État descriptif de division : définition et règles en 2026

À quoi sert l'état descriptif de division ?

L'état descriptif de division est d'abord un outil de la publicité foncière. L'article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 impose à tout acte publié qui ne concerne qu'une ou plusieurs fractions d'un immeuble de désigner à la fois ces fractions et l'ensemble de l'immeuble. La désignation de la fraction se fait conformément à un état descriptif de division, ou à un état modificatif, préalablement publié.

L'acte mentionne le numéro du lot dans lequel la fraction est comprise et, sauf exceptions prévues par décret, la quote-part dans la propriété du sol afférente à ce lot. Cette exigence ne s'applique pas aux actes portant sur une servitude, un droit d'usage ou d'habitation, ou un bail de plus de douze années, ni à ceux qui suppriment la division de l'immeuble.

Concrètement, sans état descriptif publié, on ne peut pas vendre, hypothéquer ou donner un appartement comme lot distinct au fichier immobilier. C'est lui qui donne à chaque lot son identité juridique.

Que contient un état descriptif de division ?

L'article 71-1 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 laisse le choix de la forme : un acte spécialement dressé, un règlement de copropriété ou un cahier des charges, ou tout autre acte ou décision judiciaire. Un seul état descriptif est établi lorsque plusieurs bâtiments pouvant former des copropriétés particulières sont édifiés sur un sol placé globalement sous le régime de l'indivision forcée. L'état doit identifier l'immeuble, opérer une division en lots et numéroter chaque lot.

L'article 71-2 définit le lot comme toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes si elle existe. Pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local professionnel) et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier) constitue une fraction. L'article 71-3 impose de situer chaque fraction : bâtiment, escalier, étage, emplacement dans l'étage, ou référence à un plan annexé.

L'article 71-5 impose enfin un tableau récapitulatif, incorporé ou annexé à l'acte, avec les colonnes suivantes : numéro du lot, bâtiment, escalier, étage, nature du lot, quote-part des parties communes. Ce tableau est reproduit au fichier immobilier.

Numérotation des lots et actes modificatifs

L'article 71-4 impose une numérotation continue dans une série unique à partir de l'unité, ou dans des séries successives par bâtiment. Les lots nouveaux prennent les numéros suivant les numéros existants. Après une division, une réunion ou la suppression d'un état antérieur, aucun numéro déjà attribué ne peut être repris.

L'article 71-13 sanctionne ces règles. Le service de la publicité foncière rejette la formalité en cas de discordance entre les numéros de lots du document déposé et ceux du tableau publié, lorsque l'état ou l'acte modificatif réutilise des numéros déjà attribués, ou lorsqu'il ne tient pas compte d'une division ou d'une modification antérieure des lots.

Toute modification de la composition des lots passe donc par un acte modificatif publié. Le syndic représente le syndicat pour la publication de l'état descriptif et de ses modifications, sans que chaque copropriétaire intervienne à l'acte (article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

État descriptif et règlement de copropriété : ne pas les confondre

L'article 8 de la loi de 1965 prévoit un règlement « incluant ou non l'état descriptif de division ». Quand les deux sont réunis dans un même acte, l'article 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 exige qu'ils soient rédigés sans confusion possible. Seules les stipulations visées à l'article 1er de ce décret, destination, jouissance, administration et état de répartition des charges, constituent le règlement.

L'état descriptif décrit et numérote. Le règlement organise et répartit. La quote-part de parties communes figure dans le tableau de l'état descriptif, mais les clés de charges spéciales, comme l'ascenseur ou le chauffage, relèvent de l'état de répartition des charges du règlement.

Ce que l'agent immobilier et le syndic doivent vérifier

L'agent immobilier recopie dans le mandat et l'avant-contrat les numéros de lots tels qu'ils figurent à l'état descriptif et à ses modificatifs publiés. Il vérifie la nature de chaque lot et sa composition : une cave peut faire partie du lot de l'appartement ou constituer un lot distinct. Il compare la réalité physique au document, notamment en cas de réunion d'appartements ou de combles aménagés.

Un écart retarde la vente. Le notaire ne peut publier un acte dont la désignation ne concorde pas avec le tableau publié : la formalité est rejetée. Le vendeur doit alors faire établir un modificatif avant de signer l'acte authentique.

Le syndic, de son côté, conserve l'état descriptif et tous ses modificatifs. Après chaque publication, il met à jour la liste des lots, les clés de répartition et les données d'immatriculation. Il n'applique jamais dans sa comptabilité une division qui n'a pas été publiée.

Exemple : vendre la cave d'un lot

Exemple fictif. Le lot 17 comprend un appartement et une cave, avec une quote-part de 120 dix-millièmes. Le propriétaire veut vendre la cave à son voisin. La cave n'a pas de numéro propre : elle ne peut pas être vendue seule en l'état.

Il faut un acte modificatif. Le lot 17 est supprimé et remplacé par deux lots nouveaux, numérotés à la suite du dernier numéro existant, par exemple 48 pour l'appartement avec 112 dix-millièmes et 49 pour la cave avec 8 dix-millièmes. Le numéro 17 ne sera plus jamais réutilisé. L'acte est publié, puis la vente du lot 49 peut être signée et publiée à son tour.

Reste la question des charges. Si le règlement ne fixe pas la répartition entre les fractions d'un lot aliénées séparément, l'article 11 de la loi de 1965 la soumet à l'approbation de l'assemblée, à la majorité de l'article 24. À défaut de décision, tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire.

Questions fréquentes : état descriptif de division

Les textes de référence

• Article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955legifrance.gouv.fr
• Article 71-1 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955legifrance.gouv.fr
• Article 71-4 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955legifrance.gouv.fr
• Article 71-5 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955legifrance.gouv.fr
• Article 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955legifrance.gouv.fr