Les diagnostics techniques obligatoires à la vente

Ce qu'est le dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostic technique, souvent désigné par son sigle, n'est pas une simple liasse de rapports. C'est un ensemble défini par la loi, que le vendeur doit fournir et que le professionnel doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique.

Son fondement est l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, dont la version applicable résulte de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024. C'est cette version qu'il faut lire, et non les reprises antérieures : la liste a été complétée à plusieurs reprises.

Une difficulté purement technique complique la recherche. Le code de la construction et de l'habitation a fait l'objet d'une recodification, entrée en application au 1er juillet 2021, qui a renuméroté un très grand nombre d'articles. Les supports professionnels qui citent encore les anciens numéros ne sont pas nécessairement faux sur le fond, mais ils renvoient à des articles qui n'existent plus sous cette forme, ce qui rend la vérification impossible pour le lecteur.

La liste de l'article L. 271-4

Dans l'ordre du texte, le dossier comprend le constat de risque d'exposition au plomb, un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, un état relatif à la présence de termites, un état de l'installation intérieure de gaz, l'état des risques, le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l'audit énergétique, un état de l'installation intérieure d'électricité, le document relatif au contrôle de l'installation d'assainissement non collectif, l'information sur le risque de mérule dans les zones concernées, l'information relative au bruit lorsque le bien est situé dans une zone d'un plan d'exposition au bruit, un document attestant de la conformité de l'appareil de chauffage au bois dans les périmètres de plan de protection de l'atmosphère, et enfin les arrêtés de police relatifs à la sécurité et à la salubrité.

Les deux derniers éléments de cette liste sont ceux que l'on oublie le plus souvent, parce qu'ils sont récents et qu'ils ne prennent pas la forme d'un rapport de diagnostiqueur. Un arrêté de police pris sur un immeuble est pourtant un document dont l'absence a des conséquences propres, sur lesquelles nous revenons plus loin.

Le texte pose aussi des restrictions de champ que l'on ne peut pas ignorer. Le constat plomb, l'état de l'installation de gaz et celui de l'installation d'électricité ne concernent que les biens à usage d'habitation. L'information bruit vise l'habitation ou l'usage mixte. Le diagnostic de performance énergétique n'est pas requis en vente en l'état futur d'achèvement. Et l'audit énergétique, lorsqu'il est exigé, doit être remis à l'acquéreur potentiel dès la première visite du bien.

Ce qui dépend de l'âge du bâtiment

Trois diagnostics se déclenchent en fonction de la date de construction, et la confusion entre ces dates est une source d'erreur fréquente en agence.

Le constat de risque d'exposition au plomb concerne les immeubles d'habitation construits avant le 1er janvier 1949. Le seuil est celui de l'année de construction, et non celui de la date d'acquisition ou de rénovation.

L'état amiante concerne les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le critère est bien la date du permis, non la date d'achèvement des travaux, ce qui peut faire basculer un immeuble construit en 1998 dans le champ de l'obligation.

Sur les durées de validité de ces deux constats, une précision honnête s'impose. Pour le plomb, la durée est limitée lorsque du plomb est détecté, et la validité devient illimitée lorsque le constat conclut à l'absence de plomb ou à des concentrations inférieures aux seuils. Pour l'amiante, nous n'avons pas pu confirmer sur le texte réglementaire l'existence d'une durée de validité chiffrée, ni la règle souvent citée d'une validité illimitée pour les constats postérieurs à une date de 2013. Nous ne l'énonçons donc pas comme une règle sourcée.

Ce qui dépend de l'âge des installations

Deux états se déclenchent en fonction de l'ancienneté des installations plutôt que de celle du bâtiment. L'état de l'installation intérieure de gaz et celui de l'installation intérieure d'électricité sont exigés lorsque l'installation a plus de quinze ans.

Ces deux états ont chacun une durée de validité de trois ans pour une vente. C'est un point à surveiller sur les dossiers qui traînent : un compromis signé longtemps après l'établissement du diagnostic peut se retrouver avec un état périmé au jour de l'acte.

Un point de numérotation mérite d'être signalé, parce qu'il piège même des professionnels expérimentés. Après la recodification, l'état de l'installation de gaz relève de l'article L. 134-9 du code de la construction et de l'habitation, tandis que l'article L. 134-7 est celui de l'installation d'électricité. Les sources qui renvoient à l'article L. 134-6 pour le gaz sont périmées.

Ce qui dépend de la localisation du bien

Quatre éléments du dossier ne se déclenchent que selon l'endroit où se trouve le bien, ce qui suppose une vérification préalable par commune et parfois par parcelle.

L'état termites n'est exigé que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, et sa durée de validité est courte, de six mois. L'information sur le risque de mérule ne vaut également que dans les zones désignées par arrêté préfectoral ; il faut souligner qu'il s'agit d'une simple information et non d'un diagnostic établi par un professionnel certifié, ce qui est une source de malentendu fréquente avec les clients.

L'information relative au bruit ne concerne que les biens situés dans une zone d'un plan d'exposition au bruit d'un aérodrome. Contrairement à ce que l'on lit parfois, cette obligation ne provient pas de la loi Climat et résilience de 2021 : elle procède d'un texte antérieur, entré en application en 2020.

Enfin, le document attestant de la conformité de l'appareil de chauffage au bois n'est requis que dans les périmètres couverts par un plan de protection de l'atmosphère. C'est l'ajout le plus récent de la liste, et celui qui est le plus souvent absent des dossiers.

Le diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique est la pièce centrale du dossier, parce qu'il ne se borne plus à informer : il commande des interdictions de louer, des obligations d'audit et, en pratique, une partie de la valeur du bien. Sa durée de validité est de dix ans.

Cette validité de dix ans a connu une exception importante liée à la réforme de la méthode : les diagnostics établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Un dossier qui s'appuierait encore sur l'un d'eux serait à refaire.

Deux réformes récentes doivent être connues. La première concerne les petites surfaces : un arrêté du 25 mars 2024 a ajusté les seuils des étiquettes pour les logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à quarante mètres carrés, avec effet au 1er juillet 2024. La seconde est plus large : un arrêté du 13 août 2025 a ramené de 2,3 à 1,9 le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire pour l'électricité, avec application au 1er janvier 2026.

Dans les deux cas, un mécanisme d'attestation généré par l'observatoire national permet de mettre à jour un diagnostic existant sans nouvelle visite, l'attestation valant jusqu'à l'échéance du diagnostic d'origine. Il faut souligner que ces réformes n'ont pas modifié les seuils des étiquettes A à G en 2025 ni en 2026 : c'est le mode de calcul qui a changé, pas le barème.

L'audit énergétique réglementaire

L'audit énergétique n'est pas un diagnostic de plus, c'est un document distinct dont le régime figure à l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation, créé par l'article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021.

Son champ est plus étroit que ce que l'on croit souvent : il vise les maisons individuelles et les immeubles d'habitation en monopropriété. Les logements situés en copropriété en sont exclus, ce qui écarte une grande partie des ventes urbaines.

Le calendrier ne figure pas dans l'article mais dans le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 : l'audit est exigé pour les biens classés F et G depuis le 1er avril 2023, pour la classe E depuis le 1er janvier 2025, et il le sera pour la classe D à compter du 1er janvier 2034. Un calendrier propre s'applique outre-mer. La durée de validité de l'audit est de cinq ans.

Ce calendrier n'a pas été reporté. Des annonces de moratoire circulent régulièrement, généralement fondées sur des propositions de loi qui n'ont pas achevé leur parcours parlementaire. À la date de rédaction de ce dossier, aucun texte de 2025 ou de 2026 n'a modifié ces échéances, et l'audit doit être remis à l'acquéreur potentiel dès la première visite.

L'état des risques et l'obligation dès l'annonce

L'état des risques a une particularité que les autres éléments du dossier n'ont pas : l'obligation d'information ne commence pas à la promesse, elle commence à l'annonce. Le code de l'environnement impose la mention dans toute annonce, quel que soit son support de diffusion, et la remise de l'état des risques dès la première visite du bien.

Cette obligation résulte du décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022, entré en vigueur le 1er janvier 2023, qui a créé les dispositions réglementaires correspondantes. Une partie de ces dispositions a depuis été remplacée par le décret n° 2024-405 du 29 avril 2024, avec effet au 1er janvier 2025.

La durée de validité de l'état des risques est de six mois, la plus courte du dossier avec celle de l'état termites. C'est en pratique le document qui se périme le plus souvent entre la mise en vente et la signature, et il faut le recalculer plutôt que le reconduire.

Le mesurage Carrez n'appartient pas au dossier de diagnostic

C'est une erreur presque universelle dans les supports professionnels : le mesurage dit loi Carrez ne fait pas partie du dossier de diagnostic technique de l'article L. 271-4. Il obéit à un régime entièrement distinct.

Son fondement est l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, complété par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997. Il ne s'applique qu'aux lots de copropriété, et impose la mention de la superficie de la partie privative dans tout contrat portant sur le lot.

Les sanctions sont propres à ce régime et sévères. L'absence de mention peut entraîner la nullité de l'acte, et lorsque la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle qui a été mentionnée, l'acquéreur peut agir en diminution du prix. Confondre ce régime avec celui du dossier de diagnostic conduit à appliquer les mauvaises sanctions et les mauvais délais.

Ce que l'on risque à omettre un élément du dossier

La règle que l'on énonce le plus souvent est aussi celle qui est le plus mal énoncée. On lit couramment que l'absence d'un diagnostic prive le vendeur de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés. C'est vrai, mais pas pour tous les diagnostics.

Le texte est précis : l'exonération est perdue lorsque manque, à la signature de l'acte authentique, l'un des documents relatifs au plomb, à l'amiante, aux termites, au gaz, à l'électricité ou à l'assainissement non collectif, en cours de validité. Les autres éléments du dossier n'entraînent pas cette conséquence.

Deux régimes distincts s'appliquent aux autres. L'absence de l'état des risques ou des arrêtés de police relatifs à la sécurité et à la salubrité permet à l'acquéreur de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix. Et lorsque l'installation d'assainissement non collectif n'est pas conforme, les travaux de mise en conformité incombent à l'acquéreur, dans un délai d'un an après la vente.

Un point de nuance à ne pas manquer : les recommandations figurant dans le diagnostic de performance énergétique, ainsi que le document relatif au bruit, n'ont qu'une valeur indicative et ne sont pas opposables au vendeur. Ce sont les données du diagnostic qui l'engagent, pas les préconisations de travaux qui l'accompagnent.

Les durées de validité, en un coup d'oeil

Les durées se retiennent par blocs. Six mois pour l'état des risques et pour l'état termites. Trois ans pour les états des installations de gaz et d'électricité, ainsi que pour le contrôle de l'assainissement non collectif. Cinq ans pour l'audit énergétique. Dix ans pour le diagnostic de performance énergétique.

Le constat plomb obéit à une logique différente : sa validité dépend de son résultat, limitée en présence de plomb et illimitée lorsque le constat conclut à l'absence ou à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires. L'information mérule n'a pas de durée puisqu'elle n'est pas un diagnostic mais une information sur la situation du bien au regard des zones délimitées.

Sur l'état amiante, nous préférons ne pas annoncer de durée. Le texte réglementaire qui fixe les durées de validité des autres éléments ne nous a pas permis de confirmer une durée pour ce constat, et la règle largement diffusée d'une validité illimitée pour les constats postérieurs à 2013 n'a pas pu être vérifiée. C'est un point à faire préciser par le diagnostiqueur plutôt qu'à affirmer devant un client.

La composition du dossier de diagnostic technique, ses conditions de déclenchement et les conséquences de son incomplétude figurent au programme de la formation ALUR, dans le module consacré à la vente d'un bien.