Audit énergétique : définition et règles en 2026

Quels biens sont concernés par l'article L. 126-28-1 ?

L'article L. 126-28-1 vise les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation proposés à la vente qui comprennent un seul logement, ou qui comportent plusieurs logements ne relevant pas du statut de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965. Il s'agit donc des maisons individuelles et des immeubles de rapport détenus par un seul propriétaire. Les lots de copropriété sont hors du champ.

Le texte vise les classes D, E, F et G au sens de l'article L. 173-1-1. Mais l'entrée en vigueur est échelonnée. L'article 3 du décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 l'applique aux logements qui font l'objet d'une promesse de vente ou, à défaut, d'un acte de vente : à compter du 1er avril 2023 pour les classes F et G, du 1er janvier 2025 pour la classe E, et du 1er janvier 2034 pour la classe D. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le VIII de l'article 158 de la loi du 22 août 2021 fixe d'autres dates : 1er juillet 2024 pour les classes F et G, 1er janvier 2028 pour la classe E.

L'audit ne concerne ni la location, ni la donation, ni le lot de copropriété, même classé G. La classe qui compte est celle du DPE en cours de validité au moment de la mise en vente.

Le contenu imposé : un parcours de travaux par étapes

L'audit formule des propositions de travaux compatibles avec les servitudes du code du patrimoine et d'un coût non disproportionné par rapport à la valeur du bien. Elles forment un parcours cohérent par étapes vers une rénovation énergétique performante. La première étape permet au minimum d'atteindre la classe E. Le parcours prévoit aussi les travaux nécessaires pour atteindre la classe B, sauf si des contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou de coût y font obstacle.

L'audit mentionne, à titre indicatif, l'impact théorique des travaux sur la facture d'énergie. Il donne des ordres de grandeur des coûts et indique les aides publiques existantes. Son contenu détaillé est fixé par arrêté.

L'article 2 du décret du 4 mai 2022 précise la mission : état des lieux des performances initiales, déperditions thermiques, modes constructifs, équipements, pathologies éventuelles du bâtiment. L'auditeur effectue au moins une visite en présence du propriétaire ou de son mandataire. Il rédige un rapport de synthèse et justifie, le cas échéant, pourquoi la classe B ne peut pas être atteinte. Il ne peut pas sous-traiter l'audit.

Qui peut réaliser l'audit énergétique ?

L'article 1er du décret n° 2022-780, dans sa rédaction issue du décret du 15 juillet 2024, distingue deux cas. Pour une maison ou un bâtiment ne comprenant qu'un seul logement, l'audit peut être réalisé par un professionnel titulaire d'un signe de qualité prévu par le décret du 30 mai 2018, par un architecte ayant suivi la formation prévue, ou par un diagnostiqueur certifié pour le DPE qui justifie des compétences nécessaires à l'audit.

Pour un bâtiment de plusieurs logements hors copropriété, le décret réserve l'audit aux titulaires d'un signe de qualité et aux architectes formés, sauf lorsque l'audit porte sur un seul logement. L'article L. 126-28-1 ajoute une exigence d'impartialité : l'auditeur ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui.

L'agent immobilier qui commande l'audit pour le compte du vendeur vérifie donc la qualification de l'auditeur au regard du type de bien, et n'oriente pas le vendeur vers une entreprise qui aurait intérêt à réaliser les travaux proposés.

Remise dès la première visite, validité de cinq ans

L'audit fait partie du dossier de diagnostic technique, au 6° du I de l'article L. 271-4, à côté du DPE. Le même article impose une remise anticipée : l'audit est remis par le vendeur ou son représentant à l'acquéreur potentiel lors de la première visite. La remise peut se faire par tout moyen, y compris par voie électronique.

L'article 2 du décret du 4 mai 2022 fixe la durée de validité de l'audit à cinq ans. Si l'audit annexé à la promesse n'est plus valable le jour de l'acte authentique, l'article L. 271-5 impose de le remplacer par un nouveau document.

Le même article 2 oblige l'auditeur à tenir ses audits à la disposition des propriétaires successifs pendant leur durée de validité. À leur demande, il peut attester de la réalisation des scénarios de travaux présentés, sans qu'un nouvel audit soit nécessaire.

Ce que l'agent immobilier doit faire, et ce qu'il risque

À la prise de mandat, l'agent identifie le type de bien (maison, immeuble en monopropriété ou lot de copropriété), relève la classe et la date du DPE, et en déduit si l'audit est exigé. Il le fait commander avant la première visite, puisque c'est à ce moment que la remise est due. Il conserve la preuve de cette remise : courriel daté, mention signée sur le bon de visite.

L'audit est un outil de vente autant qu'une contrainte. Ses ordres de grandeur de coûts et ses aides publiques permettent à l'acquéreur de chiffrer son projet avant l'offre. Un acquéreur qui découvre l'ampleur des travaux au compromis renégocie ou se retire, et la vente se perd tard.

Le II de l'article L. 271-4 n'attache pas à l'audit la sanction de la garantie des vices cachés prévue pour d'autres diagnostics. Mais l'absence d'audit prive l'acquéreur d'une information que la loi lui destine, ce qui expose le vendeur et son mandataire à une action en responsabilité.

Ce qui change avec le facteur électricité de 2026

L'arrêté du 13 août 2025 a abaissé à 1,9, au 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'électricité utilisé dans les DPE et les audits. Son article 4 permet aux audits énergétiques en cours de validité de recevoir un document attestant de la nouvelle étiquette avant travaux et, pour chaque proposition, de la nouvelle étiquette après travaux.

Cette attestation ne remet pas en cause les données d'entrée de l'audit. En son absence, l'audit initial reste valable. Pour un bien chauffé à l'électricité, elle peut changer la classe de départ et donc, selon la classe obtenue à la date de la promesse, l'existence même de l'obligation. Seul le document fait foi : aucune estimation ne le remplace.

Pour la classe D, l'obligation n'interviendra qu'au 1er janvier 2034. L'article 158 de la loi du 22 août 2021 prévoit qu'avant le 1er juillet 2027, le Gouvernement remet au Parlement un rapport sur l'application de l'article L. 126-28-1 et sur les modalités de son extension à la classe D.

Exemple : une maison classée E mise en vente en 2026

Exemple fictif. Un vendeur confie en mars 2026 la vente d'une maison classée E par un DPE de 2022. Depuis le 1er janvier 2025, la classe E est dans le champ : l'audit est obligatoire. Il est réalisé le 10 février 2026 et vaut jusqu'au 10 février 2031. Il est remis à chaque visiteur dès la première visite.

L'audit chiffre un parcours en deux étapes jusqu'à la classe B, avec une première étape estimée à 18 000 €. Ces montants sont des ordres de grandeur, pas des devis. Un compromis est signé en mai, l'acte en août : l'audit reste valable et n'a pas à être refait. Si l'acte avait été repoussé au-delà de février 2031, il aurait fallu un nouvel audit.

Questions fréquentes : audit énergétique

Les textes de référence

• Article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article 2 du décret n° 2022-780 du 4 mai 2022legifrance.gouv.fr
• Article 3 du décret n° 2022-780 du 4 mai 2022legifrance.gouv.fr
• Article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021legifrance.gouv.fr