Loi Hoguet : définition et règles en 2026

Que dit l'article 1er de la loi Hoguet ?

L'article 1er fixe le champ de la loi. Il vise les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui. Trois critères se cumulent donc : l'habitude, le bien d'autrui et l'une des opérations énumérées. Le caractère accessoire de l'activité ne fait pas sortir du champ.

La liste compte neuf opérations. On y trouve l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location d'immeubles bâtis ou non bâtis, en nu ou en meublé, saisonnière ou non. Suivent les fonds de commerce, la cession d'un cheptel, les parts de sociétés immobilières, les parts sociales non négociables quand l'actif comprend un immeuble ou un fonds, la gestion immobilière, la vente de listes ou de fichiers, le temps partagé et les fonctions de syndic de copropriété.

L'article 2 écarte plusieurs situations. La loi ne s'applique pas aux personnes qui, à titre non professionnel, interviennent sur des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis. Elle ne s'applique pas non plus à celles qui agissent pour leur conjoint, leurs parents en ordre successible, un majeur protégé ou un mineur. Le texte exclut aussi les professions dont la liste est fixée par décret, ainsi que les organismes de placement collectif immobilier, les sociétés civiles de placement immobilier et leurs sociétés de gestion, sauf pour les actifs confiés par des mandats de gestion spécifiques.

Les quatre conditions de la carte professionnelle

L'article 3 réserve les activités de l'article 1er aux titulaires d'une carte professionnelle. Le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale la délivre et précise les opérations autorisées. Une personne physique doit justifier de son aptitude professionnelle, d'une garantie financière, sauf si elle déclare ne détenir aucun fonds pour une activité autre que la gestion ou le syndic, d'une assurance de responsabilité civile professionnelle, et ne pas être frappée d'une incapacité ou d'une interdiction d'exercer.

Pour une société, la répartition est précise. La personne morale justifie de la garantie financière et de l'assurance. Ses représentants légaux et statutaires justifient de l'aptitude professionnelle et de l'absence d'incapacité. Chaque établissement, succursale, agence ou bureau fait en outre l'objet d'une déclaration préalable d'activité par la personne qui le dirige, elle-même soumise à la condition d'aptitude.

Le texte a été retouché récemment. Depuis le 17 juillet 2025, en Corse, la carte est délivrée par le président du conseil d'administration de l'établissement public du commerce et de l'industrie de Corse, en application de la loi n° 2025-640 du 15 juillet 2025. L'article 3 prévoit aussi que CCI France tient un fichier des titulaires de la carte.

Collaborateurs, fonds et mandat : les règles d'exercice

L'article 4 encadre les collaborateurs. Toute personne habilitée par un titulaire de la carte à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte justifie de sa compétence professionnelle, de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs. Elle ne peut ni recevoir de fonds, ni donner de consultations juridiques, ni rédiger d'actes sous seing privé autres que des mandats au profit du titulaire, ni diriger un établissement.

L'article 5 vise la détention de fonds. Le professionnel qui reçoit des sommes ne constituant ni une rémunération ni des honoraires respecte les conditions fixées par décret, notamment la tenue des registres et la délivrance de reçus. L'argent du client n'est jamais celui de l'agence.

L'article 6 impose l'écrit. Les conventions relatives aux opérations des 1° à 6° de l'article 1er sont rédigées par écrit. Elles précisent les conditions de maniement des fonds, la reddition de compte, la rémunération et la partie qui en a la charge. Aucune somme représentative d'honoraires n'est due avant que l'opération soit effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

Qui contrôle, et quelles sanctions ?

Le contrôle passe par plusieurs portes. La chambre de commerce et d'industrie vérifie les conditions à la délivrance et au renouvellement de la carte. L'article 8-3 soumet les professionnels aux contrôles des agents chargés de la concurrence et de la consommation. L'article 9 interdit l'exercice pendant dix ans après certaines condamnations définitives, pour crime ou à au moins trois mois d'emprisonnement sans sursis pour des infractions comme l'escroquerie, l'abus de confiance, le recel, le blanchiment ou le faux.

Les sanctions sont pénales. L'article 14 punit de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende l'exercice sans carte, l'usage des titres « agent immobilier », « syndic de copropriété » ou « administrateur de biens » sans carte, et l'absence de déclaration préalable d'un établissement. Les mêmes peines frappent celui qui négocie pour un titulaire sans habilitation. L'article 16 porte la peine à deux ans et 30 000 euros pour la détention de fonds en violation des articles 3 ou 5, ou pour des sommes exigées en violation de l'article 6.

Le volet disciplinaire créé en 2014 n'existe plus. L'article 151 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, a abrogé les articles 13-5 à 13-10. Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières subsiste : il formule des propositions et rend des avis. Sa commission de contrôle instruit les pratiques abusives et peut aboutir à une transmission à l'autorité chargée de la concurrence et de la consommation.

Ce que l'agent immobilier doit vérifier et conserver

Pour la structure, cinq pièces doivent être à jour en permanence : la carte avec la bonne mention, l'attestation de garantie financière, sauf déclaration de non-détention de fonds, l'attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle, le récépissé de déclaration de chaque établissement et une attestation d'habilitation pour chaque collaborateur. L'article 10 du décret du 20 juillet 1972 permet à toute personne intéressée d'exiger la présentation de la carte, du récépissé ou de l'attestation.

Pour chaque dossier, le réflexe est le mandat écrit signé, conforme à l'article 6, avant d'agir. Sans lui, la rémunération n'est pas due, et l'article 16 sanctionne les sommes exigées en violation de cette règle. Conservez aussi les reçus et les registres exigés pour les fonds détenus.

Pour chaque personne, enfin, gardez la trace de la formation continue. L'article 3-1 subordonne le renouvellement de la carte au respect de cette obligation, et elle vise aussi les dirigeants d'établissement et les collaborateurs habilités. Une attestation égarée est une heure que vous ne pouvez plus prouver.

Exemple : trois situations au regard de la loi Hoguet

Premier cas, fictif. Un particulier vend lui-même l'appartement dont il est propriétaire. Il agit sur un bien sur lequel il a des droits réels, à titre non professionnel : l'article 2 l'écarte du champ de la loi. Il n'a besoin d'aucune carte.

Deuxième cas, fictif. Une personne trouve régulièrement des locataires pour les propriétaires de son quartier, contre une commission. Elle agit de manière habituelle sur les biens d'autrui, pour une opération de location visée au 1° de l'article 1er. Sans carte, elle s'expose aux peines de l'article 14, et les commissions perçues sans mandat écrit ne lui sont pas dues au regard de l'article 6.

Troisième cas, fictif. Un négociateur quitte une agence et continue de visiter et de négocier en attendant sa nouvelle habilitation. Il négocie pour un titulaire sans y être habilité : le dernier alinéa de l'article 14 prévoit six mois d'emprisonnement et 7 500 euros d'amende.

Questions fréquentes : loi hoguet

Les textes de référence

• Article 1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 14 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 16 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr