Diagnostic technique global (DTG) : définition et règles en 2026

Que dit l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ?

L'article L. 731-1, dans sa rédaction en vigueur depuis le 11 avril 2024, poursuit deux buts : informer les copropriétaires sur la situation technique générale de l'immeuble et, le cas échéant, préparer un plan pluriannuel de travaux. Il concerne tout immeuble à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété.

Le texte n'impose pas de réaliser le diagnostic. Il impose que l'assemblée générale se prononce sur la question de le faire réaliser par un tiers disposant de compétences précisées par décret. La décision de le réaliser et ses modalités se votent à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité des voix exprimées.

Que contient un DTG ?

Le diagnostic comporte quatre volets. Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs. Un état technique de l'immeuble et des équipements communs au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction. Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble. Un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble.

Il fait aussi apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie. Il précise ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

Le DTG décrit l'immeuble tel qu'il est. Il ne décide rien : il fournit la base technique sur laquelle l'assemblée votera, ou non, des travaux.

Dans quels cas le DTG est-il obligatoire ?

Premier cas : la mise en copropriété. L'article L. 731-4 impose que toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans soit précédée d'un diagnostic technique global. Le marchand de biens ou l'investisseur qui divise un immeuble ancien doit donc l'anticiper.

Second cas : la demande de l'administration. Dans le cadre des procédures de police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, l'autorité compétente peut demander au syndic de produire le diagnostic d'un immeuble collectif d'habitation présentant des désordres potentiels (article L. 731-5). À défaut de production dans un délai d'un mois après notification de la demande, elle peut le faire réaliser d'office, aux frais du syndicat.

Hors ces deux cas, l'obligation du syndic est d'inscrire la question à l'ordre du jour, pas d'imposer la dépense.

DTG et projet de plan pluriannuel : quels liens ?

Le projet de plan pluriannuel de travaux, obligatoire dans les copropriétés d'habitation de plus de quinze ans, s'établit à partir du DTG lorsqu'il a été réalisé (article 14-2 de la loi de 1965). Si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé d'élaborer un projet de plan.

La personne qui établit le projet de plan peut avoir des compétences différentes de celles du tiers qui réalise le DTG. Les travaux prescrits par le DTG sont intégrés au carnet d'entretien de l'immeuble, avec l'échéancier recommandé. Le fonds de travaux peut financer l'élaboration du diagnostic, sur décision d'affectation de l'assemblée (article 14-2-1).

Ce que le syndic doit faire

Le syndic inscrit à l'ordre du jour la question de la réalisation du DTG et ses modalités, avec des devis de prestataires justifiant des compétences requises. Une fois le diagnostic réalisé, l'article L. 731-2 lui impose d'en présenter le contenu à la première assemblée générale qui suit sa réalisation ou sa révision.

Il reporte au carnet d'entretien la liste des travaux jugés nécessaires, avec les éléments concernés et l'échéancier recommandé, comme l'exige l'article 4 du décret n° 2001-477 du 30 mai 2001. Il conserve le rapport dans les archives du syndicat et le transmet au prestataire chargé du projet de plan.

Saisi d'une demande de l'administration, il répond dans le mois. Un silence entraîne une réalisation d'office aux frais du syndicat, que les copropriétaires reprocheront ensuite à leur syndic.

Ce que l'agent immobilier doit en retenir

Lors de la vente d'un lot, l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit la remise à l'acquéreur, le cas échéant, des conclusions du DTG, au plus tard à la signature de la promesse. Ce document n'est pas exigé pour un lot annexe, ni lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'un lot dans la même copropriété.

Lisez les conclusions avec l'acquéreur : elles chiffrent les travaux à venir sur dix ans. Elles expliquent souvent un prix, une décote ou un fonds de travaux élevé. Pour un mandat portant sur un immeuble entier destiné à être divisé, rappelez au vendeur ou à l'acheteur l'obligation de l'article L. 731-4 : sans DTG préalable, la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans méconnaît la loi.

Exemples : deux situations fréquentes

Exemple fictif. Un investisseur achète en 2026 un immeuble de 1985 pour le diviser en huit appartements. L'immeuble ayant plus de dix ans, la mise en copropriété doit être précédée d'un DTG. Le coût de l'étude s'intègre dans le budget de l'opération, avant la rédaction de l'état descriptif de division.

Une copropriété de 2005 fait réaliser un DTG qui ne révèle aucun besoin de travaux dans les dix ans. Elle est dispensée d'élaborer un projet de plan pluriannuel. Elle continue en revanche à cotiser au fonds de travaux, obligation distincte qui court dix ans après la réception de l'immeuble.

Questions fréquentes : diagnostic technique global (dtg)

Les textes de référence

• Article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 731-4 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 731-5 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr