Copropriété : assemblée générale, charges et contentieux courant

Ce que vend réellement un vendeur de lot

Un lot de copropriété est une partie privative assortie d'une quote-part de parties communes. Cette quote-part, exprimée en tantièmes, détermine la répartition des charges générales et le poids du vote en assemblée. Un acquéreur qui l'ignore découvre après coup pourquoi ses charges sont plus élevées que celles d'un voisin à surface comparable.

Le règlement de copropriété est le document qui organise tout cela. Il définit les parties privatives et communes, les conditions de jouissance, la destination de l'immeuble, et parfois des restrictions déterminantes pour l'acquéreur : interdiction d'exercer une activité professionnelle, de louer en meublé de courte durée, ou d'installer certains équipements.

L'assemblée générale et ses majorités

La loi de 1965 organise les décisions selon quatre régimes principaux : majorité simple des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ; majorité absolue des voix de tous les copropriétaires ; double majorité ; unanimité. La nature de la décision détermine le régime, et une décision prise à la mauvaise majorité est contestable.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite ELAN, puis l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 ont réécrit une partie de ces règles, notamment sur la passerelle qui permet, à certaines conditions, de revoter immédiatement à une majorité inférieure. Ce sont des points où une connaissance datée conduit à une erreur de procédure.

Le délai de contestation d'une décision est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, pour un copropriétaire opposant ou défaillant. Passé ce délai, la décision devient définitive même si elle était irrégulière.

Les travaux votés, angle mort d'une vente

Des travaux votés avant la vente mais appelés après elle sont, sauf convention contraire entre les parties, à la charge de celui qui est copropriétaire à la date de l'appel de fonds. Une clause du compromis peut en décider autrement, et c'est là que le professionnel joue son rôle : signaler la question avant la signature, pas après.

L'information vient des procès-verbaux des dernières assemblées et de l'état daté établi par le syndic. Lire ces documents fait partie du devoir de conseil, et leur absence dans un dossier de vente est un signal à traiter, pas une formalité à contourner.

Le contentieux que rencontre un professionnel

Trois contentieux reviennent : les impayés de charges, qui pèsent sur la trésorerie du syndicat et donc sur tous les copropriétaires ; les troubles de voisinage et les travaux non autorisés sur parties communes ; enfin la contestation de décisions d'assemblée.

Un professionnel de la transaction n'a pas à les trancher, mais il doit savoir les repérer dans un dossier et en mesurer l'effet sur la valeur et sur l'information due à l'acquéreur. Un immeuble en procédure contre son ancien syndic ou en impayés significatifs ne se vend pas dans les mêmes conditions qu'un autre.