Diagnostics électricité et gaz : définition et règles en 2026

Quand l'installation doit-elle être diagnostiquée ?

L'article L. 134-7 vise l'installation intérieure d'électricité réalisée depuis plus de quinze ans. L'article L. 134-9 vise l'installation intérieure de gaz en fonctionnement réalisée depuis plus de quinze ans. Dans les deux cas, une évaluation de son état est produite afin d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

L'obligation joue dans deux situations. À la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, l'état entre dans le dossier de diagnostic technique (4° et 7° du I de l'article L. 271-4). À la location d'un logement, il entre dans le dossier annexé au bail, selon l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.

L'article L. 271-4 précise que ces deux états ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation. La vente d'un local commercial ou de bureaux n'est pas concernée par ces deux documents.

Un état des risques, pas un certificat de conformité

L'objet légal est l'évaluation des risques pour la sécurité des personnes. Le diagnostiqueur signale les anomalies qui présentent un risque. Son rapport n'est ni une attestation de conformité de l'installation, ni un devis de travaux.

Pour l'électricité, l'article 2 du décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 indique que le contenu de l'état et ses modalités de réalisation sont ceux des articles R. 134-10 à R. 134-12 du code de la construction et de l'habitation. Il ajoute que les six points de sécurité électrique définis par ces articles fixent les exigences minimales de sécurité d'une installation existante.

Les deux états sont établis par une personne qui remplit les conditions de l'article L. 271-6 : compétences certifiées, assurance, indépendance à l'égard du propriétaire, de son mandataire et de toute entreprise susceptible de réaliser les travaux. L'électricien ou le chauffagiste qui interviendrait ensuite ne peut donc pas établir le diagnostic.

Validité : trois ans à la vente, six ans en location

À la vente, l'article D. 271-5 exige que l'état du gaz et celui de l'électricité aient été établis depuis moins de trois ans à la date de la promesse ou de l'acte. S'ils expirent entre les deux, l'article L. 271-5 impose de les remplacer avant l'acte authentique.

En location, l'article 3 du décret n° 2016-1105 fixe à six ans la validité de l'état de l'installation intérieure d'électricité. L'article 3 du décret n° 2016-1104 du même jour fixe la même durée pour le gaz. Le bailleur renouvelle donc ces états au plus tard tous les six ans, au fil des nouveaux baux.

Les deux décrets organisent une passerelle : un état réalisé pour une vente selon les exigences du code de la construction et de l'habitation tient lieu d'état pour la location s'il a été réalisé depuis moins de six ans à la date à laquelle il doit être produit (article 4 de chacun des deux décrets).

Copropriété : la partie privative du lot

Pour la vente d'un lot de copropriété, l'article L. 271-4 limite les états du gaz et de l'électricité à la partie privative du lot. Les équipements situés en parties communes, comme une chaufferie collective, n'entrent pas dans le diagnostic fourni par le vendeur.

L'acquéreur qui s'inquiète de l'état des réseaux communs trouve l'information ailleurs : procès-verbaux d'assemblée générale, carnet d'entretien, plan de travaux. L'agent la recherche auprès du syndic, sans la présenter comme couverte par le diagnostic du lot.

Ce que l'agent et le gestionnaire doivent vérifier

À la prise de mandat, établissez l'âge de chaque installation. La condition légale porte sur une installation réalisée depuis plus de quinze ans. Si le propriétaire affirme qu'elle est plus récente, demandez la preuve : factures, attestation remise à la mise en service. Sans preuve sûre, faites réaliser l'état ; c'est la solution qui protège le vendeur.

Notez les dates d'échéance dans la fiche du bien. Un état gaz de trente mois, valable au compromis, peut expirer avant l'acte. En gestion locative, suivez l'échéance de six ans et rapprochez-la des dates de relocation. Un état fait pour une vente abandonnée peut resservir en location s'il a moins de six ans.

Le vendeur qui n'a pas fourni ces états en cours de validité ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (II de l'article L. 271-4). Le bailleur doit par ailleurs délivrer un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé (article 6 de la loi de 1989) : une anomalie grave relevée par le diagnostic se traite avant la mise en location.

Exemple : un état fait pour la vente, réutilisé pour la location

Exemple fictif. Un propriétaire fait établir en janvier 2024 l'état de l'installation électrique de son appartement, dont l'installation a plus de quinze ans, en vue d'une vente qui n'aboutit pas. En octobre 2026, il décide de louer. L'état a moins de six ans : il tient lieu d'état locatif, selon l'article 4 du décret n° 2016-1105, et il est annexé au bail.

En février 2027, le locataire donne congé et le propriétaire remet le bien en vente. L'état de janvier 2024 a plus de trois ans : il ne peut plus figurer au dossier de diagnostic technique. Un nouvel état est commandé avant la signature de la promesse. Le même raisonnement s'applique à l'état du gaz.

Questions fréquentes : diagnostics électricité et gaz

Les textes de référence

• Article L. 134-7 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 134-9 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article D. 271-5 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article 3 du décret n° 2016-1105 du 11 août 2016legifrance.gouv.fr
• Article 3 du décret n° 2016-1104 du 11 août 2016legifrance.gouv.fr