État relatif à la présence de termites : définition et règles en 2026

Où le diagnostic termites est-il obligatoire ?

L'obligation n'est pas nationale. L'article L. 131-3 du code de la construction et de l'habitation prévoit que, lorsque des foyers de termites sont identifiés dans une ou plusieurs communes, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme.

L'article L. 126-24 en tire la conséquence pour la vente : en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une telle zone, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions du dossier de diagnostic technique. Il figure au 3° du I de l'article L. 271-4.

La première question à la prise de mandat est donc géographique : la commune, ou la partie de commune, est-elle couverte par un arrêté préfectoral ? La réponse se trouve en préfecture et en mairie. Elle se vérifie pour chaque bien, sans se fier à l'habitude d'un secteur.

Une validité de six mois à surveiller de près

L'article D. 271-5 exige que l'état termites ait été établi depuis moins de six mois à la date de la promesse de vente ou à celle de l'acte authentique. C'est, avec l'état des risques remis à la première visite, la durée la plus courte des documents de la vente.

Si l'état annexé à la promesse n'est plus valable le jour de l'acte, l'article L. 271-5 impose de le remplacer par un nouvel état annexé à l'acte authentique. Entre un compromis et un acte, il s'écoule souvent plusieurs mois : un état commandé trop tôt sera presque toujours à refaire.

L'état est établi par une personne qui remplit les conditions de l'article L. 271-6 : compétences certifiées, assurance, indépendance à l'égard du propriétaire, de son mandataire et de toute entreprise susceptible de traiter le bois.

Copropriété, location, mérule : ce que l'état ne couvre pas

Pour un lot de copropriété, l'article L. 271-4 limite l'état termites à la partie privative du lot. Les parties communes ne sont pas couvertes par le diagnostic fourni par le vendeur.

L'état termites n'est pas exigé en location : l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, qui fixe le contenu du dossier annexé au bail, ne le mentionne pas.

La mérule relève d'un régime voisin mais distinct. Le second alinéa de l'article L. 131-3 permet au préfet de délimiter des zones de présence d'un risque de mérule. Dans ces zones, l'article L. 126-25 impose, à la vente, une information sur la présence de ce risque, au 9° de la liste de l'article L. 271-4. L'article D. 271-5 ne lui fixe pas de durée de validité, et il ne s'agit pas d'un diagnostic de l'état du bois.

La déclaration en mairie

Indépendamment de toute vente, l'article L. 126-4 impose une déclaration en mairie dès que la présence de termites est connue dans un immeuble bâti ou non bâti. Elle incombe à l'occupant, à défaut au propriétaire. Pour les parties communes d'un immeuble en copropriété, elle incombe au syndicat des copropriétaires.

Un état termites positif crée donc une seconde obligation, distincte de l'information de l'acquéreur. L'agent qui reçoit un état positif rappelle par écrit cette obligation à son mandant. Le syndic qui apprend la présence de termites dans les parties communes fait la déclaration pour le syndicat.

La déclaration vise aussi les immeubles non bâtis, alors que l'état exigé à la vente ne concerne que les immeubles bâtis. Le gestionnaire locatif qui apprend d'un locataire la présence de termites lui rappelle que la déclaration incombe d'abord à l'occupant, puis informe le bailleur par écrit et conserve la trace de ces échanges dans le dossier du lot.

Ce que l'agent immobilier doit faire, et ce qu'il risque

Vérifiez la zone dès le mandat, puis fixez le moment de la commande. L'état doit être valable à la promesse et l'être encore à l'acte, ou être refait. Inscrivez sa date d'échéance dans la fiche du bien et rapprochez-la de la date prévisible de l'acte dès la signature du compromis.

Lisez le résultat avec l'acquéreur. Un état positif n'interdit pas la vente ; il ouvre une discussion sur l'ampleur de l'attaque et le coût d'un traitement, que seul un professionnel du traitement peut chiffrer. Ne commentez pas la gravité vous-même.

Le II de l'article L. 271-4 prive le vendeur qui n'a pas fourni d'état termites en cours de validité de la possibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Pour l'agent, l'article R. 271-3 interdit tout avantage reçu du diagnostiqueur, et l'article R. 271-4 punit de l'amende des contraventions de cinquième classe le recours à un diagnostiqueur qui ne remplit pas les conditions légales.

Exemple : un compromis signé, un acte repoussé

Exemple fictif. Une maison est située dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. L'état termites, négatif, est établi le 15 mars 2026. Le compromis est signé le 2 avril avec un état valable. L'acquéreur obtient son prêt tardivement et l'acte est fixé au 25 septembre. L'état a alors plus de six mois : un nouvel état est commandé et annexé à l'acte.

Si le nouvel état révèle une attaque, l'acquéreur en est informé par ce document avant l'acte, et l'occupant fait la déclaration en mairie. Les parties peuvent alors renégocier ou, si le compromis le prévoit, en tirer les conséquences. Un état commandé en juin aurait suffi pour un acte en septembre et aurait évité ce second passage.

Questions fréquentes : état relatif à la présence de termites

Les textes de référence

• Article L. 126-24 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 131-3 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 126-4 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article D. 271-5 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr