Mandat de vente : définition et règles en 2026

Que dit la loi sur le mandat de vente ?

Le code civil pose la définition générale. Selon son article 1984, le mandat est l'acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom. Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire. En transaction immobilière, ce droit commun ne suffit pas : la loi Hoguet s'y ajoute, car elle vise toute personne qui prête son concours, de manière habituelle, à l'achat ou à la vente des biens d'autrui (article 1er, 1°).

L'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 impose un écrit. La convention précise les conditions dans lesquelles le professionnel peut recevoir ou remettre des fonds, les modalités de la reddition de compte, les conditions de détermination de sa rémunération et la partie qui en a la charge. Elle précise aussi les moyens employés pour diffuser les annonces auprès du public.

Le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ajoute une règle de calendrier. Son article 72 interdit au titulaire de la carte portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » de négocier ou de s'engager sans détenir un mandat écrit préalablement délivré par l'une des parties. Le mot « préalablement » commande toute l'organisation de l'agence : le mandat se signe avant la première annonce, le premier appel à un acquéreur ou la première visite.

Les mentions que doit contenir un mandat de vente

Le mandat précise d'abord son objet. Le bien doit être identifié sans ambiguïté : pour un lot de copropriété, le numéro de lot et la quote-part de parties communes ; pour une maison, les références cadastrales ; et toutes les annexes vendues avec, cave ou garage. Une adresse seule laisse ouverte la question de ce qui est vendu, et elle se pose au pire moment, celui de l'offre.

Le mandat définit ensuite la mission. Rechercher un acquéreur est le minimum. Si le vendeur autorise le professionnel à s'engager pour lui, par exemple à accepter une offre ou à signer l'avant-contrat, l'article 72 exige que le mandat en fasse expressément mention. À défaut, le professionnel n'a que le pouvoir de chercher et de transmettre.

La rémunération obéit à deux textes. L'article 6 de la loi exige les conditions de sa détermination et l'indication de la partie qui en a la charge. L'article 73 du décret précise que le mandat indique si elle est à la charge exclusive d'une partie ou partagée, et interdit au professionnel de percevoir une autre rémunération que celle dont les conditions figurent au mandat.

Enfin, le mandat limite ses effets dans le temps. L'article 7 de la loi déclare nulles les conventions qui ne comportent pas cette limitation. Lorsque le mandant n'agit pas pour ses besoins professionnels, les modalités de non-reconduction doivent apparaître de manière lisible et visible dans le mandat.

Le registre des mandats et le numéro reporté

L'article 72 du décret impose d'inscrire tous les mandats, par ordre chronologique, sur un registre conforme à un modèle fixé par arrêté. Le registre est coté à l'avance sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions des articles 1365 et suivants du code civil. Les mandats et le registre se conservent dix ans.

Le numéro d'inscription est reporté sur l'exemplaire qui reste entre les mains du vendeur. C'est la mention dont l'absence se voit le plus vite. La règle d'organisation qui évite l'erreur est simple : aucun mandat ne se signe sans que son numéro y figure déjà. Avec un registre électronique, le numéro s'attribue à la création du mandat ; avec un registre papier, il se réserve avant l'impression.

Un mandat dénoncé, expiré ou resté sans effet ne disparaît pas du registre. Vous portez la date et le motif de sa fin dans une colonne de suivi, sans rature. Un registre corrigé après coup ne prouve plus la continuité des inscriptions.

Ce que l'agent immobilier doit faire, vérifier et conserver

Sans mandat, vous pouvez visiter le bien, poser vos questions, consulter le cadastre et remettre un avis de valeur. Vous ne pouvez ni diffuser d'annonce, ni appeler un acquéreur pour lui parler du bien, ni organiser une visite, ni recevoir une offre. La discipline consiste à faire coïncider le début du travail avec la date du mandat, pas à arracher une signature au premier rendez-vous.

Vérifiez qui doit signer avant le rendez-vous. Un époux ne peut vendre seul ni le logement de la famille (article 215 du code civil) ni, sous un régime de communauté, un immeuble commun (article 1424) : faites alors signer les deux. Un bien en indivision suppose l'accord de tous les indivisaires pour conclure la vente (article 815-3) ; à défaut, ceux qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent seulement demander au tribunal judiciaire de l'autoriser (article 815-5-1). Sur une succession, un appel au notaire avant de prendre le mandat évite de travailler pour une personne qui n'a pas encore qualité pour vendre.

Si le mandat est signé au domicile du vendeur, il est conclu hors établissement. Le vendeur consommateur dispose alors de quatorze jours pour se rétracter (article L. 221-18 du code de la consommation). Pour commencer à travailler pendant ce délai, recueillez sa demande expresse sur papier ou sur support durable (article L. 221-25). Conservez ensuite le mandat, ses annexes et les preuves de remise avec le registre.

Ce que risque le professionnel sans mandat valable

Le premier risque est la perte des honoraires. L'article 6 de la loi interdit d'exiger ou de recevoir la moindre somme avant que l'opération soit effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Et si le mandat irrégulier est annulé à la demande du vendeur, la rémunération perd son fondement.

Le régime de la nullité a changé en 2017. Par un arrêt de chambre mixte du 24 février 2017 (pourvoi n° 15-20.411), la Cour de cassation a jugé que l'absence de limitation dans le temps (article 7, alinéa 1er, de la loi) et le défaut de report du numéro d'inscription (article 72, alinéa 5, du décret) sont sanctionnés par une nullité relative, car ces règles protègent le seul propriétaire.

Conséquence pratique : la nullité ne peut plus être soulevée par n'importe quel intéressé, mais par le mandant que la règle protège. Elle peut être couverte s'il confirme le mandat en connaissance du vice. L'irrégularité n'en devient pas anodine : elle accompagne presque toujours une autre contestation, et elle la renforce.

Exemple : le mandat signé après la visite

Exemple fictif. Un vendeur appelle un mardi. Le négociateur passe le jeudi, photographie l'appartement et repart avec les diagnostics. Le vendredi, il appelle trois acquéreurs de son fichier. Le samedi, l'un d'eux visite. Le lundi, il fait une offre à 300 000 €, et c'est seulement à ce moment que le mandat est présenté au vendeur.

Si le vendeur traite ce lundi directement avec l'acquéreur, l'agence ne peut opposer aucun mandat pour les quatre jours de travail. Avec un barème fictif de 5 % toutes taxes comprises, ce sont 15 000 € d'honoraires qui reposent sur un écrit inexistant au moment des faits. Le préjudice commercial précède d'ailleurs le préjudice juridique : la visite a été faite sans titre, et le vendeur le sait.

Questions fréquentes : mandat de vente

Les textes de référence

• Article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Cour de cassation, chambre mixte, 24 février 2017, n° 15-20.411legifrance.gouv.fr
• Article 215 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 815-3 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 1998 du code civillegifrance.gouv.fr