Succession immobilière : définition et règles en 2026

Qui hérite d'un bien immobilier ?

En l'absence de conjoint successible, l'article 734 du code civil appelle les parents selon quatre ordres : les enfants et leurs descendants ; les père et mère, les frères et sœurs et leurs descendants ; les autres ascendants ; les autres collatéraux. Chaque ordre exclut les suivants. Un neveu n'hérite donc pas si le défunt laisse un enfant.

Le conjoint survivant a une place à part. Lorsque l'époux prédécédé laisse des enfants, l'article 757 lui ouvre, à son choix, l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart, si tous les enfants sont issus des deux époux. En présence d'un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux, il reçoit la propriété du quart.

Un testament ou une donation peut modifier cette répartition, dans les limites fixées par la loi. Seul le notaire chargé de la succession peut dire qui hérite de quoi. L'agent immobilier part de ses conclusions, jamais d'une déclaration orale d'un membre de la famille.

L'acte de notoriété et l'option des héritiers

La qualité d'héritier se prouve en général par un acte de notoriété. L'article 730-1 du code civil prévoit qu'il est dressé par un notaire, à la demande d'un ou plusieurs ayants droit. Il vise l'acte de décès et les pièces justificatives, et contient l'affirmation des demandeurs qu'ils ont vocation, seuls ou avec d'autres qu'ils désignent, à recueillir la succession.

Chaque héritier choisit ensuite. L'article 768 lui permet d'accepter purement et simplement, de renoncer, ou d'accepter à concurrence de l'actif net lorsqu'il a une vocation universelle ou à titre universel. L'article 771 précise qu'il ne peut être contraint à opter avant l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de l'ouverture de la succession.

Ce choix a une portée directe sur la vente. Un héritier qui renonce ne signe pas. Un héritier qui hésite peut retarder le mandat. Tant que la liste des héritiers acceptants n'est pas arrêtée, la mise en vente reste fragile.

Délai de déclaration et droits de succession

L'article 641 du code général des impôts fixe le délai d'enregistrement de la déclaration de succession : six mois à compter du décès lorsque le défunt est décédé en France métropolitaine, une année dans les autres cas. En pratique, le notaire chargé de la succession prépare cette déclaration avec les héritiers. L'article 800 en dispense les héritiers en ligne directe, le conjoint et le partenaire de pacte civil de solidarité lorsque l'actif brut successoral est inférieur à 50 000 € et qu'ils n'ont pas reçu du défunt de donation non enregistrée ou non déclarée, et les autres héritiers lorsqu'il est inférieur à 3 000 €.

Le conjoint survivant et le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité sont exonérés de droits de mutation par décès (article 796-0 bis du même code). En ligne directe, l'article 779 prévoit un abattement de 100 000 € sur la part de chacun des enfants et de chacun des ascendants. Les frères et sœurs bénéficient, dans les cas prévus, d'un abattement de 15 932 €, et les neveux et nièces de 7 967 €.

Au-delà de l'abattement, l'article 777 applique en ligne directe un barème progressif par tranches : 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, 20 % jusqu'à 552 324 €, 30 % jusqu'à 902 838 €, 40 % jusqu'à 1 805 677 € et 45 % au-delà. Ces montants sont ceux de la version en vigueur depuis le 30 décembre 2014.

Exemple chiffré : une maison transmise à deux enfants

Exemple fictif : une mère veuve décède en laissant une maison estimée 400 000 € et deux enfants. Pour simplifier, on suppose qu'elle n'a ni dettes, ni autres biens, ni donations antérieures. Chaque enfant reçoit une part nette de 200 000 €.

Chaque enfant applique l'abattement de 100 000 € de l'article 779. Il reste 100 000 € taxables. Le barème de l'article 777 donne : 403,60 € sur la première tranche, 403,70 € sur la deuxième, 573,45 € sur la troisième et 16 813,60 € sur la fraction comprise entre 15 932 € et 100 000 €. Les droits s'élèvent à 18 194,35 € par enfant.

Si un conjoint survivant, ou un enfant mineur, avait occupé la maison comme résidence principale avec la défunte au jour du décès, l'article 764 bis aurait permis un abattement de 20 % sur sa valeur vénale réelle. Le texte vise l'immeuble qui constitue la résidence principale du défunt, occupé à la même date par le conjoint, le partenaire de pacte civil de solidarité ou certains enfants mineurs ou majeurs protégés.

Le droit au logement du conjoint survivant

L'article 763 du code civil donne au conjoint successible qui occupait effectivement le logement à titre d'habitation principale un droit de plein droit, pendant une année, à la jouissance gratuite de ce logement et du mobilier qui le garnit. Cette règle vaut lorsque le logement appartient aux époux ou dépend totalement de la succession.

Si le couple était locataire, ou si le logement n'appartenait au défunt que pour une partie indivise, les loyers ou l'indemnité d'occupation sont remboursés au conjoint par la succession pendant l'année. Le texte est d'ordre public : aucune clause ne peut l'écarter.

Pour la vente, cette année compte. Mettre en vente un logement occupé par le conjoint survivant suppose son accord sur le calendrier et les visites. Un mandat signé par les enfants seuls, pendant cette année, ne libère pas le logement.

Ce que l'agent immobilier doit faire avant le mandat

Au premier rendez-vous, demandez les coordonnées du notaire chargé de la succession, l'acte de décès et, dès qu'il existe, l'acte de notoriété. Ils vous donnent la liste exacte des héritiers, la présence éventuelle d'un conjoint usufruitier et l'existence de mineurs ou de personnes protégées.

Le bien hérité est en principe indivis entre les héritiers. Sa vente est un acte de disposition qui exige le consentement de tous (article 815-3 du code civil). Le mandat doit donc porter la signature de chaque héritier acceptant et, si le conjoint a choisi l'usufruit, la sienne aussi. Un héritier qui renonce n'a pas à signer.

Calez les délais avec le notaire. L'acquéreur ne pourra signer l'acte authentique qu'avec des vendeurs dont les droits sont établis. Un compromis signé trop tôt, avec un héritier manquant, expose à une vente impossible et à des honoraires perdus. Notez dans le dossier la date de chaque pièce reçue : c'est votre preuve de diligence.

Questions fréquentes : succession immobilière

Les textes de référence

• Article 734 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 757 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 641 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 777 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 779 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 800 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr