Contrat type de syndic : définition et règles en 2026

Que dit l'article 18-1 A de la loi de 1965 ?

Le principe est la rémunération forfaitaire : le syndic est payé de manière forfaitaire pour les prestations qu'il fournit au titre de sa mission. Par exception, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue pour des prestations particulières qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d'État.

Tout contrat ou projet de contrat respecte le contrat type. Le projet est accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées, selon un modèle fixé par arrêté. Un manquement à ces règles est passible d'une amende administrative d'un montant maximal de 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, prononcée selon les règles du code de la consommation.

Le texte encadre aussi les à-côtés. Les prestations sans rapport avec la mission de syndic font l'objet d'une convention distincte, autorisée par l'assemblée à la majorité des voix exprimées, et ne peuvent pas figurer dans le contrat. Toute convention avec une entreprise liée au syndic doit être autorisée à la même majorité, faute de quoi elle n'est pas opposable au syndicat. Ces règles ne s'appliquent pas au syndic non rémunéré, qui peut néanmoins proposer un contrat conforme au contrat type.

Ce que contient le contrat type

L'article 29 du décret du 17 mars 1967 impose que le contrat fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération. Il est rédigé en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure au corps huit.

L'annexe 1 suit un plan fixe : identification des parties, dont le numéro d'immatriculation du syndicat ; missions ; durée ; résiliation à l'initiative du conseil syndical ou du syndic, fondée sur une inexécution suffisamment grave ; fiche synthétique et transmission de pièces au conseil syndical ; forfait et prestations particulières ; frais imputables aux seuls copropriétaires ; reddition de compte.

Le forfait comprend toutes les prestations fournies au titre de la mission, à l'exclusion de celles énumérées à l'annexe 2. Une liste non limitative des prestations incluses est annexée au contrat : appels de provisions et de cotisations au fonds de travaux, mise à jour du registre d'immatriculation, fiche synthétique, carnet d'entretien, conservation et transmission des archives. Le contrat fixe aussi la durée et la plage horaire de l'assemblée générale annuelle comprise dans le forfait.

La liste limitative des prestations particulières

L'annexe 2 regroupe les seules prestations qui peuvent donner lieu à une rémunération complémentaire. Elle couvre les assemblées, réunions avec le conseil syndical et visites supplémentaires ; l'établissement ou la modification du règlement de copropriété et la publication des actes ; la gestion des sinistres (déplacements, mesures conservatoires, expertises, suivi auprès de l'assureur) ; les travaux et études techniques énumérés à l'article 44 du décret.

Elle couvre encore les litiges et contentieux, hors recouvrement des créances sur les copropriétaires, et une série d'autres prestations : reprise de comptabilité d'exercices antérieurs non approuvés en cas de changement de syndic, représentation auprès de structures extérieures créées en cours de mandat, dossiers d'emprunt et de subvention, immatriculation initiale du syndicat, liquidation en cas de réunion de tous les lots.

Le raisonnement est simple : ce qui n'est pas dans la liste est déjà payé par le forfait. Un vote d'assemblée ne peut pas créer un droit à facturer une prestation absente de l'annexe 2. Les honoraires sur travaux hors budget, eux, se votent lors de la même assemblée que les travaux, à la même majorité, en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif.

Ce qui change depuis le 25 décembre 2025

Les annexes 1 et 2 du décret du 17 mars 1967 ont été modifiées par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, en vigueur depuis le 25 décembre 2025. L'annexe 2 vise désormais, au 16° bis, la constitution, le suivi et la gestion d'un emprunt souscrit au nom du syndicat en application du III de l'article 26-4 de la loi de 1965.

Selon l'article 22 de ce décret, la nouvelle rédaction des annexes 1 et 2 s'applique aux contrats conclus après son entrée en vigueur. Pour les contrats en cours, elle ne s'applique que si les parties signent un avenant ayant pour objet d'introduire la prestation du 16° bis. Avant de renouveler ou de présenter un contrat en 2026, vérifiez que vous partez du modèle en vigueur, et non d'un fichier enregistré avant cette date.

Durée, renouvellement et mise en concurrence

Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée et approuvé par une décision expresse de l'assemblée (article 18 de la loi). Aucun nouveau contrat ne peut être conclu sans décision expresse : pas de tacite reconduction. Hors le cas de l'organisme HLM vendeur (article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation), l'article 28 du décret limite la durée des fonctions à trois ans. Elle est réduite à un an, pendant les délais de l'article 1792-4-1 du code civil, lorsque le syndic ou ses proches ont participé à la construction de l'immeuble.

Avant l'assemblée qui désigne un syndic professionnel, l'article 21 charge le conseil syndical de mettre en concurrence plusieurs projets de contrats établis selon le contrat type et accompagnés de leur fiche d'information. L'assemblée précédente peut l'en dispenser à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Sans conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire, et son omission n'entraîne pas l'irrégularité de la désignation.

Ce que le syndic professionnel doit vérifier

Le syndic rédige à partir du contrat type en vigueur, sans rubrique nouvelle ni clause qui ferait sortir du forfait une tâche courante. Il remplit les dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, fixe la plage horaire de l'assemblée annuelle, chiffre chaque prestation particulière au tarif horaire ou forfaitaire et joint la fiche d'information.

À la facturation, il vérifie trois points pour chaque prestation en sus : elle figure dans l'annexe 2, elle est décrite et tarifée au contrat voté, l'événement s'est réellement produit. Les frais de recouvrement et les honoraires d'état daté sont imputés au seul copropriétaire concerné, jamais aux charges générales ; l'état daté est plafonné à 380 € TTC selon la mention reproduite par le contrat type.

Les risques sont concrets : amende administrative, restitution des sommes facturées hors liste, pénalités de 15 euros par jour de retard pour la fiche synthétique ou les pièces demandées par le conseil syndical, et perte du mandat au renouvellement.

Exemple chiffré : comparer deux offres

Exemple fictif. Le cabinet A propose un forfait annuel de 3 600 € TTC, avec une assemblée de deux heures et une visite par an. Le cabinet B propose 4 200 € TTC, avec une assemblée de trois heures, deux visites et deux réunions avec le conseil syndical incluses.

L'année suivante, la copropriété demande une deuxième visite et deux réunions avec son conseil syndical. Chez A, ces trois prestations sont facturées en sus selon son tarif, par exemple 200 € pour la visite et 300 € par réunion, soit 800 €. Le coût réel de A atteint 4 400 €, contre 4 200 € pour B, chez qui elles sont comprises dans le forfait. La grille de comparaison doit donc porter sur le contenu du forfait, pas seulement sur son prix.

Questions fréquentes : contrat type de syndic

Les textes de référence

• Article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Annexe 1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Annexe 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article 18-1 AA de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025legifrance.gouv.fr
• Article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr