui fausse ensuite le décompte de charges.

La révision oubliée : un an pour la demander, sans rattrapage

L'article 17-1 prévoit que le bailleur qui ne manifeste pas sa volonté d'appliquer la révision dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée. S'il la manifeste dans ce délai, la révision prend effet à compter de sa demande. Elle ne rétroagit pas : les mois écoulés entre la date prévue et la demande sont perdus.

L'article 7-1 de la même loi le dit autrement : l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue dans le bail pour la réviser. La clause n'est pas perdue pour autant ; seule l'année l'est. La révision suivante se calcule de nouveau sur le loyer en vigueur.

Aucune forme n'est imposée pour la demande, mais il faut pouvoir la prouver. Un courrier daté et traçable, puis la répercussion sur l'avis d'échéance suivant, constituent la preuve la plus simple.

Logements classés F ou G : révision interdite

Le III de l'article 17-1, issu de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, interdit la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II dans les logements de la classe F ou de la classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

Ces dispositions s'appliquent aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à partir d'un an après la publication de la loi de 2021, soit depuis le 24 août 2022 selon la version en vigueur sur Légifrance. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, elles s'appliquent aux contrats conclus, renouvelés ou reconduits après le 1er juillet 2024.

Le classement énergétique est donc devenu un paramètre de la révision. Avant chaque campagne annuelle, vérifiez l'étiquette du diagnostic de performance énergétique en vigueur pour chaque lot.

Révision, réévaluation, majoration : trois mécanismes distincts

La révision joue chaque année en cours de bail, dans la limite de l'indice. La réévaluation joue au renouvellement, selon l'article 17-2, et seulement si le loyer est manifestement sous-évalué. Le bailleur doit alors proposer le nouveau loyer au moins six mois avant le terme, dans les formes du congé, avec au moins trois références de loyers du voisinage, six dans les communes d'une agglomération de plus d'un million d'habitants fixées par décret.

La majoration pour travaux relève du II de l'article 17-1. Elle suppose une clause expresse par laquelle les parties conviennent de travaux d'amélioration que le bailleur fera exécuter, et elle se fixe dans le bail ou par avenant. Elle ne se confond pas avec la révision et ne se négocie pas au moment de la campagne annuelle.

La réévaluation est elle aussi exclue pour les logements F et G, par le II de l'article 17-2. Pour un logement mal classé, aucune des trois voies d'augmentation n'est ouverte tant que l'étiquette ne change pas.

Ce que le gestionnaire doit faire chaque année

Le gestionnaire tient un échéancier par bail, pas par immeuble : la date de révision dépend de la clause ou de la date de prise d'effet de chaque contrat. Une alerte deux mois avant chaque date laisse le temps de vérifier la clause, le trimestre de référence et l'étiquette énergétique.

Le courrier de révision mentionne l'ancien loyer, le trimestre de référence, les deux valeurs de l'indice, le nouveau loyer et sa date d'effet. Conservez au dossier la publication de l'indice utilisée, le courrier et sa preuve d'envoi.

Le risque est double. Une révision oubliée fait perdre au bailleur une année de hausse et engage la responsabilité du mandataire chargé de la gestion. Une révision appliquée sans clause, sur un logement F ou G, ou au-delà de l'indice, oblige à restituer le trop-perçu dans le délai de prescription de trois ans.

Exemple chiffré avec l'indice du 2e trimestre 2026

Exemple fictif. Un bail prévoit une révision au 1er septembre, sur l'indice du deuxième trimestre. Le loyer en vigueur est de 900 €. Selon l'Insee, l'indice du 2e trimestre 2026 est de 148,37 et celui du 2e trimestre 2025 de 146,68.

Le nouveau loyer est de 900 × 148,37 ÷ 146,68, soit 910,37 €. La hausse est de 10,37 € par mois, soit une variation de 1,15 %. Le logement est classé D : la révision est permise.

Si le bailleur ne la demande que le 15 novembre, le nouveau loyer s'applique à partir du 15 novembre, sans rappel pour septembre et octobre. S'il ne la demande pas avant le 1er septembre de l'année suivante, la hausse de cette année est perdue.

Questions fréquentes : révision du loyer

Les textes de référence

• Article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Insee, série de l'indice de référence des loyers (IRL)insee.fr
• Article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018legifrance.gouv.fr