DPE (diagnostic de performance énergétique) : définition et règles en 2026

Que dit l'article L. 126-26 du code de la construction ?

L'article L. 126-26 décrit le contenu du DPE. Il comporte la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, et les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment. Il classe le bien en fonction de valeurs de référence, ce qui permet de comparer les logements entre eux. Il donne aussi une information sur les conditions d'aération ou de ventilation.

Le diagnostic est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés. Depuis la loi du 22 août 2021, l'article L. 126-26-1 lui fait aussi préciser la quantité d'énergie issue de sources renouvelables, en distinguant ce que produisent les équipements installés à demeure de ce qu'apportent les réseaux d'électricité, de gaz ou de chaleur.

Le DPE est établi par une personne qui remplit les conditions de l'article L. 271-6 : garanties de compétence, organisation et moyens appropriés, assurance de responsabilité, et aucun lien avec le propriétaire, son mandataire ou une entreprise susceptible de réaliser les travaux. Un annuaire public recense ces professionnels. Le texte renvoie au règlement pour la durée de validité.

Les sept classes et la double performance

L'article L. 173-1-1 classe les logements existants par niveau de performance décroissant, en tenant compte à la fois de la consommation d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre. La consommation s'exprime en kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an, les émissions en kilogrammes de dioxyde de carbone par mètre carré et par an.

Le même article nomme les sept classes : A pour les logements extrêmement performants, B très performants, C assez performants, D assez peu performants, E peu performants, F très peu performants et G extrêmement peu performants. Les seuils chiffrés qui séparent les classes ne figurent pas dans la loi : ils sont fixés par un arrêté des ministres chargés de la construction et de l'énergie.

Cette lettre n'est pas qu'une information. Elle commande le niveau de décence énergétique d'un logement loué (article 6 de la loi du 6 juillet 1989), le gel des loyers des classes F et G (article 17 de la même loi) et l'obligation d'audit énergétique à la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété (article L. 126-28-1).

Combien de temps un DPE est-il valable ?

L'article D. 126-19 fixe la validité du DPE à dix ans. Il règle aussi le sort des anciens diagnostics. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont cessé d'être valables le 31 décembre 2022. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont cessé de l'être le 31 décembre 2024. En 2026, seul un DPE établi depuis le 1er juillet 2021 peut donc être utilisé.

À la vente, le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou, à défaut, à l'acte authentique (6° du I de l'article L. 271-4). Si le document n'est plus en cours de validité le jour de l'acte, l'article L. 271-5 impose de le remplacer par un nouveau document annexé à l'acte.

En location, l'article L. 126-29 impose de joindre le DPE au contrat lors de sa conclusion, sauf pour le bail rural et la location saisonnière. L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 le place en tête du dossier de diagnostic technique annexé au bail, et oblige le bailleur à le tenir à la disposition de tout candidat locataire.

Ce que l'annonce doit afficher, et l'amende encourue

L'article L. 126-33 impose, en cas de vente ou de location, de mentionner dans l'annonce le classement du bien au regard de sa performance énergétique et de ses émissions de gaz à effet de serre. Pour un logement, l'annonce indique aussi, à titre d'information, le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages. L'obligation vaut pour tous les supports, plateformes numériques comprises.

Le manquement d'un professionnel est passible d'une amende administrative de 3 000 € au plus pour une personne physique et de 15 000 € au plus pour une personne morale, prononcée selon la procédure du code de la consommation. Le particulier qui publie lui-même son annonce encourt une amende de 3 000 € au plus, après une mise en demeure restée sans effet.

Pour l'agence, la conséquence est simple : c'est elle qui diffuse l'annonce, c'est donc elle qui répond de son contenu. Aucune publication ne part sans le DPE en main, lu et daté. Les mêmes annonces portent, quand le bien est en zone de risques, la mention d'accès à Géorisques prévue pour l'état des risques.

Un DPE opposable : ce que l'acquéreur peut reprocher

Le dernier alinéa du II de l'article L. 271-4 précise que l'acquéreur ne peut se prévaloir contre le propriétaire des recommandations accompagnant le DPE, qui n'ont qu'une valeur indicative. L'article 3-3 de la loi de 1989 et l'article L. 126-29 disent la même chose pour le locataire. Les recommandations sont donc exclues ; le classement et les consommations, eux, ne le sont pas.

Une erreur de classement peut ainsi fonder une réclamation de l'acquéreur ou du locataire, qui a acheté ou loué sur la foi d'une lettre. La responsabilité du diagnostiqueur est couverte par l'assurance obligatoire de l'article L. 271-6.

L'agent immobilier ne corrige jamais lui-même une étiquette, même s'il pense que le bien vaut mieux que sa lettre. Il reprend le classement tel qu'il figure au document. S'il a un doute sérieux, il conseille par écrit au vendeur de faire établir un nouveau diagnostic avant la mise en vente.

Ce qui change en 2026 : le facteur de l'électricité

L'arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel du 26 août 2025, a remplacé l'annexe 3 de l'arrêté du 31 mars 2021. Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire est de 1,9 pour l'électricité, au lieu de 2,3. Selon le service public, tous les DPE réalisés depuis cette date intègrent le nouveau coefficient. Les logements chauffés à l'électricité voient donc baisser leur consommation exprimée en énergie primaire.

L'article 3 de cet arrêté permet aux DPE en cours de validité de recevoir un document attestant de la nouvelle étiquette, généré exclusivement par l'ADEME sur le site de l'Observatoire du diagnostic de performance énergétique et de l'audit énergétique. Cette attestation remplace l'étiquette initiale sans remettre en cause les données d'entrée du diagnostic. Sans attestation, le DPE initial reste valable.

Le service public annonce un second arrêté, du 19 août 2026, qui abaisse ce facteur de 1,9 à 1,7 à partir du 1er janvier 2027. Par ailleurs, l'article L. 126-31, qui impose un DPE à l'échelle des immeubles collectifs dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013, a été modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 ; sa version en vigueur date du 28 mai 2026.

Exemple chiffré : un appartement chauffé à l'électricité

Exemple fictif. Un appartement tout électrique consomme 150 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an. Avec l'ancien facteur de 2,3, son DPE affichait 345 kWh d'énergie primaire. Avec le facteur de 1,9 applicable en 2026, le même logement affiche 285 kWh, soit 60 kWh de moins, une baisse de 17,4 %. Avec le facteur de 1,7 annoncé pour 2027, il afficherait 255 kWh.

Ce calcul ne dit pas à lui seul si la lettre change. Le classement dépend des seuils fixés par arrêté et aussi des émissions de gaz à effet de serre. Seule l'attestation de nouvelle étiquette ou un nouveau DPE le dit. L'agent qui reprend une estimation ou relance une commercialisation sur la foi d'un changement de classe doit donc avoir ce document dans son dossier avant d'en parler au vendeur ou dans une annonce.

Questions fréquentes : dpe (diagnostic de performance énergétique)

Les textes de référence

• Article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article D. 126-19 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 126-33 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité relatif au diagnostic de performance énergétiquelegifrance.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr : diagnostic de performance énergétique (DPE)service-public.gouv.fr