Honoraires de location : définition et règles en 2026

Que dit l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 ?

Le principe est posé au I de l'article 5. La rémunération des personnes mandatées pour l'entremise ou la négociation d'une mise en location d'un logement est à la charge exclusive du bailleur. C'est lui qui donne le mandat, c'est lui qui paie.

Le texte prévoit deux exceptions, et deux seulement. Les honoraires de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction du bail sont partagés entre le bailleur et le locataire. Les honoraires de réalisation de l'état des lieux sont partagés de la même manière. Tout le reste, publicité, recherche des candidats, négociation, reste au bailleur.

Pour chacune de ces deux catégories, le montant toutes taxes comprises imputé au locataire ne peut excéder celui imputé au bailleur. Il ne peut pas non plus dépasser un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par voie réglementaire. Les honoraires de visite, dossier et bail sont dus à la signature du bail. Ceux de l'état des lieux sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

Le dispositif vise les logements définis aux articles 2 et 25-3 de la loi, c'est-à-dire la location vide ou meublée à titre de résidence principale. Enfin, quand le bail est conclu avec le concours d'un professionnel rémunéré, les trois premiers alinéas de l'article 5 et les montants des plafonds sont reproduits dans le bail, à peine de nullité.

Les plafonds au mètre carré du décret du 1er août 2014

Le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 fixe les plafonds. Pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail, le plafond est de 12 € par mètre carré de surface habitable en zone très tendue, 10 € en zone tendue et 8 € ailleurs. Pour l'état des lieux, il est de 3 € par mètre carré, quelle que soit la zone.

Les zones sont définies par l'article 1er du décret. La zone très tendue correspond aux communes de la zone A bis définie à l'article R. 304-1 du code de la construction et de l'habitation. La zone tendue correspond aux communes listées en annexe du décret du 10 mai 2013, à l'exclusion de celles de la zone très tendue.

L'article 3 prévoit que ces plafonds sont révisables chaque année au 1er janvier, par arrêté du ministre chargé du logement, en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers publié. Avant chaque mise en location, vérifiez donc qu'aucun arrêté de révision n'a modifié les montants, et contrôlez la zone de la commune à la date de signature.

Comment calculer la part du locataire

Le calcul se fait toujours dans le même ordre. Identifiez d'abord les prestations réellement réalisées parmi les quatre partageables. Relevez ensuite la surface habitable qui figure au bail, et non une surface commerciale ou une surface au sol. Déterminez enfin la zone de la commune.

Multipliez la surface par le plafond applicable, séparément pour le groupe visite, dossier et bail, puis pour l'état des lieux. Comparez chaque résultat avec la somme facturée au bailleur pour les mêmes prestations. La part du locataire est la plus faible des deux valeurs. Le plafond au mètre carré ne permet jamais de dépasser la part du bailleur, et la parité avec le bailleur ne permet jamais de dépasser le plafond.

Deux situations reviennent souvent. En colocation conclue par un bail unique, le plafond se calcule sur la surface habitable du logement loué, puisque le texte vise le mètre carré de la chose louée : il ne se multiplie pas par le nombre de colocataires. Lors d'une reconduction du bail avec le même locataire, il n'y a pas de nouvelle mise en location, donc pas d'honoraires à la charge du locataire.

Exemple chiffré : un deux-pièces de 45 m² en zone tendue

Cas fictif. Un logement de 45 m² habitables, situé en zone tendue, est loué vide. L'agence facture au bailleur 400 € TTC pour la visite, le dossier et la rédaction du bail, et 150 € TTC pour l'état des lieux.

Premier groupe : le plafond est de 45 × 10 = 450 € TTC. La part du bailleur est de 400 €. Le locataire paie au plus 400 €, la plus faible des deux sommes. Second groupe : le plafond est de 45 × 3 = 135 € TTC. La part du bailleur est de 150 €. Le locataire paie au plus 135 €.

Le locataire supporte donc au maximum 535 € TTC. Toute ligne supplémentaire, par exemple des « frais de dossier administratif », serait irrégulière : elle ne correspond à aucune des prestations partageables et revient à dépasser les plafonds sous un autre nom.

Ce que l'agent immobilier doit faire, et ce qu'il risque

La rémunération doit d'abord être prévue au mandat. L'article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 interdit au mandataire de recevoir d'autres rémunérations que celles dont les conditions de détermination figurent au mandat, ou de les recevoir d'autres personnes que celles qui y sont désignées. Un mandat de location qui ne prévoit pas la part du locataire ne permet pas de la lui facturer.

Le bail reproduit ensuite l'article 5 et les plafonds, et indique la part de chaque partie, prestation par prestation. La facture remise au locataire reprend exactement ces montants. Une facture globale intitulée « honoraires de location » ne permet à personne de vérifier les deux plafonds, et c'est vous qui en supporterez la contestation.

Ne demandez aucune somme au candidat avant la signature du bail, à titre de réservation ou de frais d'étude : la loi rend les honoraires exigibles à la signature. Annoncez le montant dû par le locataire dès l'annonce et la première visite. Le locataire qui a trop payé peut demander la restitution du surplus.

Les locations qui sortent du dispositif

Le plafonnement ne concerne que les logements loués à titre de résidence principale, vides ou meublés. Les locations saisonnières, les baux commerciaux et les baux professionnels n'y sont pas soumis. Dans ces cas, les honoraires sont libres, mais ils restent soumis aux règles de la loi Hoguet : mandat écrit, conditions de la rémunération et partie qui en a la charge précisées au mandat.

Attention à une idée répandue : le meublé n'est pas plus libre que le vide. Le logement meublé loué comme résidence principale relève de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, auquel renvoie l'article 5. Les plafonds s'y appliquent de la même façon.

Pour les contrats particuliers, comme le bail mobilité, vérifiez le régime d'honoraires au texte avant toute facturation au lieu de le déduire par analogie.

Questions fréquentes : honoraires de location

Les textes de référence

• Article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 1er du décret n° 2014-890 du 1er août 2014legifrance.gouv.fr
• Article 2 du décret n° 2014-890 du 1er août 2014legifrance.gouv.fr
• Article 3 du décret n° 2014-890 du 1er août 2014legifrance.gouv.fr
• Article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr