Syndic de copropriété : définition et règles en 2026

Que dit l'article 18 de la loi de 1965 sur les missions du syndic ?

L'article 17 confie au syndic l'exécution des décisions du syndicat, prises en assemblée générale. L'article 18 détaille ensuite ses missions, indépendamment des pouvoirs que d'autres textes ou une délibération spéciale lui confèrent. Le syndic assure l'exécution du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée. Il administre l'immeuble, pourvoit à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

En cas d'urgence, il fait procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Il représente le syndicat dans les actes civils et en justice dans les cas prévus par la loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division, du règlement et de leurs modifications. Il conserve les archives, tient le carnet d'entretien et réalise les démarches d'immatriculation prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l'habitation, sous peine d'astreinte.

Il informe les occupants des décisions de l'assemblée. Le syndic professionnel propose en outre un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés de la copropriété, sauf décision contraire de l'assemblée prise à la majorité de l'article 25. Le IV de l'article 18 ajoute une règle de fond : le syndic est seul responsable de sa gestion et ne peut se faire substituer. Seule l'assemblée peut autoriser, à la majorité de l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

La gestion comptable et le compte bancaire séparé

Le II de l'article 18 confie au syndic la gestion comptable et financière du syndicat. Il établit le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, puis les comptes et leurs annexes, et les soumet au vote de l'assemblée. Il tient pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire.

Il ouvre un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes reçues pour lui. L'assemblée peut choisir un autre établissement à la majorité de l'article 25. Ce compte ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion ni d'une compensation, et ses intérêts sont acquis au syndicat. Un second compte séparé et rémunéré reçoit les cotisations au fonds de travaux.

La sanction est lourde. La méconnaissance de ces obligations emporte la nullité de plein droit du mandat à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la désignation. Les actes passés avec des tiers de bonne foi restent valables. Le syndic transmet au conseil syndical une copie des relevés périodiques. Sauf syndic provisoire ou administrateur provisoire, il ne peut pas avancer de fonds au syndicat.

Comment le syndic est-il désigné, et pour combien de temps ?

La désignation et la révocation du syndic relèvent de la majorité des voix de tous les copropriétaires, prévue au c de l'article 25. Si le projet n'atteint pas cette majorité mais recueille au moins le tiers de ces voix, l'article 25-1 impose un second vote immédiat à la majorité de l'article 24.

Hors le cas de l'organisme HLM vendeur, syndic tant qu'il reste propriétaire d'un logement (article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation), l'article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 limite la durée des fonctions à trois années. Elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, ses proches, ses préposés ou ses commettants ont participé à la construction de l'immeuble, pendant les délais de l'article 1792-4-1 du code civil. Le syndic peut être désigné de nouveau pour les mêmes durées. L'article 18 précise que le contrat est conclu pour une durée déterminée et approuvé par une décision expresse de l'assemblée.

Avant l'assemblée qui désigne un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats établis selon le contrat type, sans que cette formalité conditionne la validité de la désignation (article 21). À défaut de nomination par l'assemblée convoquée à cet effet, l'article 17 permet au président du tribunal judiciaire de désigner le syndic, à la requête d'un copropriétaire, du maire ou du président de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat.

Syndic professionnel ou syndic non professionnel

La loi Hoguet vise, au 9° de son article 1er, l'exercice des fonctions de syndic de copropriété par les personnes qui s'y livrent de manière habituelle sur les biens d'autrui. Le syndic professionnel relève donc de la carte professionnelle (mention syndic de copropriété, dite carte S) et des obligations de la profession. L'article 3-1 de la même loi le soumet à la formation continue : sa carte ne peut être renouvelée s'il n'en justifie pas.

Cette obligation représente 14 heures par an ou 42 heures sur trois années consécutives d'exercice, dont au moins 2 heures de non-discrimination dans l'accès au logement et 2 heures de déontologie sur trois ans, selon le décret n° 2016-173 du 18 février 2016. Sont validées les actions de formation, l'assistance à des colloques dans la limite de deux heures par an et l'enseignement dans la limite de trois heures par an.

Le syndic non professionnel, souvent appelé syndic bénévole, obéit à l'article 17-2 de la loi de 1965 : seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots de l'immeuble peut l'être. S'il perd cette qualité, son mandat devient caduc trois mois après l'événement, délai pendant lequel il convoque l'assemblée pour désigner un successeur. Il exerce les mêmes missions de l'article 18, sans les garanties propres à la profession.

Ce que le syndic doit faire, vérifier et conserver

À sa désignation, le syndic relit la résolution qui le nomme : date de prise d'effet, date de fin, contrat approuvé. Il ouvre ou reprend le compte séparé dans les trois mois, puis il le prouve au conseil syndical. Il met à jour l'immatriculation et l'accès en ligne aux documents.

En cours de mandat, il n'engage aucune dépense hors budget voté sans décision de l'assemblée, sauf travaux de sauvegarde en cas d'urgence. Il conserve les archives du syndicat, les procès-verbaux, les contrats et les pièces comptables, qu'il devra remettre à son successeur. Il ne délègue pas ses missions à un tiers sans autorisation de l'assemblée.

Les risques sont concrets : nullité du mandat faute de compte séparé, astreinte en cas de défaut d'immatriculation, responsabilité civile envers le syndicat, et pour le professionnel, refus de renouvellement de la carte si la formation continue n'est pas justifiée.

Exemple : le compte séparé ouvert trop tard

Exemple fictif. Un cabinet est désigné par l'assemblée du 12 mars. Il gère les fonds de l'immeuble sur un compte collectif du cabinet et n'ouvre le compte au nom du syndicat que le 20 juin. Le délai de trois mois a expiré le 12 juin.

Conséquence : le mandat est nul de plein droit à compter de cette échéance. Les contrats signés avec des entreprises de bonne foi restent valables, mais le syndicat se retrouve sans syndic régulièrement en fonction. Il faut convoquer une assemblée pour désigner un syndic, et le cabinet s'expose à une action en responsabilité.

La bonne pratique est simple : ouvrir le compte dès la désignation et adresser au conseil syndical, dans le mois, l'attestation bancaire au nom du syndicat.

Changer de syndic : fin de contrat et empêchement

Le VII de l'article 18 organise la fin du contrat sans indemnité lorsqu'une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat avec le même syndic. La désignation d'un nouveau syndic et la fixation d'une date anticipée de fin de contrat sont alors inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée tenue dans les trois mois précédant le terme. Lorsque l'initiative vient du syndic, il en informe le conseil syndical au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée. Les dates de fin de l'ancien contrat et de prise d'effet du nouveau interviennent au plus tôt un jour franc après l'assemblée.

Le VIII prévoit la résiliation pour inexécution suffisamment grave. Si le conseil syndical en prend l'initiative, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription à l'ordre du jour. Si le syndic en est à l'origine, il convoque l'assemblée dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de sa notification. En cas d'empêchement du syndic, le président du conseil syndical peut convoquer l'assemblée chargée d'en désigner un nouveau. En cas de carence, et à défaut de clause du règlement, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

Questions fréquentes : syndic de copropriété

Les textes de référence

• Article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 17-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article 1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article 3 du décret n° 2016-173 du 18 février 2016legifrance.gouv.fr
• Article 3-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Syndic de copropriété (service-public.gouv.fr)service-public.gouv.fr