Majorités de vote en copropriété (articles 24, 25 et 26) : définition et règles en 2026

Article 24 : la majorité des voix exprimées

L'article 24 est la règle par défaut : les décisions se prennent à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. Les abstentions ne sont pas des voix exprimées : elles sortent de la base de calcul.

Le II donne une liste d'exemples. On y trouve les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la santé et la sécurité des occupants, les modalités des travaux rendus obligatoires par la loi ou un arrêté de police, les travaux d'accessibilité qui n'affectent pas la structure, l'adaptation du règlement aux évolutions législatives, la décision d'engager le diagnostic de l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation, les bornes de recharge et l'étude de l'article 24-5, ou encore les installations solaires sur les toits et façades.

Le mot « notamment » compte. Une décision qu'aucun texte ne rattache à une autre majorité relève de l'article 24.

Article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires

L'article 25 change la base : on compte sur la totalité des voix du syndicat, absents compris. Il faut plus de la moitié de ces voix. Une abstention ou une absence pèse donc comme un vote contre.

Relèvent notamment de cette majorité : toute délégation du pouvoir de prendre une décision de l'article 24, l'autorisation donnée à un copropriétaire de faire à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur, la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, les modalités d'ouverture des portes d'accès, l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires et l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

Article 26 : la double majorité

L'article 26 exige deux conditions cumulées : la majorité des membres du syndicat, comptés par tête, et au moins les deux tiers des voix. Il vise les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux du d de l'article 25, la modification ou l'établissement du règlement en ce qui concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, et la suppression du poste de concierge avec l'aliénation de sa loge, sauf si, en vertu d'une clause du règlement, cette suppression porte atteinte à la destination de l'immeuble ou à la jouissance des parties privatives : l'unanimité est alors requise.

Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, il vise aussi la modification du règlement qui interdit la location en meublés de tourisme des lots d'habitation autres que les résidences principales. Cette décision n'est possible que dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

L'unanimité et les verrous qu'aucune majorité ne lève

L'article 26 pose deux verrous. L'assemblée ne peut, à aucune majorité, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou de leurs modalités de jouissance, telles qu'elles résultent du règlement. Et seule l'unanimité des voix de tous les copropriétaires permet d'aliéner une partie commune nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou de modifier les clauses du règlement relatives à cette destination.

D'autres textes exigent l'unanimité. L'article 11 réserve à l'unanimité la modification de la répartition des charges, sauf lorsqu'elle est rendue nécessaire par des travaux ou des actes votés, auquel cas la même majorité suffit. Pour les charges de services et d'équipements, la modification liée à un changement d'usage d'une partie privative relève de l'article 25, et celle liée à sa transformation en logement prévue à l'article 9 de l'article 24. L'unanimité se compte sur toutes les voix du syndicat : un seul absent sans pouvoir l'empêche.

Les passerelles : quand un second vote est possible

L'article 25-1 crée une passerelle vers l'article 24. Si une décision de l'article 25 n'obtient pas la majorité des voix de tous, mais recueille au moins le tiers de ces voix, la même assemblée vote immédiatement une seconde fois à la majorité des voix exprimées.

Depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, l'article 25-1 contient un second alinéa limité aux travaux d'économies d'énergie du f de l'article 25. Si le projet n'a pas atteint le tiers des voix, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité de l'article 24.

L'article 26-1 ouvre une passerelle comparable pour l'article 26. Si la double majorité manque, mais que le projet a obtenu l'approbation de la moitié des membres présents, représentés ou votant par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous, la même assemblée revote aussitôt à la majorité de l'article 25. Aucune passerelle n'existe pour l'unanimité.

Exemple chiffré : deux votes, deux passerelles

Exemple fictif. Une copropriété compte 20 copropriétaires et 10 000 voix. Elle vote une isolation de façade, travaux d'économies d'énergie de l'article 25. Résultat : 4 200 voix pour, 1 800 contre, 600 abstentions, 3 400 voix absentes. Il fallait plus de 5 000 voix : la résolution n'est pas adoptée à l'article 25. Le tiers de 10 000, soit 3 334 voix, est atteint. Second vote immédiat à l'article 24 : à résultats identiques, les voix exprimées sont 6 000 (4 200 plus 1 800), la majorité est de plus de 3 000, la résolution est adoptée.

Même immeuble, vente d'un local commun non nécessaire à la destination, qui relève de l'article 26. Il faut au moins 11 copropriétaires et 6 667 voix. Douze copropriétaires votent pour, avec 6 400 voix : la double majorité échoue. Seize copropriétaires participent au vote : la moitié, soit 8, est dépassée et 6 400 voix dépassent le tiers. L'assemblée revote à l'article 25 : 6 400 voix sur 10 000, la résolution est adoptée.

Ce que le syndic doit faire, et ce qui a changé depuis 2024

Le syndic indique, dans l'ordre du jour, la majorité applicable en face de chaque question, avec son fondement. En séance, il recalcule la base à chaque résolution et vérifie la passerelle avant de déclarer un rejet. Le procès-verbal porte le détail des voix. Une décision votée à la mauvaise majorité, trop souple ou trop exigeante, peut être contestée par les opposants et les défaillants dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42).

Trois réformes récentes sont à intégrer. La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 a ouvert le recours à une nouvelle assemblée sous trois mois pour les seuls travaux d'économies d'énergie. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a ouvert l'article 26 à l'interdiction des meublés de tourisme. La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 a soumis à l'article 24 le changement de destination de locaux privatifs autres que d'habitation (hors locaux commerciaux) en logements, lorsqu'il contrevient à la destination de l'immeuble, ainsi que la modification de charges qui en découle.

Questions fréquentes : majorités de vote en copropriété (articles 24, 25 et 26)

Les textes de référence

• Article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 26-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr