Honoraires d'agence : définition et règles en 2026

Que dit l'article 6 de la loi Hoguet sur la rémunération ?

L'article 6 impose que les conventions conclues avec un professionnel de l'immobilier soient rédigées par écrit. Elles précisent notamment les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge. Ce sont deux mentions distinctes : la première dit comment on calcule, la seconde dit qui paie.

Le même article pose un interdit central. Aucune somme représentative d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise n'est due, ni ne peut être exigée ou acceptée, avant qu'une opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Les « frais de dossier » payables à la signature d'un mandat tombent sous cet interdit.

Une exception existe pour le mandant qui agit dans le cadre de ses activités professionnelles. Une clause peut alors prévoir que tout ou partie des sommes à sa charge soit exigée avant la conclusion de l'opération, dans les conditions fixées par décret en Conseil d'État. Elle ne concerne pas le particulier qui vend sa résidence.

Vendeur, acquéreur ou les deux : qui paie les honoraires ?

L'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 précise la règle. Le mandat indique si la rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties ou si elle est partagée. En cas de partage, ses conditions et modalités figurent dans le mandat et sont reprises dans l'engagement des parties. Le montant des honoraires et la ou les parties qui en ont la charge sont portés dans cet engagement, de même que les éventuels honoraires de rédaction d'actes et de séquestre.

Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir d'honoraires d'une personne autre que celle désignée dans le mandat et dans l'engagement des parties. Il ne peut pas non plus percevoir une autre rémunération que celle dont les conditions de détermination figurent au mandat.

Le piège classique est le mandat de vente signé par le seul vendeur, avec des honoraires « à la charge de l'acquéreur ». L'agence a alors un contrat avec quelqu'un qui ne doit rien. La parade consiste à prévoir au mandat la charge de l'acquéreur, puis à vérifier que l'avant-contrat la reprend, avec le montant, dans l'engagement des parties.

Quand les honoraires deviennent-ils exigibles ?

Deux moments se distinguent. Le droit à rémunération naît quand l'opération est effectivement conclue et constatée dans un acte écrit contenant l'engagement des parties, selon l'article 6. Le paiement intervient, selon l'article 73 du décret, une fois l'opération conclue par l'intermédiaire de l'agence constatée par acte authentique : le titulaire perçoit alors sa rémunération sans délai.

La clause du mandat doit donc dire à quel événement les honoraires sont dus et à quel événement ils sont payables. Une clause qui rend la rémunération exigible à la signature du mandat, à la première visite ou à la réception d'une offre au prix se heurte au texte.

La rédaction doit permettre de calculer la somme sans nouvelle négociation : un pourcentage d'une base définie, un forfait, ou un barème annexé. Une clause renvoyant à « un accord au moment de la vente » ne détermine rien. Dans un contrat proposé à un consommateur, une clause s'interprète en cas de doute dans le sens qui lui est le plus favorable, selon l'article L. 211-1 du code de la consommation.

Exclusivité, clause pénale et commission sans les soins de l'agence

L'article 78 du décret encadre trois clauses : l'exclusivité, la clause pénale et la clause qui rend les honoraires dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire. Elles ne s'appliquent que si elles résultent d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant, et si elles figurent en caractères très apparents.

Ces clauses ne peuvent pas prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération. Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat qui les contient peut être dénoncé à tout moment par chaque partie, avec un préavis d'au moins quinze jours par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Cette faculté ne joue pas pour un mandat donné en vue d'une vente d'immeuble par lots, de la souscription ou de la première cession de parts de société immobilière d'attribution, ou de la location par fractions de locaux d'un même ensemble commercial.

Une clause pénale glissée dans les conditions générales en petits caractères ne remplit pas la condition de forme. Faites-la apparaître dans le corps du mandat, en caractères nettement plus visibles que le reste, et faites-la parapher.

Ce que l'agent immobilier doit vérifier avant de facturer

Avant d'émettre une facture, reprenez cinq points. Le mandat écrit existait-il avant la négociation ? Est-il inscrit au registre, avec le numéro reporté sur l'exemplaire du mandant ? La clause permet-elle de calculer la somme ? La partie qui paie est-elle celle désignée au mandat ? L'engagement des parties reprend-il le montant et la charge des honoraires ?

Facturez la bonne personne, au bon montant, au bon moment. Un écart entre le mandat, l'avant-contrat et la facture est le premier argument d'un client qui refuse de payer. Si le prix de vente a été renégocié, recalculez les honoraires selon la clause, et non selon le chiffre de l'annonce.

Le risque n'est pas seulement civil. L'article 16 de la loi du 2 janvier 1970 punit de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou d'accepter des sommes en infraction à l'article 6. Et un mandat annulé à la demande du mandant fait disparaître le fondement contractuel des honoraires.

Honoraires et annonces : le lien avec l'affichage

La charge des honoraires commande aussi la publicité. L'article 6-1 de la loi impose d'indiquer, dans toute publicité relative à une vente, le montant toutes taxes comprises des honoraires exprimé en pourcentage du prix lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur. L'arrêté du 10 janvier 2017 détaille la présentation du prix dans l'annonce.

Le même arrêté oblige à afficher les prix maximums pratiqués, toutes taxes comprises, en indiquant qui paie chaque prestation. Les honoraires facturés doivent rester dans ce barème : un barème affiché et des honoraires facturés qui ne concordent pas créent une contradiction que le client relèvera.

La location obéit à un régime distinct, issu de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 pour les logements qui en relèvent : rémunération à la charge exclusive du bailleur, sauf pour la visite, le dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux, partagés avec le locataire dans la limite de plafonds calculés sur la surface habitable. Ne transposez pas le raisonnement de la vente aux honoraires de location.

Exemple chiffré : honoraires à la charge de l'acquéreur

Exemple fictif. Un mandat de vente prévoit des honoraires de 5 % toutes taxes comprises du prix hors honoraires, à la charge de l'acquéreur. Le vendeur accepte une offre à 280 000 euros hors honoraires. Les honoraires s'élèvent à 14 000 euros toutes taxes comprises, et l'acquéreur paie au total 294 000 euros.

L'annonce affichait 294 000 euros honoraires inclus, 280 000 euros hors honoraires, et la mention « Honoraires : 5 % TTC à la charge de l'acquéreur ». L'avant-contrat reprend les 14 000 euros et leur charge dans l'engagement des parties. La facture est adressée à l'acquéreur et payée une fois la vente constatée par acte authentique.

Si le prix hors honoraires était descendu à 270 000 euros, les honoraires auraient été recalculés à 13 500 euros, et le bloc prix de l'annonce entièrement repris. Le pourcentage s'applique toujours à la base que prévoit le mandat.

Questions fréquentes : honoraires d'agence

Les textes de référence

• Article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 16 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 3 de l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilièrelegifrance.gouv.fr
• Article L. 211-1 du code de la consommationlegifrance.gouv.fr
• Cour de cassation, chambre mixte, 24 février 2017, n° 15-20.411legifrance.gouv.fr
• Article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr