Passoire thermique : définition et règles en 2026

D'où vient l'expression, et ce que disent les textes

Aucun texte ne définit la « passoire thermique ». La loi raisonne en classes. L'article L. 173-1-1 range les logements en sept catégories, de A à G, et qualifie la classe F de « très peu performants » et la classe G d'« extrêmement peu performants ». Le classement tient compte de la consommation d'énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre.

Le ministère de la Transition écologique emploie l'expression « passoires énergétiques » et la rattache aux étiquettes F et G du DPE. C'est ce sens que retient la pratique. Dans un écrit professionnel, un mandat, un compte rendu ou un courrier au bailleur, mieux vaut toutefois citer la classe et la date du diagnostic : c'est elle qui produit des effets juridiques, pas l'expression.

Trois régimes s'attachent à ces classes : la décence énergétique du logement loué, le gel des loyers et l'audit énergétique obligatoire à la vente de certains biens. Chacun a sa date d'entrée en vigueur et son texte.

Location : le calendrier du logement décent

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre un logement décent, qui répond notamment à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1. Depuis le 1er janvier 2025, ce niveau est compris entre les classes A et F. Il le sera entre A et E à compter du 1er janvier 2028, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034.

Outre-mer, en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : classes A à F à compter du 1er janvier 2028, A à E à compter du 1er janvier 2031. Le texte ajoute que les logements qui ne répondent pas à ces critères aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

En pratique, le ministère présente ces échéances comme la date à partir de laquelle la mise en location d'un logement non décent n'est plus possible. Il rappelle aussi un premier seuil entré en vigueur le 1er janvier 2023, exprimé en énergie finale. En métropole, un logement classé G est donc déjà non décent pour tout bail conclu, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er janvier 2025, et un logement F le sera à compter du 1er janvier 2028. Selon la même page, un bail en cours n'est concerné qu'à son renouvellement ou à sa reconduction tacite.

Le gel des loyers des logements F et G

Le II de l'article 17 de la loi de 1989 pose le principe de la liberté du loyer, avec une exception : lorsqu'un logement de classe F ou G fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Le III de l'article 17-1 interdit en outre d'appliquer à ces logements la révision annuelle et la majoration de loyer pour travaux.

Ces règles visent les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la loi du 22 août 2021, ce que le ministère traduit par le 24 août 2022. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, elles s'appliquent aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 1er juillet 2024. Selon la même page ministérielle, elles s'appliquent à la location vide, à la location meublée et au bail mobilité, mais pas aux meublés de tourisme.

Pour sortir du gel, le ministère subordonne la levée de la règle à des travaux de rénovation permettant d'atteindre au moins la classe E, démontrés par un nouveau DPE réalisé après ces travaux. Il ne dit rien des logements reclassés sans travaux par le nouveau facteur de l'électricité entré en vigueur le 1er janvier 2026 ; aucun texte ne tranche ce cas.

Vente : audit énergétique et information de l'acquéreur

Vendre une passoire thermique reste permis. Mais l'article L. 126-28-1 impose un audit énergétique lorsque le bien est une maison ou un immeuble de plusieurs logements hors copropriété. Le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 l'applique aux logements classés F et G dont la promesse ou, à défaut, l'acte de vente est signé à compter du 1er avril 2023. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le VIII de l'article 158 de la loi du 22 août 2021 l'applique à ces deux classes depuis le 1er juillet 2024.

Cet audit propose un parcours de travaux par étapes, dont la première permet au minimum d'atteindre la classe E. Il est remis par le vendeur ou son représentant à l'acquéreur potentiel lors de la première visite, puis intégré au dossier de diagnostic technique. Il vaut cinq ans.

L'annonce, elle, affiche la classe énergie et climat et l'estimation des dépenses théoriques d'énergie, comme pour tout bien (article L. 126-33). L'acquéreur investisseur sait ainsi, dès la lecture de l'annonce, que le logement ne pourra être loué en l'état qu'aux conditions de l'article 6 et du gel des loyers.

Ce que l'agent immobilier et le gestionnaire doivent vérifier

À la prise de mandat de vente, relevez la classe et la date du DPE, vérifiez qu'il a été établi depuis le 1er juillet 2021 et déterminez si un audit est exigé. Si le vendeur envisage une vente à un investisseur, expliquez-lui par écrit l'effet des échéances de 2028 et 2034 sur la valeur locative du bien.

En gestion locative, contrôlez la classe avant chaque relocation et avant chaque date de révision. Un logement G ne se reloue pas en l'état. Pour un logement F, le nouveau loyer est plafonné au dernier loyer, et la clause de révision ne s'applique pas. Conservez dans le dossier le DPE, le dernier loyer appliqué et votre courrier d'information au bailleur.

Le gestionnaire qui applique une révision interdite ou fixe un loyer supérieur au plafond expose son mandant à une réclamation du locataire et engage sa propre responsabilité de mandataire. Ne relayez jamais l'idée qu'un logement « n'est plus une passoire » sans document qui l'établit : attestation de nouvelle étiquette ou nouveau DPE.

Exemple chiffré : un studio classé F en gestion

Exemple fictif. Un studio classé F est loué 620 € par mois hors charges. Le locataire donne congé en 2026. Le bailleur souhaite relouer à 680 €. L'article 17 l'interdit : le loyer du nouveau bail ne peut dépasser 620 €. Pendant le nouveau bail, la révision annuelle prévue au contrat ne pourra pas jouer tant que le logement reste en F ou en G.

S'il est toujours classé F, le même studio sera considéré comme non décent pour tout bail conclu, renouvelé ou tacitement reconduit à compter du 1er janvier 2028 ; selon le ministère, le bail en cours n'est concerné qu'à son renouvellement ou à sa reconduction tacite. Le bailleur qui veut continuer à louer doit donc faire réaliser avant cette échéance les travaux nécessaires pour atteindre au moins la classe E, puis faire établir un nouveau DPE. Un studio voisin classé G, lui, ne peut déjà plus faire l'objet d'une nouvelle location en l'état depuis le 1er janvier 2025.

Questions fréquentes : passoire thermique

Les textes de référence

• Article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Ministère de la Transition écologique : location et gel des loyers des passoires énergétiquesecologie.gouv.fr
• Article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021legifrance.gouv.fr