Mandat simple : définition et règles en 2026

Que dit la loi sur le mandat simple ?

Le mandat simple n'a pas de définition légale. C'est le mandat de droit commun, celui qui ne contient pas de clause d'exclusivité. Il obéit aux mêmes exigences que tout mandat de transaction : un écrit, des conditions de rémunération précisées, l'indication de la partie qui en a la charge et une limitation de ses effets dans le temps.

Il doit aussi être détenu avant toute négociation. L'article 72 du décret du 20 juillet 1972 ne fait aucune différence entre mandat simple et mandat exclusif : chacun est inscrit au registre des mandats, et son numéro est reporté sur l'exemplaire du vendeur. Une agence qui travaille sous mandat simple n'a donc pas moins d'obligations. Elle a seulement moins de garanties.

Le vendeur peut signer plusieurs mandats simples avec plusieurs agences. Il peut aussi vendre seul, sauf clause contraire. Chaque agence tient son propre mandat, dans son propre registre, sous son propre numéro.

Qui est payé quand plusieurs agences ont le même bien ?

L'article 6 de la loi interdit d'exiger ou de recevoir une somme avant que l'opération soit effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. L'article 73 du décret ajoute que le montant de la rémunération et la partie qui en a la charge sont portés dans cet engagement. En pratique, l'agence rémunérée est celle dont les honoraires figurent dans l'avant-contrat.

Sous mandat simple, le professionnel n'est rémunéré que s'il est à l'origine de la vente. La difficulté tient donc à la preuve de la présentation : qui a fait visiter, quand, et à qui. D'où l'intérêt d'un bon de visite signé, daté, avec l'identité complète du visiteur, et de la conservation des demandes de renseignements.

Le mandat simple peut contenir une clause rendant des honoraires dus même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire. Elle est licite, mais l'article 78 la soumet aux mêmes conditions que l'exclusivité : stipulation expresse, caractères très apparents, plafond égal aux honoraires stipulés, et faculté de dénonciation après trois mois.

Ce qui change en 2026 : l'acquéreur qui contourne l'agence

Par un arrêt du 7 mai 2026 (troisième chambre civile, pourvoi n° 24-10.637, publié au bulletin), la Cour de cassation a rejeté le pourvoi d'acquéreurs condamnés envers une agence titulaire d'un mandat non exclusif. L'agence avait fait visiter une villa le 5 avril 2018. Le mandat prévoyait une commission de 6 % du prix, à la charge de l'acquéreur.

Les acquéreurs ont signé une promesse avec les vendeurs cinq semaines après la visite, à l'insu de l'agence. La promesse contenait une clause par laquelle l'acquéreur prenait en charge « la totalité des éventuelles poursuites » des agences contactées. La vente a été conclue directement au prix de 2 500 000 €. Les acquéreurs ont été condamnés in solidum à verser des dommages et intérêts à l'agence.

La Cour rappelle que le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation d'une obligation contractuelle engage sa responsabilité délictuelle (articles 1200 et 1240 du code civil). L'acquéreur n'est pas débiteur de la commission, mais il doit réparation lorsque son comportement fautif l'a fait perdre à l'agent. L'arrêt retient en particulier les manœuvres frauduleuses.

Ce que l'agent immobilier doit faire sous mandat simple

Faites signer un bon de visite à chaque visite, avec l'identité complète du visiteur, la date et l'adresse du bien. Gardez la trace de chaque demande de renseignements et de chaque envoi de documents. Ces pièces fondent la preuve de la présentation, sur le terrain contractuel face au vendeur comme sur le terrain délictuel face à l'acquéreur.

Rendez compte au vendeur par écrit, même sans visite. Prévoyez au mandat qu'il vous informe s'il vend seul ou par une autre agence, et à qui. Si vous apprenez qu'une vente s'est conclue entre des personnes que vous aviez mises en relation, demandez communication de l'acte et lisez les clauses de prise en charge des poursuites d'agences : c'est là que l'intention se lit.

Surveillez la cohérence des prix affichés. Le même bien publié par plusieurs agences à des prix différents, selon la charge des honoraires, signale à l'acquéreur que le prix est négociable, et il attend. C'est un argument pour proposer une exclusivité, à condition de pouvoir écrire les moyens que vous engagerez.

Mandat simple ou exclusif : comment choisir ?

Sur un mandat simple, chaque agence engage peu de moyens, parce que chacune sait qu'elle a peu de chances d'être payée. Le bien circule sur plusieurs annonces et vieillit sur le marché. Sur un mandat exclusif, vous pouvez engager un budget de mise en valeur et organiser la diffusion, parce que vous êtes seul.

Ce raisonnement ne vaut que si les moyens sont réellement engagés. Ne demandez une exclusivité que pour les biens où vous êtes prêt à écrire, dater et signer la liste des actions prévues, comme l'exige l'article 6 de la loi pour tout mandat exclusif. Sur les autres biens, un mandat simple assumé vaut mieux qu'une exclusivité que vous ne servez pas.

Un point technique, enfin : pour transformer un mandat simple en mandat exclusif, signez de préférence un nouveau mandat, avec sa propre inscription au registre, plutôt qu'un avenant. La clause d'exclusivité fait entrer la convention dans le champ de l'article 78 du décret et de l'article 6 de la loi, qui exigent une stipulation expresse en caractères très apparents et la liste des actions promises.

Les erreurs qui coûtent cher

Oublier le terme. Un mandat simple sans limitation de ses effets dans le temps est nul (article 7 de la loi du 2 janvier 1970). Le fait que le vendeur reste libre de vendre ailleurs ne dispense pas de fixer une durée.

Faire visiter sans bon ni trace écrite. Sous mandat simple, la concurrence porte autant sur la preuve que sur la vente. Une visite non documentée ne pourra pas être opposée au vendeur qui affirme avoir trouvé l'acquéreur par une autre agence, ni à l'acquéreur qui prétend avoir découvert le bien seul.

Laisser dériver le prix. Si le vendeur baisse son prix chez une autre agence sans vous prévenir, votre annonce devient inexacte. Prévoyez au mandat l'information réciproque sur le prix et vérifiez régulièrement les annonces concurrentes du même bien.

Questions fréquentes : mandat simple

Les textes de référence

• Article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 7 mai 2026, n° 24-10.637legifrance.gouv.fr