Tantièmes : définition et règles en 2026

Comment se calculent les tantièmes de copropriété ?

Le mot « tantièmes » n'apparaît pas dans la loi, qui parle de quote-part des parties communes. L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 en donne la règle : dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de sa partie privative par rapport à l'ensemble des parties privatives.

Cette valeur s'apprécie lors de l'établissement de la copropriété, à partir de trois critères : la consistance, la superficie et la situation des lots. Le texte ajoute une précision importante : sans égard à leur utilisation. Un appartement loué en cabinet médical ne porte pas plus de tantièmes qu'un appartement identique habité.

La règle vaut pour les parties communes générales comme pour les parties communes spéciales. Les tantièmes sont fixés dans l'acte de départ et figurent dans le tableau de l'état descriptif de division. Ils ne bougent pas avec le marché immobilier.

Tantièmes de propriété et tantièmes de charges

L'article 10 distingue deux catégories de charges. Les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, générales et spéciales, ainsi que la cotisation au fonds de travaux, se répartissent proportionnellement aux valeurs relatives de l'article 5, donc selon les tantièmes de propriété.

Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun se répartissent en fonction de l'utilité objective qu'ils présentent pour chaque lot, dès lors qu'elles ne sont pas individualisées. C'est le cas de l'ascenseur, du chauffage collectif ou de l'interphone. Ces grilles particulières sont souvent appelées tantièmes de charges.

Le règlement fixe la quote-part de chaque lot dans chaque catégorie et indique les éléments retenus et la méthode de calcul (article 10, alinéa 3, et article 1er du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Un immeuble peut ainsi compter une grille générale et plusieurs grilles spéciales.

Tantièmes et droit de vote en assemblée

L'article 22 attribue à chaque copropriétaire un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Un copropriétaire qui détient 850 dix-millièmes dispose de 850 voix. S'il possède plusieurs lots, ses voix s'additionnent.

Un correctif protège la minorité : lorsqu'un copropriétaire détient plus de la moitié des quotes-parts, ses voix sont réduites à la somme des voix des autres copropriétaires. Il ne peut donc jamais décider seul.

Pour certaines dépenses, la base change. Lorsque le règlement met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'un service ou d'un équipement, il peut prévoir qu'eux seuls votent sur ces dépenses, avec des voix proportionnelles à leur participation (article 10, dernier alinéa).

Peut-on modifier les tantièmes ?

L'article 11 pose le principe : la répartition des charges ne se modifie qu'à l'unanimité. Exception : lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont votés, la modification qu'ils rendent nécessaire se décide à la même majorité. Pour les charges de services et d'équipements, la modification liée à un changement d'usage relève de l'article 25, et celle liée à une transformation en logement prévue à l'article 9 de l'article 24. En cas d'aliénation séparée de fractions d'un lot, la répartition entre ces fractions, si le règlement ne la fixe pas, est approuvée à la majorité de l'article 24. À défaut de décision, le tribunal judiciaire peut être saisi.

L'article 12 ouvre une action en révision. Elle est possible si la part d'un lot est supérieure de plus d'un quart, ou celle d'un autre lot inférieure de plus d'un quart, à ce que donnerait une répartition conforme à l'article 10. L'action est ouverte dans les cinq ans de la publication du règlement, ou dans les deux ans de la première mutation à titre onéreux du lot depuis cette publication.

Enfin, l'article 43 permet au juge de réputer non écrite une clause de répartition contraire à la loi. Il fixe alors lui-même la nouvelle répartition, qui prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la décision définitive.

Exemple chiffré : charges générales et action en révision

Exemple fictif. Une copropriété compte 10 000 tantièmes généraux. Le lot A en porte 412. Le budget voté pour les charges générales est de 60 000 €. Le lot A paie 60 000 multiplié par 412 et divisé par 10 000, soit 2 472 € par an, auxquels s'ajoutent ses quotes-parts dans les grilles spéciales.

Un expert estime qu'une répartition conforme aux critères de l'article 5 donnerait au lot A 300 tantièmes. L'écart est de 112, soit 37 % de plus que la part conforme, au-delà du quart. Le propriétaire peut agir en révision s'il est encore dans l'un des délais de l'article 12. S'il a acheté son lot deux ans et demi plus tôt et que le règlement a été publié il y a trente ans, il est hors délai.

Ce que l'agent immobilier et le syndic doivent vérifier

L'agent immobilier lit les tantièmes du lot dans le tableau de l'état descriptif et dans les grilles du règlement. Il les rapproche du montant des charges appelées pour présenter à l'acquéreur un coût réel, sans l'estimer de mémoire. Une erreur sur les charges annoncées peut fonder un reproche au moment de la vente.

Le syndic applique uniquement les grilles publiées. Il ne modifie jamais un tableau de répartition dans son logiciel à la suite d'un accord verbal ou d'une réunion de lots non publiée. Il vérifie le calcul des voix à chaque assemblée, notamment la réduction des voix d'un copropriétaire majoritaire.

L'erreur courante consiste à confondre la grille générale et une grille spéciale lors d'un vote. Lorsque le règlement le prévoit pour des charges de services ou d'équipements, seuls les copropriétaires concernés votent, chacun avec ses tantièmes de cette grille. Le procès-verbal doit faire apparaître la base retenue.

Questions fréquentes : tantièmes

Les textes de référence

• Article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr