Mandat exclusif : définition et règles en 2026

Que dit l'article 78 du décret de 1972 ?

L'article 78 vise trois clauses : la clause d'exclusivité, la clause pénale et la clause qui rend des honoraires dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire. Chacune ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant.

La clause est mentionnée en caractères très apparents. Elle ne peut pas prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser. Une pénalité d'exclusivité fixée au double des honoraires, par exemple, dépasse ce que le texte permet.

Le deuxième alinéa organise la sortie. Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat qui contient l'une de ces clauses peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties. Celle qui veut y mettre fin en avise l'autre quinze jours au moins à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Ce mécanisme ne s'applique pas aux mandats donnés pour la vente d'immeuble par lots, pour la souscription ou la première cession de parts de sociétés immobilières donnant vocation à l'attribution de locaux, et pour la location par fractions de locaux commerciaux d'un même ensemble. Le mandat précise alors lui-même les cas de dénonciation lorsque l'opération porte sur un immeuble déjà achevé.

Ce que la loi Hoguet impose en plus

L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ajoute une exigence propre à l'exclusivité. Lorsqu'une convention comporte une telle clause, elle précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter sa mission. Elle précise aussi comment il rend compte au mandant des actions effectuées, selon une périodicité que les parties déterminent.

L'exclusivité n'est donc pas un simple engagement du vendeur. C'est un échange écrit : le vendeur renonce à consulter d'autres professionnels, l'agence s'engage sur des actions datées et sur des comptes rendus réguliers. Un mandat exclusif qui ne décrit aucune action s'écarte de l'article 6.

L'article 7 de la même loi renforce l'information du mandant qui n'agit pas pour ses besoins professionnels. Pour les opérations sur immeubles et sur parts de sociétés immobilières, le mandat exclusif mentionne en caractères très apparents les dispositions du deuxième alinéa de l'article 78, celui qui permet la dénonciation après trois mois. Il mentionne aussi, de manière lisible et visible, les modalités de non-reconduction.

Exclusif, semi-exclusif : ce que la clause interdit vraiment

Deux engagements distincts se cachent sous le mot exclusivité. Le premier interdit au vendeur de confier le bien à un autre professionnel. Le second lui interdit de vendre par lui-même. Une clause peut contenir l'un sans l'autre, et le vendeur doit savoir lequel il signe.

Le mandat dit « semi-exclusif » n'est défini par aucun texte. C'est un mandat exclusif dont la clause comporte une exception au profit du vendeur : il peut vendre seul, souvent avec une rémunération réduite ou nulle dans ce cas. Le terme est commercial. Seule compte la rédaction de la clause, qui doit dire exactement ce qui est interdit et ce qui reste permis.

Pour passer d'un mandat simple à un mandat exclusif, préférez un nouveau mandat à un avenant : la clause d'exclusivité fait entrer la convention dans le champ de l'article 78, dont le délai de trois mois court de la signature du mandat qui la contient. Inscrivez ce nouveau mandat sous un nouveau numéro au registre des mandats.

Ce que l'agent immobilier doit faire pour que l'exclusivité tienne

Rendez la clause réellement très apparente. Le texte ne dit ni gras ni majuscules : la clause doit ressortir nettement du reste du mandat. Isolez la clause dans un cadre, donnez-lui un titre explicite, utilisez un corps de texte plus grand, et ne la reléguez jamais au verso dans des conditions générales. Le paraphe en regard n'est pas exigé, mais il aide à prouver que la clause a été portée à la connaissance du vendeur.

Annexez un plan d'actions écrit. Listez la préparation du bien, les supports de diffusion et le calendrier de mise en ligne, puis fixez la périodicité des comptes rendus. Envoyez ces comptes rendus qu'il y ait ou non des visites. C'est ce document qui répond à l'article 6 et qui justifie l'exclusivité aux yeux du vendeur.

Vérifiez qu'aucun autre mandat ne court. Un vendeur déjà engagé auprès de deux confrères ne peut pas promettre une exclusivité qu'il ne pourrait pas tenir. Les deux voies correctes sont le mandat simple immédiat, ou l'exclusivité proposée à l'expiration des mandats en cours.

Durée, reconduction et dénonciation : le calendrier

Aucun des textes cités ne fixe de durée maximale au mandat exclusif. Il doit seulement limiter ses effets dans le temps, sous peine de nullité. Ce qui est encadré, c'est la sortie : passé trois mois, chaque partie peut dénoncer le mandat avec un préavis de quinze jours.

Si le mandat se reconduit tacitement avec un vendeur consommateur, l'article L. 215-1 du code de la consommation s'applique. Le professionnel informe le vendeur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme, de la possibilité de ne pas reconduire. L'information mentionne dans un encadré apparent la date limite de non-reconduction. À défaut, le vendeur peut mettre fin gratuitement au contrat à tout moment à compter de la reconduction.

Exemple fictif. Un mandat exclusif est signé le 10 janvier. La dénonciation fondée sur l'article 78 n'est ouverte qu'après le 10 avril. Si le vendeur adresse ensuite une lettre recommandée dont l'agence est avisée le 15 avril, le mandat ne peut prendre fin avant le 30 avril. À la fin du mandat, retirez les annonces et portez la mention au registre.

Les erreurs qui coûtent cher

La clause noyée dans le texte. Une clause d'exclusivité imprimée dans le même corps que le reste, au milieu d'une page, ne satisfait pas l'exigence de caractères très apparents. Elle ne reçoit alors pas application, et la pénalité prévue disparaît avec elle.

La pénalité excessive. L'article 78 plafonne la somme due au montant des honoraires stipulés pour l'opération. Une clause qui prévoit davantage ne peut pas être appliquée telle qu'elle est écrite.

L'oubli du droit de rétractation. Un mandat exclusif signé au domicile du vendeur reste un contrat conclu hors établissement : le vendeur consommateur dispose de quatorze jours pour se rétracter (article L. 221-18 du code de la consommation). Taire ce droit ne le fait pas disparaître.

Questions fréquentes : mandat exclusif

Les textes de référence

• Article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article L. 215-1 du code de la consommationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 221-18 du code de la consommationlegifrance.gouv.fr