Dossier de diagnostic technique (DDT) : définition et règles en 2026

Que contient le dossier selon l'article L. 271-4 ?

L'article L. 271-4, dans sa version issue de la loi du 9 avril 2024, énumère douze documents : le constat de risque d'exposition au plomb, l'état amiante, l'état termites, l'état de l'installation intérieure de gaz, l'état des risques, le DPE et le cas échéant l'audit énergétique, l'état de l'installation intérieure d'électricité, le document de contrôle de l'assainissement non collectif, l'information sur le risque de mérule, le document sur les zones de bruit des aérodromes, le certificat de l'appareil de chauffage au bois en zone de plan de protection de l'atmosphère, et les arrêtés de police de la sécurité et de la salubrité s'ils existent.

Chaque document ne s'applique que dans les conditions fixées par son propre texte : date de construction, âge de l'installation, zone délimitée par arrêté. Le plomb, le gaz et l'électricité ne sont requis que pour les locaux à usage d'habitation. Le document sur le bruit vise l'habitation et l'usage mixte. Le DPE et l'audit ne sont pas requis pour une vente en l'état futur d'achèvement.

Le dossier est fourni par le vendeur et annexé à la promesse ou, à défaut, à l'acte authentique. En vente publique, il est annexé au cahier des charges.

Durées de validité, document par document

L'article D. 271-5 fixe les durées par rapport à la date de la promesse ou de l'acte : moins d'un an pour le constat plomb, moins de six mois pour l'état termites, moins de trois ans pour l'état du gaz comme pour celui de l'électricité. Un constat plomb qui établit l'absence de plomb, ou des concentrations sous les seuils, n'a pas à être refait à chaque mutation (article L. 271-5).

D'autres textes fixent les autres durées. Le DPE vaut dix ans (article D. 126-19), l'audit énergétique cinq ans (décret n° 2022-780). L'état des risques remis à la première visite date de moins de six mois (article R. 125-25 du code de l'environnement). Le contrôle d'assainissement non collectif doit dater de moins de trois ans à la signature de l'acte (article L. 1331-11-1 du code de la santé publique). L'article D. 271-5 ne fixe pas de durée pour l'état amiante.

La règle de l'article L. 271-5 vise les documents des 1° à 4°, 6°, 7° et 8° du I de l'article L. 271-4 : si l'un d'eux, valable à la promesse, ne l'est plus à l'acte, il est remplacé par un nouveau document annexé à l'acte authentique. L'état des risques suit sa propre règle : il est complété ou mis à jour à l'acte si, après la promesse, la parcelle entre dans une zone à risques ou si les documents de référence sont mis à jour.

Copropriété : ce que couvre le dossier d'un lot

Pour un lot de copropriété, l'article L. 271-4 limite le champ de plusieurs documents. Le constat plomb porte exclusivement sur la partie privative affectée au logement. Les états termites, gaz et électricité, ainsi que les arrêtés de police, portent sur la partie privative du lot.

Les parties communes relèvent d'autres obligations, qui pèsent sur le syndicat des copropriétaires. L'agent qui vend un lot réunit donc deux séries de pièces : le dossier du lot, à la charge du vendeur, et les documents de l'immeuble, qu'il obtient auprès du syndic.

Qui établit les documents ?

L'article L. 271-6 réserve le plomb, l'amiante, les termites, le gaz, le DPE, l'audit et l'électricité à une personne qui présente des garanties de compétence, dispose d'une organisation et de moyens appropriés, et souscrit une assurance de responsabilité. Elle n'a aucun lien avec le propriétaire, son mandataire ou une entreprise susceptible de faire les travaux. Un annuaire public recense ces professionnels.

L'article R. 271-3 impose au diagnostiqueur de remettre au préalable une attestation sur l'honneur de sa situation régulière. Il lui interdit, ainsi qu'à ses salariés, d'accorder le moindre avantage ou la moindre rétribution à l'agence immobilière qui intervient dans la vente ou la location. Tout système de commission entre diagnostiqueur et agence est donc exclu.

L'état des risques n'entre pas dans cette liste : le vendeur ou le bailleur l'établit lui-même. Le document d'assainissement non collectif est établi par la commune à l'issue de son contrôle.

Ce que risquent le vendeur et l'agent immobilier

Le II de l'article L. 271-4 attache une sanction civile à chaque manque. Sans constat plomb, état amiante, état termites, état gaz, état électricité ou document d'assainissement en cours de validité à la signature de l'acte, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Sans état des risques ou sans les arrêtés de police, l'acquéreur peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix.

Le même II précise deux points : en cas d'assainissement non conforme, l'acquéreur fait les travaux dans un délai d'un an après la vente ; les recommandations du DPE et le document sur le bruit n'ont qu'une valeur indicative.

Pour l'agent, l'article R. 271-4 punit de l'amende des contraventions de cinquième classe le fait de faire appel, pour établir un de ces documents, à une personne qui ne remplit pas les conditions de compétence, d'assurance ou d'indépendance. S'y ajoute la responsabilité civile du mandataire qui laisse signer une promesse avec un dossier incomplet ou périmé.

Le dossier de diagnostic technique en location

L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un dossier fourni par le bailleur et annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. Il comprend le DPE, le constat plomb, une copie de l'état amiante, dont le décret d'application n'est pas encore paru selon le service public, et l'état des installations d'électricité et de gaz. En zone de risques, il est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques ; en zone de bruit d'aérodrome, par le document correspondant.

Le dossier est communiqué par voie dématérialisée, sauf opposition explicite d'une partie. Le bailleur tient le DPE à la disposition de tout candidat locataire et, en zone de risques, remet l'état des risques lors de la première visite, si une telle visite a lieu. Les termites, l'audit énergétique et l'assainissement non collectif ne figurent pas dans cette liste.

Exemple : un calendrier de vente qui fait expirer un diagnostic

Exemple fictif. L'état termites d'une maison située en zone délimitée est établi le 10 janvier 2026. Le compromis est signé le 1er mars, avec un état valable puisqu'il a moins de six mois. Le prêt de l'acquéreur tarde et l'acte est fixé au 20 juillet. L'état termites a alors plus de six mois : un nouvel état doit être établi et annexé à l'acte.

Dans le même dossier, l'état de l'installation de gaz date du 5 septembre 2023. Il a moins de trois ans au compromis, mais il aura expiré le 5 septembre 2026. Si l'acte glisse à l'automne, il faut aussi le refaire. La bonne pratique consiste à noter chaque échéance dans la fiche du bien dès le mandat, et à la confronter à la date prévisible de l'acte.

Questions fréquentes : dossier de diagnostic technique (ddt)

Les textes de référence

• Article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 271-5 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article D. 271-5 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article R. 271-3 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr : état d'amiante ou diagnostic amianteservice-public.gouv.fr