Habitat indigne (insalubrité, mise en sécurité) : définition et règles en 2026

Que recouvre la notion d'habitat indigne ?

La définition figure à l'article 1-1 de la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014. Elle vise deux situations. D'une part, des locaux ou installations utilisés pour habiter alors qu'ils sont impropres par nature à cet usage. D'autre part, des logements dont l'état, ou celui du bâtiment, expose les occupants à des risques manifestes pour leur sécurité physique ou leur santé.

C'est une notion de politique publique, pas une catégorie du contrat de bail. Elle oriente l'action des pouvoirs publics. Les effets concrets sur le propriétaire et l'occupant ne naissent pas de la notion elle-même, mais d'un arrêté pris par l'autorité compétente.

Le même article définit deux notions voisines. L'habitat informel désigne des locaux édifiés majoritairement sans droit ni titre sur le terrain, privés d'eau potable, de réseaux d'évacuation ou de voirie. La précarité énergétique vise la personne qui éprouve dans son logement des difficultés particulières à disposer de l'énergie nécessaire à ses besoins élémentaires.

Une police unique de la sécurité et de la salubrité depuis 2021

L'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 a réuni les anciennes procédures dans une seule police, celle de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations. L'article L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation la pose. Elle s'applique aux arrêtés notifiés depuis le 1er janvier 2021. Une documentation qui oppose encore le péril et l'insalubrité comme deux procédures séparées est périmée.

L'article L. 511-2 fixe son objet : protéger la sécurité et la santé des personnes face à quatre situations. Les murs, bâtiments ou édifices qui n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires. Le fonctionnement défectueux ou le défaut d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif d'habitation. L'entreposage de matières explosives ou inflammables en infraction aux règles de sécurité. Et l'insalubrité, définie par le code de la santé publique.

Selon l'article L. 1331-22 du code de la santé publique, est insalubre tout local qui constitue, par lui-même ou par ses conditions d'occupation, un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes. Le texte ajoute un cas précis : la présence de revêtements dégradés contenant du plomb au-delà des seuils réglementaires rend le local insalubre.

Ce que prescrit un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité

L'article L. 511-11 permet à l'autorité compétente de prescrire, dans le délai qu'elle fixe, les mesures nécessaires : réparation, démolition de tout ou partie de l'immeuble, cessation de la mise à disposition aux fins d'habitation, interdiction d'habiter, d'utiliser ou d'accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. L'arrêté intervient au terme d'une procédure contradictoire, au cours de laquelle le propriétaire présente ses observations.

L'arrêté annonce deux conséquences en cas d'inexécution : une astreinte par jour de retard, et l'exécution des travaux d'office aux frais de la personne tenue de les réaliser. La démolition et l'interdiction définitive ne sont possibles que s'il n'existe aucun moyen technique de remédier à la situation, ou si la remise en état coûterait plus cher que la reconstruction.

Un point pèse sur la gestion. Si le logement devient vide après l'arrêté, l'obligation de travaux demeure. Les mesures prescrites doivent être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location. Relouer avant la levée de l'arrêté expose le bailleur aux sanctions de l'article L. 511-22.

Les effets sur le bail, le loyer et le relogement

L'article L. 521-2 suspend le loyer. Pour un local visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, le loyer cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou son affichage à la mairie et sur la façade. Il redevient dû le premier jour du mois qui suit la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Le texte prévoit des exceptions, notamment lorsque la mesure vise la personne qui a l'usage des locaux.

Les sommes indûment perçues sont restituées à l'occupant ou déduites des loyers futurs. La durée du bail est préservée : la durée résiduelle à la mainlevée est celle qui restait à courir lors de l'arrêté. En cas d'interdiction définitive d'habiter, le bail poursuit ses effets, sans loyer, jusqu'à son terme ou au départ des occupants, et au plus tard jusqu'à la date fixée par l'arrêté.

L'article L. 521-1 met à la charge du propriétaire ou de l'exploitant le relogement ou l'hébergement des occupants, ou une contribution à son coût, dans les conditions de l'article L. 521-3-1. Cette obligation ne l'empêche pas de se retourner contre les personnes à qui l'état des lieux serait imputable.

Logement non décent ou logement indigne : quelle différence ?

La décence relève du contrat de bail. Elle est fixée par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. C'est le locataire qui agit, par une demande de mise en conformité puis, le cas échéant, devant le juge. Aucun effet ne se produit de plein droit.

L'habitat indigne relève de l'action publique. L'autorité constate, mène la procédure contradictoire et prend un arrêté. Les effets sur le loyer et l'occupation sont alors automatiques. Les deux régimes se rejoignent sur un point : l'article 5 du décret de 2002 prévoit qu'un logement frappé d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut pas être considéré comme décent.

Un logement peut donc être non décent sans faire l'objet d'aucun arrêté. L'inverse est exclu : un logement frappé d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité n'est jamais décent au sens du décret.

Ce que l'agent et le gestionnaire doivent vérifier

À la prise d'un mandat de gestion ou de vente, demandez au propriétaire s'il a reçu une notification de procédure contradictoire ou un arrêté. Pour un lot de copropriété, interrogez le syndic : l'arrêté peut viser les parties communes ou les équipements communs. Conservez la réponse écrite au dossier.

En gestion, un arrêté se traite le jour de sa réception. Cessez d'appeler le loyer à la date prévue par le texte, calculez les sommes à restituer, informez le bailleur de son obligation d'hébergement ou de relogement et ne proposez jamais le logement à un nouveau locataire avant la mainlevée. Vérifiez aussi le sort du lot dans votre logiciel : un appel automatique de loyer est une erreur coûteuse.

En transaction, l'existence d'un arrêté est une information déterminante pour l'acquéreur. Elle se transmet par écrit avant l'avant-contrat et se signale au notaire. Taire un arrêté connu expose le professionnel à une mise en cause, aux côtés du vendeur.

Quelles sanctions pénales pour le propriétaire ?

L'article L. 511-22 punit d'un an d'emprisonnement et de 50 000 € d'amende le refus délibéré et sans motif légitime d'exécuter les travaux et mesures prescrits. La peine est portée à deux ans et 75 000 € lorsque l'occupant est une personne vulnérable.

Sont punis de trois ans d'emprisonnement et de 100 000 € d'amende le fait de dégrader des locaux pour en faire partir les occupants lorsqu'ils sont visés par un arrêté, et le fait, de mauvaise foi, de ne pas respecter une interdiction d'habiter ou une cessation de mise à disposition. La peine monte à cinq ans et 150 000 € en présence d'un occupant vulnérable.

Les personnes physiques encourent aussi des peines complémentaires, dont la confiscation de l'immeuble ayant servi à commettre l'infraction. Pour le professionnel, la règle est simple : aucun concours à l'occupation d'un local frappé d'interdiction, même à la demande insistante du mandant.

Questions fréquentes : habitat indigne (insalubrité, mise en sécurité)

Les textes de référence

• Article 1-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990legifrance.gouv.fr
• Article L511-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L511-11 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L521-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L511-22 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L521-3-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr