État des risques (ERP) : définition et règles en 2026

Quels biens sont concernés par l'article L. 125-5 ?

L'article L. 125-5 du code de l'environnement vise les biens situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, miniers ou naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans une zone de sismicité ou à potentiel radon définie par voie réglementaire, dans une zone exposée au recul du trait de côte, ou soumis à des obligations de débroussaillement. Dans ces cas, le vendeur ou le bailleur informe l'acquéreur ou le locataire au moyen d'un état des risques. L'article R. 125-23 précise ces zones : seules comptent les zones de sismicité 2 à 5 et les zones à potentiel radon significatif, de niveau 3.

La version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, issue de la loi du 10 juillet 2023, a ajouté les obligations de débroussaillement et de maintien en l'état débroussaillé. L'état indique, le cas échéant, l'existence de ces obligations.

Le IV ajoute une information sur les sinistres. Lorsque l'immeuble a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application des articles L. 125-2 ou L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur mentionne dans l'état tout sinistre survenu pendant sa détention ou dont il a lui-même été informé.

Annonce, première visite, promesse : quand le remettre ?

L'information commence dès l'annonce. Toute annonce de vente ou de location d'un bien concerné, quel que soit son support, précise le moyen d'accéder aux informations sur les risques. L'article R. 125-25 en fixe la formule : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».

L'état est ensuite remis au potentiel acquéreur par le vendeur, ou au potentiel locataire par le bailleur, lors de la première visite, si une visite a lieu. L'article R. 125-25 exige qu'il soit alors établi depuis moins de six mois. Il est actualisé si ses informations ne sont plus exactes à la date de la promesse, du contrat préliminaire, de l'acte authentique ou du bail.

À la vente d'un immeuble bâti, l'état est intégré au dossier de diagnostic technique. Pour un terrain non bâti, il est annexé à la promesse ou, à défaut, à l'acte. En vente en l'état futur d'achèvement, il est annexé au contrat préliminaire et à l'acte. En location, il est annexé au bail selon l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, ou au bail commercial.

L'effet sur le délai de rétractation

L'article L. 125-5 attache une conséquence précise à une remise tardive. Si l'état des risques n'est pas remis à l'acquéreur au plus tard à la signature de la promesse ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne court qu'à compter du lendemain de sa communication.

Si l'acte authentique n'est précédé d'aucune promesse et que l'état n'y est pas joint, c'est le délai de réflexion du même article qui ne court qu'à compter du lendemain de la communication. Cette communication suit les modalités de notification ou de remise prévues pour la promesse ou l'acte.

Pour l'agent, l'enjeu est concret : un état oublié au compromis laisse le délai de rétractation ouvert, et l'acquéreur peut se retirer bien après la date que tout le monde croyait acquise.

Qui établit l'état des risques ?

L'article L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation réserve à un professionnel certifié le plomb, l'amiante, les termites, le gaz, le DPE, l'audit et l'électricité. L'état des risques n'y figure pas. Il est établi par le vendeur ou le bailleur, qui le remplit à partir des informations publiques, et en premier lieu de Géorisques.

L'agence qui le prépare pour son mandant répond de son exactitude : une parcelle mal identifiée, un plan de prévention oublié ou une zone de sismicité mal reportée rendent le document inexact, et l'acquéreur peut y voir un manquement à l'obligation d'information. Le sinistre indemnisé, lui, est une information que le propriétaire connaît mieux que quiconque : demandez-la-lui par écrit et conservez sa réponse.

Sanctions : résolution ou diminution du prix

Le V de l'article L. 125-5 prévoit qu'en cas de non-respect de l'obligation d'information du I, de l'intégration de l'état au dossier de diagnostic technique ou de son annexion à la promesse ou à l'acte, de son annexion au bail ou de la déclaration des sinistres, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. La mention dans l'annonce et la remise à la première visite ne figurent pas parmi les cas visés.

Le II de l'article L. 271-4 reprend la même sanction pour la vente : en l'absence d'état des risques lors de la signature de l'acte authentique, l'acquéreur peut poursuivre la résolution ou demander une diminution du prix. L'article 3-3 de la loi de 1989 la reprend pour le locataire.

Ces actions visent le contrat lui-même, pas seulement des dommages et intérêts. Le mandataire qui a laissé signer sans état des risques s'expose ensuite à l'action de son propre mandant.

Exemple : la visite sans état des risques

Exemple fictif. Une maison est située en zone de sismicité et dans le périmètre d'un plan de prévention des risques d'inondation approuvé. L'annonce est publiée sans la mention Géorisques, et la première visite a lieu sans remise de l'état. L'acquéreur signe une promesse le 1er juin ; l'agence lui adresse l'état le 5 juin selon les modalités de notification de la promesse.

Le délai de rétractation ne commence à courir que le 6 juin, lendemain de la communication, et non au lendemain de la notification de la promesse. Pendant ce temps, l'acquéreur garde sa liberté de se retirer. S'il découvre ensuite que l'état omettait un sinistre indemnisé connu du vendeur, il peut encore agir en résolution ou en diminution du prix.

Questions fréquentes : état des risques (erp)

Les textes de référence

• Article L. 125-5 du code de l'environnementlegifrance.gouv.fr
• Article R. 125-25 du code de l'environnementlegifrance.gouv.fr
• Article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article R. 125-23 du code de l'environnementlegifrance.gouv.fr