Assemblée générale de copropriété : définition et règles en 2026

Qui convoque l'assemblée générale, et quand ?

L'article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose une assemblée au moins une fois par an. Sauf disposition contraire, c'est le syndic qui la convoque. Elle se tient, sous réserve du règlement de copropriété, dans la commune où se situe l'immeuble (article 9).

L'article 8 du décret rend la convocation de droit lorsqu'elle est demandée au syndic par le conseil syndical, ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, sauf si le règlement prévoit moins. La demande précise les questions à inscrire. Si le syndic ne réagit pas plus de huit jours après une mise en demeure, le président du conseil syndical convoque valablement l'assemblée.

Une assemblée peut donc être annuelle, pour les comptes et le budget, ou réunie à tout moment pour une question précise. Les règles de convocation sont les mêmes.

La convocation : délai, contenu et ordre du jour

L'article 9 du décret fixe le contenu. La convocation indique le lieu, la date et l'heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises au vote. Elle indique aussi le lieu, les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. Le formulaire de vote par correspondance y est joint.

Sauf urgence, la convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion, à moins que le règlement ne prévoie un délai plus long. Le syndic indique aussi par affichage la date de la prochaine assemblée et la possibilité pour chaque copropriétaire de demander l'inscription de questions. Cet affichage n'est pas prescrit à peine de nullité.

L'ordre du jour est décisif. Selon l'article 13 du décret, l'assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites, et à condition que les notifications aient été faites régulièrement. Elle peut examiner d'autres questions, mais sans effet décisoire. Une question soulevée en séance attend donc l'assemblée suivante.

Participer et voter : présence, visioconférence, correspondance et pouvoirs

L'article 17-1 A de la loi permet de participer par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen électronique permettant l'identification. Le copropriétaire peut aussi voter par correspondance avant l'assemblée, avec un formulaire conforme au modèle fixé par arrêté. Si la résolution est amendée en séance, celui qui avait voté favorablement par correspondance est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix égal à sa quote-part de parties communes (article 22). Celui qui détient plus de la moitié des quotes-parts voit ses voix réduites à la somme des voix des autres. Un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat.

Le syndic, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité, son concubin, ses ascendants, descendants et préposés ne peuvent ni recevoir de mandat ni présider l'assemblée. Le syndic qui reçoit des pouvoirs sans nom de mandataire ne peut ni les garder pour voter, ni les distribuer lui-même.

Le procès-verbal : ce qu'il doit contenir

L'article 17 du décret impose un procès-verbal des décisions, signé à la fin de la séance ou dans les huit jours par le président, le secrétaire et le ou les scrutateurs. Sous l'intitulé de chaque question, il porte le résultat du vote. Il indique les noms et le nombre de voix des opposants, des abstentionnistes et des copropriétaires assimilés à des défaillants.

Il mentionne les réserves formulées par les opposants sur la régularité des décisions et les incidents techniques qui ont empêché un participant à distance de voter. La feuille de présence lui est annexée. Les procès-verbaux sont inscrits à la suite les uns des autres sur un registre, qui peut être tenu sous forme électronique.

Contester une décision : le délai de deux mois

L'article 42 de la loi enferme la contestation dans un délai strict. Les copropriétaires opposants ou défaillants doivent agir dans les deux mois de la notification du procès-verbal, sans ses annexes, à peine de déchéance. Le syndic notifie ce procès-verbal dans le mois qui suit l'assemblée.

Sauf urgence, les travaux votés aux majorités des articles 25 et 26 ne sont pas exécutés avant l'expiration de ce délai de deux mois. Le syndic qui lance le chantier trop tôt prend le risque d'une annulation après le début des travaux.

Le copropriétaire qui a voté pour une décision n'est ni opposant ni défaillant : l'article 42 ne lui ouvre pas cette action. La qualité de chacun se lit dans le procès-verbal, d'où l'importance de noms et de voix exacts pour chaque résolution.

Ce que le syndic doit préparer et conserver

En amont, le syndic construit l'ordre du jour avec le conseil syndical, rédige chaque résolution avec son texte exact et la majorité applicable, joint les documents nécessaires au vote et le formulaire de vote par correspondance. Il garde la preuve de chaque notification.

En séance, il tient la feuille de présence à jour, avec les arrivées et les départs, puisque la base de calcul peut changer d'une résolution à l'autre. Il fait nommer président, secrétaire et scrutateurs. Après la séance, il fait signer le procès-verbal, le notifie dans le mois et l'inscrit au registre.

Les risques sont précis : décision nulle sur une question non inscrite, assemblée annulable pour convocation tardive, travaux suspendus, responsabilité du syndic pour la reprise d'une assemblée. Une assemblée bien préparée coûte moins cher qu'une assemblée à refaire.

Exemple de calendrier d'une assemblée

Exemple fictif. L'assemblée annuelle est fixée au 15 juin. Le minimum légal est de vingt et un jours entre la notification et la réunion, et le règlement de l'immeuble ne prévoit pas plus. Pour garder une marge, le syndic envoie les convocations le 15 mai. Le procès-verbal est signé le soir même. Le syndic doit le notifier au plus tard le 15 juillet.

Un copropriétaire opposant reçoit la notification le 3 juillet. Il peut agir en justice jusqu'au 3 septembre. Les travaux de ravalement votés à la majorité de l'article 25 ne démarrent pas avant l'expiration de ce délai, sauf urgence.

Questions fréquentes : assemblée générale de copropriété

Les textes de référence

• Article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr