Carnet d'entretien : définition et règles en 2026

Que dit la loi sur le carnet d'entretien ?

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 range le carnet parmi les missions propres du syndic : établir et tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble, et le tenir à la disposition des copropriétaires, conformément à un contenu défini par décret. Ce n'est pas une option du contrat ni une décision d'assemblée : c'est une obligation légale attachée à la fonction.

L'article 14-2 de la même loi renforce son rôle depuis la loi Climat et résilience. Les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux, leur échéancier et, le cas échéant, les travaux prescrits par le diagnostic technique global y sont intégrés. Le carnet devient ainsi le point de rencontre entre l'histoire de l'immeuble et sa programmation.

Les mentions obligatoires du décret du 30 mai 2001

Le décret distingue un socle minimal et des mentions à porter s'il y a lieu. Le socle, fixé à l'article 3, comprend l'adresse de l'immeuble, l'identité du syndic en exercice, ainsi que les références et la date d'échéance des contrats d'assurance de l'immeuble souscrits par le syndicat.

L'article 4 ajoute l'année de réalisation des travaux importants, comme le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, avec l'identité des entreprises qui les ont réalisés. Il ajoute la référence des contrats d'assurance dommages-ouvrage dont la garantie est en cours, et les références et échéances des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs.

Il ajoute enfin, si un diagnostic technique global existe, la liste des travaux jugés nécessaires à la conservation de l'immeuble, avec les éléments concernés et l'échéancier recommandé, et, s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée. L'article 5 permet à l'assemblée d'y faire ajouter des informations complémentaires, par exemple sur la construction ou les études techniques réalisées.

Comment le carnet s'organise-t-il ?

L'article 2 du décret règle les ensembles complexes. Lorsque le syndicat gère plusieurs bâtiments, le syndic ouvre un chapitre par bâtiment. Lorsqu'il existe des syndicats secondaires, chacun a son propre carnet, et le carnet du syndicat principal comporte un chapitre consacré aux parties communes à l'ensemble des syndicats.

Le carnet porte des références et des dates, pas des copies de factures ou de rapports. Les pièces elles-mêmes restent dans les archives du syndicat, que le syndic doit aussi conserver en application de l'article 18. Un carnet bien tenu permet de retrouver en quelques minutes l'entreprise qui a refait la toiture et l'assureur dommages-ouvrage à solliciter.

Ce que le syndic doit faire

Le syndic met le carnet à jour au fil de l'eau : à chaque contrat d'entretien signé ou renouvelé, à chaque changement d'assureur, à chaque chantier important achevé, à chaque adoption ou révision du plan pluriannuel. Une mise à jour annuelle en bloc laisse le carnet faux pendant des mois.

La tenue du carnet relève de sa mission légale et du forfait : elle ne figure pas dans la liste limitative des prestations particulières facturables. Le syndic le tient à disposition des copropriétaires et le communique sur demande.

En cas de changement de syndic, l'article 33-1 du décret du 17 mars 1967 impose que la transmission des documents et archives soit accompagnée d'un bordereau récapitulatif, dont copie est remise au conseil syndical. Le nouveau syndic vérifie que le carnet y figure. S'il est absent ou lacunaire, il le reconstitue à partir des archives et fait constater par écrit ce qui manque.

Ce que l'agent immobilier peut y lire

L'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation impose de remettre le carnet d'entretien à l'acquéreur d'un lot d'un immeuble à usage total ou partiel d'habitation, au plus tard à la signature de la promesse. Il n'est pas exigé pour un lot annexe, comme une cave ou un parking, ni si l'acquéreur possède déjà un lot dans la même copropriété.

Pour l'agent immobilier, le carnet est un argument de vente autant qu'un outil de vérification. Une toiture refaite récemment, une chaudière remplacée, une garantie dommages-ouvrage encore en cours rassurent l'acquéreur. À l'inverse, des contrats de maintenance échus ou des travaux recommandés par le diagnostic et jamais engagés annoncent des appels de fonds.

Carnet, DTG, plan pluriannuel : trois documents, trois horizons

Ces trois documents se complètent sans se confondre. Le carnet d'entretien enregistre le passé : ce qui a été fait, par qui, et sous quelle garantie. Le diagnostic technique global décrit le présent : l'état de l'immeuble et ses besoins. Le plan pluriannuel de travaux organise l'avenir : ce que l'assemblée a décidé de programmer.

Le carnet relie les trois, puisqu'il reprend la liste des travaux du diagnostic et l'échéancier du plan adopté. Un syndic qui tient ce carnet à jour dispose d'un tableau de bord complet de l'immeuble pour préparer chaque assemblée.

Exemple : à quoi ressemble une page de carnet

Exemple fictif. Immeuble du 12 rue des Lilas, bâtiment A. Syndic en exercice : cabinet X. Assurance multirisque de l'immeuble : contrat n° 0000, échéance au 1er janvier. Ravalement des façades réalisé en 2019 par l'entreprise Y. Remplacement de la chaudière collective en 2022 par l'entreprise Z, garantie dommages-ouvrage en cours. Contrat d'entretien de l'ascenseur : échéance au 31 décembre.

Travaux recommandés par le diagnostic technique global : réfection de l'étanchéité de la toiture-terrasse, à engager dans les trois ans. Échéancier du plan pluriannuel adopté : toiture-terrasse en deuxième année, remplacement des menuiseries des parties communes en cinquième année.

Questions fréquentes : carnet d'entretien

Les textes de référence

• Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2001-477 du 30 mai 2001legifrance.gouv.fr
• Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 33-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr