Conseil syndical : définition et règles en 2026

Que dit l'article 21 de la loi de 1965 ?

L'article 21 pose le principe : dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il donne son avis au syndic ou à l'assemblée sur toute question concernant le syndicat, qu'il soit consulté ou qu'il se saisisse lui-même.

L'assemblée générale, à la majorité de l'article 25, fixe un montant de marchés et de contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical devient obligatoire. À la même majorité, elle fixe un montant à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire pour les marchés et contrats autres que celui du syndic.

Le conseil syndical n'est pas le syndicat. La personnalité civile appartient au syndicat des copropriétaires (article 14). Le conseil syndical rend des avis et contrôle : il ne signe pas les contrats et n'engage pas le syndicat.

Qui peut être membre du conseil syndical ?

Les membres sont désignés par l'assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (c de l'article 25). L'article 21 les choisit parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés d'une société propriétaire de lots dans le cas de l'article 23, les accédants ou acquéreurs à terme, leurs conjoints, partenaires de pacte civil de solidarité, représentants légaux ou usufruitiers. Une personne morale siège par son représentant légal ou un fondé de pouvoir habilité.

Certaines personnes ne peuvent pas siéger, même si elles sont copropriétaires : le syndic, ses préposés, leurs conjoints, partenaires de pacte civil de solidarité, concubins, ascendants, descendants et parents en ligne collatérale jusqu'au deuxième degré. Cette incompatibilité ne s'applique pas aux syndicats gérés par un syndic non professionnel.

Le conseil élit son président parmi ses membres. Ce n'est pas l'assemblée qui le désigne. Selon l'article 22 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le mandat des membres ne peut excéder trois années renouvelables, et le conseil rend compte chaque année de sa mission à l'assemblée.

L'accès aux documents et les pénalités du syndic en retard

Le conseil syndical peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété. Il reçoit sur sa demande communication de tout document intéressant le syndicat.

Si les pièces ne sont pas transmises dans un délai d'un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Elles sont déduites lors de l'établissement des comptes à soumettre à l'assemblée. À défaut, le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond.

L'article 18 ajoute une transmission régulière : le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte bancaire séparé du syndicat, dès leur réception.

La mise en concurrence du contrat de syndic

Avant l'assemblée appelée à désigner un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats, établis selon le contrat type de l'article 18-1 A et accompagnés de la fiche d'information. Cette formalité n'est pas prescrite à peine d'irrégularité de la désignation.

L'assemblée peut dispenser le conseil de cette mise en concurrence, par un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires. La demande est inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée précédente. Tout copropriétaire peut aussi demander l'inscription de projets de contrats qu'il communique.

Le conseil syndical peut rendre un avis écrit sur tout projet de contrat de syndic. Cet avis est alors joint à la convocation, avec les projets concernés. Sans conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.

La délégation de pouvoirs : ce que l'assemblée peut confier

L'article 21-1, issu de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, permet à l'assemblée de déléguer au conseil syndical tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées de l'article 24. Deux conditions : le conseil compte au moins trois membres, et la délégation est votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Trois sujets restent exclus : l'approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel et les adaptations du règlement rendues nécessaires par l'évolution des textes. L'assemblée fixe le montant maximum des sommes allouées (article 21-2). La délégation dure deux ans au plus et se renouvelle par une décision expresse (article 21-3).

Le syndicat souscrit une assurance de responsabilité civile pour chaque membre (article 21-4). Les décisions déléguées se prennent à la majorité des membres, le président ayant voix prépondérante en cas de partage. Le conseil rend compte de sa délégation devant l'assemblée qui approuve les comptes et établit un rapport pour les copropriétaires (article 21-5).

Ce que le syndic doit faire avec le conseil syndical

Le syndic prépare le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, comme l'exige l'article 18. Il le consulte au-delà du seuil voté par l'assemblée et garde la trace écrite de chaque consultation, y compris sans réponse. Il répond à toute demande de pièces dans le mois.

Il vérifie à chaque assemblée l'éligibilité des membres et la date de fin de leurs mandats. Il ne laisse pas le conseil décider hors délégation : une instruction du conseil ne remplace pas une décision d'assemblée et ne protège pas le syndic. Selon l'article 8 du décret de 1967, le conseil peut exiger la convocation d'une assemblée ; si le syndic ne s'exécute pas plus de huit jours après une mise en demeure, le président du conseil la convoque lui-même.

Exemple fictif. L'assemblée délègue au conseil syndical de cinq membres les petits travaux d'entretien relevant de l'article 24, avec un plafond de 8 000 € et pour deux ans. Le conseil retient un devis de 3 200 € par trois voix sur cinq. Le syndic exécute, puis le conseil rend compte de cette décision à l'assemblée d'approbation des comptes.

Une copropriété peut-elle se passer de conseil syndical ?

Oui, dans deux cas. L'assemblée peut décider, par une délibération spéciale à la majorité de l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire se prend ensuite à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Par ailleurs, l'article 41-9 dispense les petites copropriétés de l'article 41-8 de l'obligation d'en constituer un.

Si l'assemblée ne parvient pas à désigner les membres, faute de candidats ou de majorité, le procès-verbal le mentionne et est notifié à tous les copropriétaires dans un délai d'un mois. Le juge, saisi par un copropriétaire ou le syndic, peut alors désigner des membres avec leur accord, ou constater l'impossibilité d'instituer un conseil.

Questions fréquentes : conseil syndical

Les textes de référence

• Article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 21-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 21-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 22 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article 41-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr