SCI (société civile immobilière) : définition et règles en 2026

Ce que dit le code civil de la société civile immobilière

L'article 1845 du code civil soumet aux règles des sociétés civiles toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère en raison de leur forme, de leur nature ou de leur objet. Une société dont l'objet est de détenir et de louer des immeubles, sans activité commerciale, est donc une société civile.

Les statuts doivent être établis par écrit (article 1835). Ils fixent les apports de chaque associé, la forme, l'objet, la dénomination, le siège, le capital, la durée et les modalités de fonctionnement de la société. Ce sont eux qui disent qui gère, qui décide et comment les parts peuvent être cédées.

À l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leur part dans le capital à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements (article 1857). Les créanciers ne peuvent toutefois poursuivre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la société (article 1858). La SCI ne limite donc pas la responsabilité de ses associés.

SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés ?

Par principe, les membres des sociétés civiles qui ne se livrent pas à des opérations commerciales des articles 34 et 35 sont personnellement soumis à l'impôt sur le revenu pour leur part des bénéfices (article 8, 1° du code général des impôts). Une SCI qui loue nu déclare un résultat foncier, et chaque associé reporte sa quote-part dans ses revenus fonciers.

La SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés (article 206, 3, b). Elle y est soumise de plein droit si elle se livre à une exploitation ou à des opérations des articles 34 et 35 (article 206, 2). Or l'article 35, I, 5° bis range la location de locaux d'habitation meublés parmi ces opérations. Une SCI qui loue en meublé de façon habituelle s'expose donc à l'impôt sur les sociétés.

Le choix a des conséquences à la revente. Une SCI à l'impôt sur le revenu relève du régime des plus-values des particuliers (article 150 U, I), avec abattement pour durée de détention ; l'impôt est dû au prorata des droits des associés présents à la date de la cession (article 150 VF, II). Une SCI à l'impôt sur les sociétés est hors de ce régime.

SCI, micro-foncier, micro-BIC et IFI

Un associé qui ne détient que des parts de SCI louant nu ne peut pas utiliser le micro-foncier (article 32, 2, d). Il le peut s'il possède aussi en direct un immeuble loué nu, sa quote-part entrant alors dans le seuil de 15 000 €.

Le micro-BIC est exclu pour les sociétés imposées selon le régime de l'article 8 (article 50-0, 2, c). La location meublée en SCI cumule donc deux difficultés : pas de régime micro, et un risque d'impôt sur les sociétés.

Pour l'IFI, les parts de société entrent dans l'assiette à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens immobiliers détenus (article 965, 2°). Détenir un immeuble par une SCI ne le fait pas sortir de l'IFI.

Ce que l'agent immobilier doit vérifier quand le vendeur est une SCI

Demandez les statuts à jour, un extrait d'immatriculation récent et, si les statuts l'exigent, la décision des associés qui autorise la vente. Vérifiez que le signataire du mandat est bien le gérant en fonction et qu'il a le pouvoir de vendre ou de confier un mandat. Un mandat signé par une personne sans pouvoir expose l'agent à une contestation du mandat et de ses honoraires.

Distinguez deux opérations. Vendre l'immeuble de la SCI est une vente immobilière classique. Céder les parts de la SCI est une opération sur des droits sociaux. Les deux entrent dans le champ de la loi Hoguet : l'article 1er de la loi n° 70-9 vise l'achat et la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble. Le professionnel qui négocie une cession de parts doit donc respecter les mêmes exigences que pour une vente d'immeuble : carte professionnelle et mandat écrit.

Une cession de parts de SCI suit aussi sa propre fiscalité. L'article 726, I, 2° du code général des impôts soumet à un droit d'enregistrement de 5 % les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière. L'acte doit préciser plusieurs points, dont la reprise éventuelle des dettes de la société envers le cédant (article 726, III, B). Orientez les parties vers un notaire ou un avocat pour la rédaction.

Exemple chiffré

Exemple fictif : une SCI détient un appartement estimé à 300 000 € et doit encore 100 000 € à sa banque. Les associés cèdent toutes leurs parts pour 200 000 €. Le droit d'enregistrement de 5 % prévu par l'article 726 s'applique sur le prix exprimé et le capital des charges qui peuvent s'y ajouter : sur un prix de 200 000 €, il atteint 10 000 €.

Si l'acquéreur s'engage en plus à rembourser un compte courant de 20 000 € dû par la société au cédant, l'acte doit le mentionner. Une estimation sérieuse de l'immeuble, que l'agent peut fournir, sert ensuite de base à la valorisation des parts.

Les idées reçues sur la SCI

Première idée reçue : la SCI protège le patrimoine personnel. Les articles 1857 et 1858 du code civil montrent le contraire, même si le créancier doit d'abord poursuivre la société. Deuxième idée reçue : la SCI réduit l'impôt. À l'impôt sur le revenu, elle est transparente : les associés paient comme s'ils détenaient le bien en direct, avec en plus la perte du micro-foncier lorsqu'ils n'ont pas d'autre bien loué nu.

Troisième idée reçue : on peut louer en meublé dans n'importe quelle SCI. L'article 206, 2 rend la société passible de l'impôt sur les sociétés si elle se livre à des opérations commerciales. Quatrième idée reçue : la SCI fait échapper à l'IFI. L'article 965 retient la fraction immobilière de la valeur des parts.

Questions fréquentes : sci (société civile immobilière)

Les textes de référence

• Article 1857 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 8 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 206 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 726 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr