Appel de fonds : définition et règles en 2026

Que peut exiger le syndic ? La liste de l'article 35 du décret

L'article 35 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction en vigueur depuis le 25 décembre 2025, énumère les sommes que le syndic peut exiger. Le syndic peut exiger l'avance constituant la réserve prévue au règlement, plafonnée à un sixième du budget prévisionnel. Il peut appeler les provisions du budget prévisionnel et les provisions pour les dépenses hors budget énumérées à l'article 44 du même décret.

S'y ajoutent les avances correspondant à l'échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté, les cotisations au fonds de travaux, les provisions sur les sommes allouées au conseil syndical titulaire d'une délégation, les avances votées pour pallier un manque temporaire de trésorerie et certaines contributions prévues par l'article 26-10 de la loi. Une somme qui n'entre dans aucune de ces catégories n'a pas de base dans ce texte.

Lors de la mise en copropriété, le syndic provisoire peut exiger la provision prévue par le règlement. Lorsqu'elle est consommée, ou à défaut de provision prévue, il appelle le remboursement des dépenses régulièrement engagées et payées, jusqu'à la première assemblée qui vote le budget.

En vente en l'état futur d'achèvement, l'expression désigne autre chose : les paiements échelonnés de l'acquéreur au vendeur selon l'avancement du chantier. Ce régime distinct relève du code de la construction et de l'habitation (voir l'entrée VEFA).

Quand une provision est-elle exigible ?

Pour le budget prévisionnel, l'article 14-1 est précis. Les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté. Chaque provision est exigible le premier jour de chaque trimestre, ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale si celle-ci a retenu d'autres modalités.

Pour les travaux hors budget, les sommes sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée. La résolution qui vote les travaux doit donc aussi voter l'échéancier des versements. La cotisation au fonds de travaux, elle, suit les mêmes modalités que les provisions du budget prévisionnel (article 14-2-1).

L'exigibilité découle du texte et de la décision d'assemblée, pas de la date d'envoi de l'appel. Un appel envoyé en retard ne repousse pas l'échéance. À l'inverse, le syndic ne peut pas avancer une date d'exigibilité ni passer à un rythme mensuel de sa propre initiative.

Ce que doit contenir un appel de fonds solide

Aucun texte ne fixe de modèle, mais l'article 35-2 du décret impose d'adresser à chaque copropriétaire, avant la date d'exigibilité, un avis du montant exigible et, pour une dépense hors budget, de son objet. Un appel clair identifie aussi le syndicat, le lot et ses tantièmes, l'exercice et la période, la base votée (date de l'assemblée et numéro de résolution), la clé appliquée, le montant, la date d'exigibilité et le solde antérieur.

Une ligne correspond à une base. Les provisions de budget, les appels de travaux, la cotisation au fonds de travaux et une éventuelle régularisation figurent sur des lignes distinctes. Une provision et une avance n'ont ni la même nature ni le même sort en cas de vente : les mélanger rend le décompte incontrôlable.

Le syndic conserve ensemble chaque appel et la résolution qui le fonde. En cas de contestation ou de procédure de recouvrement, c'est ce couple qui permet de démontrer que la somme était due.

Les erreurs qui coûtent cher au syndic

Première erreur : appeler une somme sans base votée. Un appel de travaux sans échéancier adopté, ou une majoration du budget décidée seul, peut être contesté et devoir être restitué. Deuxième erreur : utiliser l'excédent d'une opération pour en financer une autre sans décision d'assemblée.

Troisième erreur : laisser transiter les fonds ailleurs que sur le compte du syndicat. L'article 18 oblige le syndic à ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel toutes les sommes reçues sont versées sans délai. La méconnaissance de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration d'un délai de trois mois suivant sa désignation.

Enfin, hors syndic provisoire et administrateur provisoire, le syndic ne peut pas avancer de fonds au syndicat. Combler un manque de trésorerie sur ses propres fonds n'est pas une solution : l'article 35 prévoit à cette fin une avance votée par l'assemblée.

Que faire face à un appel impayé ?

La relance doit être rapide et écrite. Selon l'article 19-2, après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les autres provisions du budget prévisionnel non encore échues deviennent immédiatement exigibles, ainsi que les sommes dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes. La règle s'applique aussi aux cotisations du fonds de travaux.

Le président du tribunal judiciaire, en procédure accélérée au fond, condamne le copropriétaire défaillant après avoir constaté l'approbation du budget, des travaux ou des comptes. Les frais nécessaires de recouvrement exposés à compter de la mise en demeure sont imputables au seul copropriétaire concerné, en vertu de l'article 10-1 de la loi.

Le syndic peut aussi faire inscrire l'hypothèque légale du syndicat sur le lot, sans autorisation de l'assemblée, après une mise en demeure restée sans effet. Le conseil syndical, qui contrôle sa gestion, peut se faire communiquer l'état des impayés et des diligences engagées.

Appel de fonds et vente du lot

L'agent immobilier doit savoir qui paiera les prochains appels. Selon l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967, la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur. Les provisions pour travaux hors budget incombent à celui qui est copropriétaire au moment de leur exigibilité, vendeur ou acquéreur.

Un ravalement voté avant la vente mais appelé après sera donc payé par l'acquéreur, sauf convention contraire entre les parties, qui ne lie pas le syndicat. Demandez au syndic l'échéancier des appels votés et intégrez-le à la négociation : c'est souvent là que se joue la différence entre une offre acceptée et un litige après la signature.

Exemple chiffré : le calendrier des appels d'un lot

Exemple fictif. Le budget prévisionnel voté est de 60 000 € et l'exercice suit l'année civile. Le lot de M. B. représente 250 tantièmes sur 10 000. Sa part annuelle est de 1 500 €, appelée en quatre provisions de 375 € exigibles les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre.

L'assemblée vote aussi un ravalement de 120 000 €, réparti selon les mêmes tantièmes, payable en trois échéances égales. M. B. recevra trois appels de travaux de 1 000 €, chacun à la date votée. Si la cotisation au fonds de travaux est fixée à 5 % du budget, soit 3 000 €, sa part annuelle est de 75 €, appelée au même rythme que les provisions.

Si M. B. ne paie pas la provision du 1er avril et laisse sans réponse la mise en demeure pendant trente jours, les provisions de juillet et d'octobre, soit 750 €, deviennent immédiatement exigibles.

Questions fréquentes : appel de fonds

Les textes de référence

• Article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 35-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr