Droit au bail : définition et règles en 2026

Que recouvre le droit au bail ?

Le droit au bail, c'est la position du locataire dans son bail : le droit d'occuper le local pour l'activité prévue, pour la durée restant à courir, avec les droits que le statut attache au bail commercial. Le principal est le droit au renouvellement, dont le refus oblige en principe le bailleur à payer une indemnité d'éviction (article L145-14).

L'article L142-2 du code de commerce cite le droit au bail parmi les éléments du fonds de commerce, avec l'enseigne, le nom commercial, la clientèle et l'achalandage. À défaut de désignation expresse, un nantissement du fonds ne comprend que ces quatre éléments, droit au bail compris.

Pour beaucoup de commerces, le droit au bail est l'élément le plus lourd du fonds : un emplacement, une durée restante, un loyer. Sa valeur dépend directement des clauses du bail, ce qui oblige à lire celui-ci avant tout chiffre.

Céder son bail avec le fonds : la clause d'interdiction ne joue pas

L'article L145-16 répute non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions qui interdisent au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du statut à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise, ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel.

En cas de fusion, de scission, de transmission universelle de patrimoine ou d'apport partiel d'actif, la société bénéficiaire est substituée au locataire dans tous les droits et obligations du bail, nonobstant toute stipulation contraire.

Si l'obligation de garantie prévue au bail ne peut plus être assurée dans ses termes, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu'il juge suffisantes. Une clause qui soumet la cession à des formalités, comme l'intervention du bailleur à l'acte, reste en revanche à lire et à respecter.

Céder le droit au bail seul

La protection de l'article L145-16 vise la cession à l'acquéreur du fonds ou de l'entreprise. Le code de commerce n'organise pas de régime propre à la cession du droit au bail isolé, sans le fonds.

Ce sont donc les clauses du bail qui décident : interdiction, agrément du bailleur, droit de préférence, conditions de forme. Une cession du bail seul, faite au mépris d'une clause d'interdiction ou d'agrément, expose le cédant et le cessionnaire à une contestation du bailleur.

La clause de destination compte autant : elle dit quelles activités le repreneur pourra exercer. Si son activité n'y entre pas, il faudra l'accord du bailleur ou une procédure de déspécialisation, ce qui change le calendrier et parfois le prix.

La garantie du cédant : trois ans au plus

Le bail peut faire du cédant le garant solidaire de son cessionnaire pour le paiement des loyers. L'article L145-16-2 limite cette garantie : le bailleur ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession du bail.

L'article L145-16-1 ajoute une obligation d'information. Si la cession s'accompagne d'une clause de garantie du cédant, le bailleur l'informe de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être payée.

Pour le cédant, la date de cession est donc à conserver avec l'acte. Pour l'agent qui commercialise un droit au bail, la date de la dernière cession et la clause de garantie font partie des pièces à demander.

Formalités : état des lieux, préemption, enregistrement

L'article L145-40-1 impose un état des lieux contradictoire lors de la cession du droit au bail, comme à la conclusion du bail et à la restitution. Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour le réaliser ne peut pas invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.

Dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité délimité par le conseil municipal, l'article L214-1 du code de l'urbanisme soumet les cessions à titre onéreux de baux commerciaux au droit de préemption de la commune. Chaque cession est précédée, à peine de nullité, d'une déclaration préalable du cédant indiquant notamment le prix, le bail et le chiffre d'affaires. Le silence de la commune pendant deux mois vaut renonciation.

Enfin, l'article 725 du code général des impôts soumet la cession à un droit d'enregistrement selon le barème de l'article 719 : 0 % jusqu'à 23 000 €, 2 % de 23 000 à 107 000 €, 0,60 % de 107 000 à 200 000 €, 2,60 % au-delà. Il est assis sur le prix stipulé ou, s'il est plus élevé, sur la valeur vénale réelle du droit cédé. Selon service-public.gouv.fr, le droit effectivement dû sur une cession de bail commercial est de 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 000 à 200 000 € et 5 % au-delà, avec un minimum de 25 €.

Ce que l'agent immobilier doit vérifier avant de commercialiser un droit au bail

L'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 vise notamment la location d'immeubles et la vente de fonds de commerce : vérifiez au regard de ce texte si votre intervention en relève, ce qui impose la carte professionnelle et un mandat écrit conforme à l'article 6. Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, une clause peut prévoir l'exigibilité de tout ou partie de la rémunération avant la conclusion de l'opération.

Réclamez le bail complet et ses avenants. Relevez la durée restant à courir, la date du dernier renouvellement, l'indice et la dernière révision, la clause de destination, la clause de cession et la clause de garantie. Vérifiez si la commune a créé un périmètre de sauvegarde.

N'annoncez pas un « droit au bail tous commerces » si la clause de destination le contredit. Une annonce trompeuse sur la destination ou la durée restante peut faire échouer la vente et engager votre responsabilité.

Exemple chiffré

Exemple fictif : un commerçant cède son droit au bail, sans le fonds, pour 80 000 €. Le bail l'autorise sous réserve d'agrément du bailleur, obtenu par écrit.

Droit d'enregistrement : 0 € sur les 23 000 premiers euros, puis 3 % sur 57 000 €, soit 1 710 €, au taux indiqué par service-public.gouv.fr. Le seul barème de l'article 719 donnerait 1 140 €. Si le bail prévoit une garantie solidaire du cédant, elle ne pourra être invoquée que pendant trois ans à compter de la cession.

Questions fréquentes : droit au bail

Les textes de référence

• Article L145-16 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article L145-16-2 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article L142-2 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article 725 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article L214-1 du code de l'urbanismelegifrance.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, cession du bail commercial (fiche F32781)entreprendre.service-public.gouv.fr